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李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

在近期兩會(huì)記者會(huì)上,，住建部部長(zhǎng)表示，城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間,，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間,。這個(gè)空間，按過去的算法,，就是城鎮(zhèn)化率從現(xiàn)在的60%升至發(fā)達(dá)國(guó)家的80%,，還有多少億人要進(jìn)城。按照每人40平米的居住面積,，還要建多少億平米的房子,。商品房快速增長(zhǎng)的那20多年，很多人一直篤信這個(gè)理論,，市場(chǎng)高速發(fā)展也支撐了這個(gè)理論,。

但現(xiàn)在來看，城鎮(zhèn)化的空間,，房地產(chǎn)的空間,，可真不是對(duì)應(yīng)著商品房的繁榮。不然的話,，就又回到舊模式了,。住建部部長(zhǎng)答記者問的講話中，有句話讓我印象很深刻：我們牢記囑托,，一手抓配售型保障房建設(shè),，一手抓租賃型保障房供給，以“一張床,、一間房,、一套房”等多樣化、多元化方式,，著力解決新市民,、青年人、農(nóng)民工等住房問題,，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗,。

城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的空間，可能在這里?！耙粡埓?、一間房、一套房”,，這個(gè)形象且凝練的表述,，首次出現(xiàn)是在2021年8月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，其中提出上海要構(gòu)建“一張床,、一間房,、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。其中,，“一張床”主要面向保安,、保潔、快遞,、環(huán)衛(wèi)工人等城市一線勞動(dòng)者,；“一間房”主要面向剛步入社會(huì)的新市民、青年人,；而“一套房”則主要面向企事業(yè)單位管理人員,、科創(chuàng)人才和家庭型客戶。

這么做,，就是要針對(duì)新市民,、青年人、農(nóng)民工,，構(gòu)建一個(gè)自成體系的,、有租有買的住房供應(yīng)體系，這就是多樣化,、多元化的需求滿足,。這一供給邏輯傳達(dá)的信號(hào)是，城市不僅要有高度,，更要有溫度,，要讓外來人口進(jìn)得來、留得下,、住得安,、能成業(yè)。說明什么,？城鎮(zhèn)化這么多年,，地產(chǎn)高速發(fā)展這么多年，已進(jìn)入了城市的大量人口,，卻仍在為一張床,、一間房而努力,。

這個(gè)規(guī)模有多大呢？答案是4億,，其中農(nóng)民工2.96億,、共同居住的子女和老人近1個(gè)億。此外,，農(nóng)村還有留守兒童,、留守婦女、留守老人1億多人,，加起來占城市常住人口的比重超過一半,。形勢(shì)很明了，只看商品房市場(chǎng),，滿眼都是過剩,、下滑、甩賣等論調(diào),；但如果看新市民、青年人,、農(nóng)民工,，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和潛力都很大。這就是部長(zhǎng)講的,，不光要看短期,，更要看中長(zhǎng)期。

“一張床,、一間房,、一套房”，主要貫徹的是“低成本”融入城市的理念,。比如,，2023年底，領(lǐng)導(dǎo)人視察上海閔行區(qū)新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家長(zhǎng)租公寓,，最低400元就能拎包入住的低價(jià)床位,，為快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人,、家政人員這些美好生活的創(chuàng)造者提供的不僅是一張床,，而且干凈整潔、空間設(shè)計(jì)好,，還有公共廚房,、公共洗衣房，傳遞出濃濃的歸屬感與獲得感,。

等到他們工作穩(wěn)定了,、收入提高了,，就可以去租一間房，或者公租房,、或保租房,，這就是“一間房”；結(jié)婚成家了,，就可以去買“一套房”,。不管是哪一類居住選擇，都貫徹低成本的理念,。比如,，租金要降至收入的30%，房?jī)r(jià)要降至商品房?jī)r(jià)格的40%~50%,。只有這樣,，才能規(guī)避高房?jī)r(jià)、高租金,、高成本對(duì)他們?nèi)谌氤鞘械淖璧K,，才能將壓抑的消費(fèi)需求釋放出來。

當(dāng)下,，各地如火如荼地發(fā)展配售型的保障性住房,，“十四五”重點(diǎn)40城籌建650萬套保障性租賃住房，均貫徹低房?jī)r(jià),、低租金原則,，目的就在此。對(duì)商品房來說,，目前之所以困境重重,，政策屢提不振，根源在于供需錯(cuò)配,?？梢姡呃^續(xù)在商品房打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),，改變不了局面,。

當(dāng)下，迫切需要跳出商品房領(lǐng)域,，轉(zhuǎn)到解決新市民,、青年人、農(nóng)民工的住房問題,，通過“一張床,、一間房、一套房”的供給側(cè)的小切口,，久久為功,、善作善成,，修復(fù)城市的內(nèi)需基礎(chǔ)，修復(fù)商品房的需求基礎(chǔ),，才能糾偏失衡甚至板結(jié)的供求關(guān)系,，才能讓行業(yè)真正穩(wěn)定下來。

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