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2025-04-19 07:48
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
在近期兩會記者會上，住建部部長表示,，城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間,，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間。這個空間,，按過去的算法,，就是城鎮(zhèn)化率從現(xiàn)在的60%升至發(fā)達國家的80%,，還有多少億人要進城。按照每人40平米的居住面積,，還要建多少億平米的房子,。商品房快速增長的那20多年，很多人一直篤信這個理論,，市場高速發(fā)展也支撐了這個理論,。
但現(xiàn)在來看，城鎮(zhèn)化的空間,，房地產(chǎn)的空間,，可真不是對應著商品房的繁榮。不然的話,，就又回到舊模式了,。住建部部長答記者問的講話中，有句話讓我印象很深刻：我們牢記囑托,，一手抓配售型保障房建設,，一手抓租賃型保障房供給，以“一張床,、一間房,、一套房”等多樣化、多元化方式,，著力解決新市民,、青年人、農(nóng)民工等住房問題,，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗,。
城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的空間，可能在這里,?！耙粡埓病⒁婚g房,、一套房”,，這個形象且凝練的表述，首次出現(xiàn)是在2021年8月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》,，其中提出上海要構建“一張床,、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系,。其中,，“一張床”主要面向保安、保潔,、快遞,、環(huán)衛(wèi)工人等城市一線勞動者,；“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人,；而“一套房”則主要面向企事業(yè)單位管理人員,、科創(chuàng)人才和家庭型客戶。
這么做,，就是要針對新市民,、青年人、農(nóng)民工,，構建一個自成體系的,、有租有買的住房供應體系，這就是多樣化,、多元化的需求滿足,。這一供給邏輯傳達的信號是，城市不僅要有高度,，更要有溫度，要讓外來人口進得來,、留得下,、住得安、能成業(yè),。說明什么,？城鎮(zhèn)化這么多年，地產(chǎn)高速發(fā)展這么多年,，已進入了城市的大量人口,，卻仍在為一張床、一間房而努力,。
這個規(guī)模有多大呢,？答案是4億，其中農(nóng)民工2.96億,、共同居住的子女和老人近1個億,。此外，農(nóng)村還有留守兒童,、留守婦女,、留守老人1億多人，加起來占城市常住人口的比重超過一半,。形勢很明了,，只看商品房市場，滿眼都是過剩,、下滑,、甩賣等論調,；但如果看新市民、青年人,、農(nóng)民工,，發(fā)現(xiàn)機會和潛力都很大。這就是部長講的,，不光要看短期,，更要看中長期。
“一張床,、一間房,、一套房”，主要貫徹的是“低成本”融入城市的理念,。比如,，2023年底，領導人視察上海閔行區(qū)新時代城市建設者管理者之家長租公寓,，最低400元就能拎包入住的低價床位,，為快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人,、家政人員這些美好生活的創(chuàng)造者提供的不僅是一張床,，而且干凈整潔、空間設計好,，還有公共廚房,、公共洗衣房，傳遞出濃濃的歸屬感與獲得感,。
等到他們工作穩(wěn)定了,、收入提高了，就可以去租一間房,，或者公租房,、或保租房，這就是“一間房”,；結婚成家了,，就可以去買“一套房”。不管是哪一類居住選擇,，都貫徹低成本的理念,。比如，租金要降至收入的30%,，房價要降至商品房價格的40%~50%,。只有這樣，才能規(guī)避高房價,、高租金,、高成本對他們融入城市的阻礙,，才能將壓抑的消費需求釋放出來,。
當下，各地如火如荼地發(fā)展配售型的保障性住房，“十四五”重點40城籌建650萬套保障性租賃住房,，均貫徹低房價,、低租金原則,，目的就在此,。對商品房來說，目前之所以困境重重,，政策屢提不振,，根源在于供需錯配?？梢?，政策繼續(xù)在商品房打轉轉，改變不了局面,。
當下,，迫切需要跳出商品房領域，轉到解決新市民,、青年人,、農(nóng)民工的住房問題，通過“一張床,、一間房、一套房”的供給側的小切口,，久久為功,、善作善成，修復城市的內需基礎,，修復商品房的需求基礎,，才能糾偏失衡甚至板結的供求關系，才能讓行業(yè)真正穩(wěn)定下來,。
本報專欄文章僅代表作者個人觀點,，特此說明。
