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張一帆
2025-04-19 07:47
【環(huán)宇雜談】
筆者個人理解,，房地產(chǎn)新模式其實(shí)是需求導(dǎo)向下的供求匹配,，老百姓需要什么房子，那就供應(yīng)什么房子,。
李宇嘉
近期,，重要會議提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式,，前綴是“加快構(gòu)建”,，而非之前的“探索建立”,。可見,，形勢已形成了倒逼,，解房地產(chǎn)之憂，唯有新模式了,。
那么,，對于什么是新模式，業(yè)內(nèi)說法不一,。不過,，對于舊模式是什么，或要破除什么,，業(yè)內(nèi)基本形成了清晰的認(rèn)識,，比如破除“賣地、建房,、賣房,、賣地”的簡單要素投入,，破除“高成本,、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的資本運(yùn)作套路,，破除商品房獨(dú)大,、保障房弱小的供給局面等。但立起什么,、怎么立起來,，就像盲人摸象，比如現(xiàn)房銷售,、租購并舉,，打造“好房子”等，無法具象成輪廓清晰的一體,。
筆者個人理解,，房地產(chǎn)新模式其實(shí)是需求導(dǎo)向下的供求匹配，老百姓需要什么房子,，那就供應(yīng)什么房子,。有人說，現(xiàn)在就是需求導(dǎo)向的呀,！開發(fā)商都在做客戶研究,，新一代產(chǎn)品，面向客戶需求的房屋設(shè)計和配套（得房率,、學(xué)位,、新型材料等）的競爭卷到了極致,；年輕人租房多，各類租賃公寓（保租房,、長租房,、私人租賃房）一應(yīng)俱全、豐儉由君,，也在需求導(dǎo)向下推進(jìn),。
但是，如果關(guān)注到需求的“多數(shù)人”,，樓市當(dāng)下的困境本質(zhì)上是購買力不足導(dǎo)致的“需求錯配”問題,。也就是說，現(xiàn)有的高房價,、高租金的供給結(jié)構(gòu)下,，多數(shù)人支付不起。用重要會議的表述講,，就是“有效需求不足”,。需求導(dǎo)向下的供求匹配，具體說就是基于“人房地錢”要素優(yōu)化配置和良性循環(huán),，以人定房,、以房定地、以地定錢,，供應(yīng)需要且能支付的“好房子”,。
備受重視的配售型保障房是一個好的“小切口”。近期,，新一輪保障房建設(shè)啟動,，配售型是重點(diǎn)。主要特征是土地劃撥供應(yīng),、保本微利銷售,、封閉流轉(zhuǎn)（只能賣給政府或符合條件的人群）、針對工薪階層和各類人才,。土地劃撥確保保本微利（房價只有商品房價一半左右）,，封閉流轉(zhuǎn)避免套利、避免沖擊商品房,，工薪階層和人才是需求主體,。
這個制度設(shè)計比較全面。哪些人需要房子,、需要什么房子是清晰的,，即落腳城市沒幾年的工薪階層和人才是需求主體，考慮到他們的收入前景和就業(yè)預(yù)期，他們需要的是價格足夠低的房子,。注意的是,，由于各地房價都在下行，有的較高點(diǎn)跌幅近半,，加上市場上房屋供應(yīng)量大,、部分難以交付甚至爛尾，買房決策延后,，長租已然形成,。除了價低，還要有吸引力,。
這就是品質(zhì)一定要好,，所謂的品質(zhì)好，并非是要打造豪宅,，而是要看齊周邊的商品房品質(zhì)和配置,，做到及時交付、交付品質(zhì)與宣傳的一樣,，公辦教育,、醫(yī)療等都具備。為何要強(qiáng)調(diào)這個,？大家想想,，當(dāng)前收入就業(yè)環(huán)境、樓市預(yù)期雙雙弱勢,，市面上房子大把,，而且還在跌跌不休，這類房子還有封閉流轉(zhuǎn)的“硬傷”,。如果品質(zhì)沒啥吸引力，即便房價低,，估計也難賣得出去,。
所以，配售型保障性住房要想成為新模式的一個抓手,，就必須要有品質(zhì)好的優(yōu)勢,，甚至品質(zhì)還要略高于周邊商品房，以品質(zhì)好的優(yōu)勢沖抵一切不利因素,，才能真正實(shí)現(xiàn)需求導(dǎo)向和供求匹配,。這么推演的話，就看各地主政者重視與否了,。筆者一直呼吁,，這類房子要參考去化率高的剛需型新盤特征，一定要在中心區(qū)或可通勤范圍內(nèi)的次中心區(qū)劃撥供地,，才能實(shí)現(xiàn)動則必成,。
現(xiàn)在看,，各地還是重視不夠，擔(dān)心影響商品房,、沖擊土地財政,。如此一來，可能不會把一些好地塊拿出來,，品質(zhì)也難以匹敵商品房,。如果新一輪保障房建設(shè)出來的項(xiàng)目，沒有讓大家看到應(yīng)有的誠意,，或陷入傳統(tǒng)保障房的印象：品質(zhì)乏善可陳,，后續(xù)得不到維護(hù)的低收入集聚區(qū)，就會領(lǐng)教什么叫用腳投票了,。重要的是,，錯失這個“小切口”撬動新模式的機(jī)遇期（這一點(diǎn)在保租房部署上已有先例）。所以,，新模式不缺好設(shè)計,，缺的是執(zhí)行，這才是新模式的關(guān)鍵,。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點(diǎn),，特此說明。
