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余勝良
2025-01-22 22:25
這場肆虐大洛杉磯地區(qū)的災(zāi)難性山火已經(jīng)燒毀近150平方公里的土地,，造成至少16人遇難,，12000多座建筑被摧毀。
“往年11,、12月,，這里會下雨或下雪，但近期一直干燥異常,，再加上罕見的12級大風(fēng)。我家貓都嚇得躲到了床下,，從沒見過這么大的風(fēng),。”在斷斷續(xù)續(xù)的手機信號中,，洛杉磯拉文市的地產(chǎn)經(jīng)紀蕭蘭（Gloria Xiao）描述著當(dāng)?shù)胤闯５奶鞖?。雖然她所在的社區(qū)并非主要受災(zāi)區(qū)，但仍然遭受停電之苦,，“我們已經(jīng)連續(xù)兩三天沒有電了,。”
截至1月12日,，多場肆虐大洛杉磯地區(qū)的災(zāi)難性山火已經(jīng)燒毀近150平方公里的土地,，造成至少16人遇難，12000多座建筑被摧毀,。
其中,，最具威脅性的是帕利塞德大火（Palisades Fire）,，目前僅有11%的火勢得到控制。在風(fēng)勢的助力下,，這場火災(zāi)正以迅猛的速度向東蔓延,，逼近洛杉磯一些關(guān)鍵區(qū)域，包括高端住宅區(qū)布倫特伍德（Brentwood）,、著名的蓋蒂藝術(shù)中心（Getty Center）以及加州大學(xué)洛杉磯分校（UCLA）校園,。同時，洛杉磯北部的阿爾塔迪納（Altadena）地區(qū)也正面臨著伊頓大火（Eaton Fire）的威脅,。兩場大火已迫使超過10萬居民緊急撤離,，尋求安全的避難場所。
美國停電監(jiān)測網(wǎng)站Poweroutage.us顯示,，目前洛杉磯約有3.77萬戶家庭和企業(yè)陷入停電,。面對不斷惡化的空氣質(zhì)量，洛杉磯縣已宣布進入公共衛(wèi)生緊急狀態(tài),，警告煙霧和微粒物質(zhì)可能對居民健康構(gòu)成嚴重威脅,。
在未來數(shù)周乃至數(shù)月里，因為火災(zāi)流離失所的洛杉磯市民將不得不尋找臨時住所安身,。但在本就住房緊缺的加利福尼亞州,，這恐怕不是一件易事。
高漲的租金與短缺的房源
在火災(zāi)引發(fā)的混亂中,，加州州長紐森（Gavin Newsom）于1月7日宣布加州進入緊急狀態(tài),，明令禁止哄抬包括房租在內(nèi)的商品和服務(wù)價格。根據(jù)規(guī)定,，在危機期間,，任何超過10%的租金漲幅都將被視為非法。
然而,，美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商Zillow的數(shù)據(jù)顯示,，一些房東和中介似乎并未嚴格遵守租金限制的規(guī)定。自1月7日以來,，西洛杉磯多個地區(qū)的房產(chǎn)租金漲幅已遠超法定上限,。例如，在緊鄰比佛利山莊的世紀城（Century City）附近,，一套五居室的房租上漲了15%,；而在以海灘和旅游著稱的威尼斯區(qū)（Venice），一套一居室公寓的租金漲幅更是高達驚人的64%,。
“當(dāng)需求突然增長而供應(yīng)驟減時,，租賃市場價格上漲是必然的，”巴塞羅那IESE商學(xué)院研究住房市場與野火影響的金融學(xué)教授維爾加拉-阿萊特（Carles Vergara-Alert）稱，這種價格上漲將影響整個地區(qū)的租戶,，而不僅僅是火災(zāi)受害者,。
洛杉磯地區(qū)乃至整個加州的房屋供應(yīng)早已供不應(yīng)求。加州公共政策研究所發(fā)布于2023年的報告稱,，加州面臨著350萬套住房的缺口,。Zillow數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月,，洛杉磯市場上的待售房屋數(shù)量較疫情前的平均水平下降了26%,。與其他州相比，加州的住房建設(shè)也遠遠落后,。2023年,，得克薩斯州批準(zhǔn)新建了23萬套私人住房，是加州當(dāng)年批準(zhǔn)的11.2萬套的兩倍多,。更令人擔(dān)憂的是,，根據(jù)洛杉磯建筑與安全部門的統(tǒng)計，2024年新批準(zhǔn)的公寓數(shù)量已降至十年來的最低點,。
除了供應(yīng)不足,，加州的住房可負擔(dān)性也極為嚴峻。加州立法分析辦公室去年4月的報告顯示,，該州低端住宅價格比美國其他地區(qū)中檔住宅高出33%,，中檔住宅價格更是全美平均水平的221%。與此同時,，工資增長遠遠趕不上住房成本的上漲,，這直接導(dǎo)致工薪階層的購房率陷入停滯，無家可歸人口持續(xù)增加,。哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的報告指出,，加州的無家可歸人口有12.3萬，占全美總數(shù)的48%,。
“美國住房可負擔(dān)性危機的主要原因是住房供應(yīng)不足,，而這個問題將長期存在,?！笨偛吭诩∑碌膩喼薹慨a(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財經(jīng)記者，“美國的住宅用地規(guī)劃與美國的獨棟住宅習(xí)慣將長期存在,，住宅區(qū)的舒適度與住宅區(qū)的密度之間長期存在張力,。住宅供應(yīng)短缺意味著有房者的財富將繼續(xù)增長，而剛需者的美國夢愈來愈遠,?！?/p>
為應(yīng)對這一危機，加州州政府和地方政府已出臺多項政策，包括簡化建筑審批程序,、鼓勵后院小型住宅（A.D.U.）建設(shè)等,，以期緩解住房危機，但進展緩慢,。
美亞置業(yè)（Premiere Capital）集團創(chuàng)始人兼董事長梁健立（Philip Leung）對第一財經(jīng)記者稱,，由于加州對住房開發(fā)的要求嚴格、成本高昂,，加上審批流程復(fù)雜,，開發(fā)商在當(dāng)?shù)孛媾R諸多挑戰(zhàn)?！拔覀冞^去在其他州有開發(fā)項目,，但在加州主要以代理為主，因為這里的開發(fā)難度和成本實在太高,。”
重建成本高昂
據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司CoreLogic估計,，洛杉磯縣內(nèi)野火風(fēng)險中等或較高區(qū)域的房屋重建總價值高達1860億美元,。其中，超過7萬棟房屋的野火風(fēng)險被評為最高,，重置成本總額超過600億美元,。高昂的重建成本不僅讓房產(chǎn)市場承壓，也使得這些區(qū)域的房屋更加難以出售,。
梁健立認為,，這次山火對包括馬里布和帕利塞德在內(nèi)的名流聚居區(qū)造成了重大沖擊。從短期看,，這些高端地段的房價可能會受到負面影響,。“火災(zāi)過后的地段往往變成令人不快的景觀,，而重建過程中的噪音和混亂也會降低居住體驗,。”他稱,。
洛杉磯市議會計劃到2029年建造近50萬套新住房,。但蘭德公司住房和無家可歸中心聯(lián)合主任沃德（Jason Ward）表示，火災(zāi)后眾多家庭同時試圖重建可能會推高成本,，并減緩總體住房的生產(chǎn)速度,。
在瑞麥地產(chǎn)工作的蕭蘭則對第一財經(jīng)記者預(yù)估：“火災(zāi)主要影響的是位于山腳或半山的房屋,，這些山景房通常面積較大，近年來保險費用已經(jīng)非常高,，本身就不容易出售,。這次火災(zāi)過后，我感覺這些房子會更加難賣,?！?/p>
加州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶表示，火災(zāi)帶來了巨大的破壞,，但從房產(chǎn)和城市更新的角度來看,，這也可能成為推動重建的契機。
“類似2023年夏威夷茂宜島火災(zāi)后的情況,，不少業(yè)主在獲得保險賠償后選擇遷居他地,，而火災(zāi)地段則有機會進行更新和現(xiàn)代化改造?！睂O斯陶對第一財經(jīng)表示,，“洛杉磯這次山火涉及的部分區(qū)域，包括一些鬧中取靜的豪宅區(qū),，雖然發(fā)展已有上百年,，但市政設(shè)施早已老化，山火更凸顯了消防設(shè)施不足的問題,?！?/p>
盡管如此，梁健立并不認為洛杉磯會因此衰落：“好萊塢搬不走,，許多重要的永久性設(shè)施也無法遷移,。因此，這些區(qū)域一定會重建,，原有業(yè)主也不會離得太遠,。他們很可能會暫時遷往南部，例如長灘（Long Beach）或爾灣（Irvine）,。這些地方不靠近山林,，本身房價就高，未來可能會進一步上漲,?！?/p>
購房偏好的轉(zhuǎn)折點
隨著氣候變化對人類生活的影響日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也正逐步受到重塑,，并進入到購房者在挑選房屋時必須考慮的因素中,。
安薩里對第一財經(jīng)記者稱：“過去,，極端天氣帶來的災(zāi)難似乎總發(fā)生在電視新聞里遙遠的地方,。但這次,，洛杉磯的野火直接摧毀了一整片高級社區(qū)，這樣的災(zāi)難更是把我們資產(chǎn)中占比最多的房產(chǎn)價值重估問題擺在了投資人的面前,?！?/p>
安薩里進一步分析稱，氣候風(fēng)險正從多個維度重塑房地產(chǎn)市場,。首先,，保險公司已經(jīng)開始提高颶風(fēng)、洪水和野火多發(fā)地區(qū)的保費,。數(shù)據(jù)顯示,，僅此次野火就讓受影響區(qū)域的房價比周邊低了4%。
孫斯陶舉例說,，洛杉磯高風(fēng)險區(qū)域的房屋保險成本不斷上漲,。一棟價值200萬美元的房產(chǎn)，當(dāng)前每年的保險費用至少需要3000美元,，而在過去僅為700至1200美元,。
“而為了加強防災(zāi)基礎(chǔ)設(shè)施，房產(chǎn)稅也會增加,，因為社區(qū)要加大投資基礎(chǔ)設(shè)施以減輕氣候風(fēng)險影響,，這會進一步降低在這些地區(qū)房產(chǎn)的吸引力?！卑菜_里說，“極端天氣條件還可能導(dǎo)致公用事業(yè)成本上升,，比如在頻發(fā)的熱浪中,，空調(diào)費用節(jié)節(jié)攀升?！?/p>
孫斯陶也補充說：“過去,，洛杉磯的山區(qū)并沒有住宅。隨著人口增加,，住房需求推動房屋逐漸擴展到山區(qū),。如今，買房時我們經(jīng)紀人會按照規(guī)定向買家披露房屋所在的環(huán)境情況,，比如是否處于保險公司評定的高風(fēng)險區(qū)域等,?！?/p>
梁健立也認為,，海外華人買家的購房偏好可能會因這次火災(zāi)發(fā)生變化,。他稱：“過去十幾年,，華人在洛杉磯購房時很少考慮自然災(zāi)害或氣候變化的影響，但這次火災(zāi)可能會改變這一點,。未來,，華人買家可能會避開高風(fēng)險地段的房屋,，比如靠近國家公園的區(qū)域。但洛杉磯獨特的人文環(huán)境和生活方式仍然吸引著華人買家,，他們不會輕易放棄這個市場,，只是會更謹慎地選址了?！?/p>
安薩里稱,，未來，越來越多的人傾向于在被認為氣候風(fēng)險較低的地區(qū)置業(yè),，這種需求的變化會導(dǎo)致較安全地區(qū)的房價上漲,，同時降低高風(fēng)險地區(qū)的價值。
