證券時報網(wǎng)
劉燦邦
2025-01-22 21:50
美國第二大城市加州洛杉磯野火肆虐,，可能仍要持續(xù)一些時日,。
美國國家氣象局預(yù)測,，“圣安娜焚風(fēng)”（Santa Ana winds）在當(dāng)?shù)貢r間1月13日再度來襲,，風(fēng)速可達到每小時80至112公里,，相當(dāng)于颶風(fēng)等級,，焚風(fēng)將持續(xù)至15日,。
洛杉磯長期以來面臨嚴重住房緊缺問題,，目前火勢繼續(xù)蔓延，造成的經(jīng)濟損失已經(jīng)不計可數(shù),，也給當(dāng)?shù)貥鞘谢鹕蠞灿汀?/p>
租金飆升
目前,，被疏散的人員暫時棲身在洛杉磯縣的公共避難所、親友家或酒店里,。但在未來幾周甚至幾個月內(nèi),，家園被毀的民眾必須在重建的同時找到更穩(wěn)定的住所。
隨著成千上萬流離失所的居民轉(zhuǎn)向租房,，租金價格水漲船高,。根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，截至1月7日,，洛杉磯一居室公寓的租金中位數(shù)超過2000美元,。
LAist報道稱，一處位于Bel Air的帶家具房屋的掛牌信息顯示,，每月租金為29500美元,。根據(jù)掛牌信息的價格歷史記錄，這比2024年9月的價格上漲了近86%,，此前該房屋的掛牌價格為每月15900美元,。
加州大學(xué)洛杉磯分校城市規(guī)劃與公共政策教授邁克爾·倫斯表示，由于大量人口同時涌入尋找稀缺住房,，預(yù)計洛杉磯的租金將進一步上漲,，而在山火之前，這里的租金對于許多家庭來說已經(jīng)難以承受,。
“這將造成壓力,，尤其是對鄰近社區(qū)”，倫斯說,，“帕利塞茲（山火）對西區(qū)的影響可能尤其嚴重,。”
這場大火已經(jīng)摧毀了洛杉磯海岸線附近高檔社區(qū)的約5000棟建筑,。加州州長加文·紐森(Gavin Newsom)已宣布因大火進入緊急狀態(tài),。在州長的緊急聲明中，就包括禁止哄抬物價,。哄抬物價是指與災(zāi)前價格相比,，任何價格上漲超過10%的行為。
加州總檢察長羅伯·邦塔也表示,，禁止哄抬價格的禁令適用于住房以及食品,、交通和醫(yī)療用品等其他必需品。邦塔表示,，居民應(yīng)通過其辦公室的網(wǎng)站舉報疑似哄抬價格的行為,。
在《洛杉磯時報》的一名記者質(zhì)疑為何恩西諾一處房產(chǎn)的租金在最近幾天上漲了近28%后,，一名房產(chǎn)經(jīng)紀人將租金從每月的11500美元降至9800美元。
住房緊缺由來已久
事實上,，山火以前,，洛杉磯早已出現(xiàn)住房短缺問題。根據(jù)Zillow提供的數(shù)據(jù),，截至2022年,，洛杉磯大都會區(qū)住房缺口在33.7萬套左右。
洛杉磯所在的加州因為經(jīng)濟發(fā)展程度高,，人口流入大,，一直處于經(jīng)濟適用房危機之中。
在加州,，州和地方立法者都通過了一系列新法律,，旨在通過簡化建房手續(xù)，使住房價格更低,，數(shù)量更多,。例如，在洛杉磯,，市長卡倫·巴斯簽署了一項行政命令,，100%簡化了經(jīng)濟適用房項目的審批程序。作為對州住房改革的回應(yīng),，后院住宅（被稱為附屬住宅單元或A.D.U.s）蓬勃發(fā)展,，房主通常將其出租以獲得額外收入，從而增加了住房存量,。
盡管如此,，該市和該州的住房建設(shè)目標(biāo)仍然遠遠落后，可負擔(dān)性也在不斷削弱,。例如,，根據(jù)新聞網(wǎng)站“Crosstown LA”匯編的洛杉磯建筑與安全部的數(shù)據(jù)，洛杉磯市批準(zhǔn)的公寓單位數(shù)量在2024年降至10年來的最低點,。建筑許可的下滑引發(fā)了人們對新住房單元遇阻的擔(dān)憂,。
洛杉磯市議會的目標(biāo)是到2029年新建近50萬套住房。蘭德公司（RAND Corporation）住房與無家可歸問題中心聯(lián)合主任杰森·沃德（Jason Ward）說,，火災(zāi)發(fā)生后,，許多人同時重建，可能會導(dǎo)致成本上升,，并減緩整體住房建設(shè)速度,。
暴露保險市場失靈
大火暴露出加州保險市場搖搖欲墜，幾近失靈的現(xiàn)實,。
一般在災(zāi)損之下,，許多受災(zāi)戶依靠保險理賠來恢復(fù)往日生活,，然而受災(zāi)嚴重的加州，早已出現(xiàn)保險公司拒保的問題,。
加州氣候極易發(fā)野火，近些年這個問題日趨嚴重——在加州歷史上留有記錄,、造成破壞的前20次嚴重的野火中,，至少有15場發(fā)生在2015年之后。因此,，保險公司愈發(fā)不愿意向加州居民提供房屋保單,。
2023年，加州市占率最高的12家保險公司中,，有7家暫?；蚴窍拗圃诩又蓍_立新的保單。而在加州擁有最大市占率的保險巨頭State Farm除2023年宣布暫停受理新的房屋保險申請外,，還將既有保戶的保費提高20%,。
2024年4月，State Farm又宣布取消加州的72000份保單,，當(dāng)中包括3萬份住房保單和42000份商業(yè)公寓保單,，這些被取消的房屋險保單里有1600間房屋就位于洛杉磯西側(cè)的太平洋帕利塞茲社區(qū)。根據(jù)《舊金山紀事報》報道,，State Farm作出此決定后,，其在太平洋帕利塞茲的市占率縮水近七成。
其他保險公司的做法也大同小異,，包含限制新保單,、停止續(xù)約舊保單、提高保費等,，這使得住在高野火風(fēng)險地區(qū)的加州居民無法獲得房屋火險,，或是必須負擔(dān)昂貴的保單價格。
為此,，當(dāng)?shù)夭簧倬用裰坏棉D(zhuǎn)向州政府的“公平計劃”,，但該方案能涵蓋的理賠范圍有限。
“公平計劃”始于50多年前,，由加州立法成立,，不過性質(zhì)上屬于私人協(xié)會，外包給保險公司運作,，其政策目的是為加州居民提供保險選擇——由于房屋抵押貸款也需要作為抵押品的房屋有保險,，因此許多人購買公平計劃的保單是為了滿足貸款要求。
但是公平計劃只承?；矩敭a(chǎn)損失（可能只涵蓋火災(zāi)造成的實際財務(wù)價值損失,，而不包括重新恢復(fù)家園所需要的成本）,，限額300萬美元，考慮到在洛杉磯大火中焚毀的房地產(chǎn)價值,，這代表受災(zāi)的公平計劃保單持有人可能很難靠理賠金回到原先的生活,。
1月2日，允許保險公司使用基于模型的風(fēng)險估算的改革開始生效,。下一個野火季節(jié)將有更好的風(fēng)險定價,，洛杉磯可能會做好更充分的準(zhǔn)備。
氣候風(fēng)險因素增加
風(fēng)險,，是保險公司,，包括買家都會關(guān)注到的重要因素。
Zillow已經(jīng)在其房地產(chǎn)列表中添加了氣候風(fēng)險數(shù)據(jù),。清單中包含了洪水,、野火、強風(fēng),、極端氣溫和惡劣空氣質(zhì)量等潛在風(fēng)險的信息,，以及洪水和野火的歷史數(shù)據(jù)。
Zillow首席經(jīng)濟學(xué)家斯凱拉·奧爾森(Skylar Olsen)表示：“隨著人們對洪水,、極端氣溫和野火的擔(dān)憂日益加劇,，以及這可能對未來保險成本產(chǎn)生的影響，該工具還可以幫助代理商在討論氣候風(fēng)險,、保險和長期負擔(dān)能力時告知客戶,。”
另一家西雅圖公司和房地產(chǎn)競爭對手Redfin也在其列表中囊括了氣候風(fēng)險,。
Zillow 2023年發(fā)布的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn),，83%的潛在購房者在尋找房屋時會考慮氣候風(fēng)險，其中,，年輕購房者最擔(dān)心氣候影響,。
總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI)集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO卡西夫·安薩里（Kashif Ansari)表示：“極端天氣給我們社會帶來的影響，如果說過去往往發(fā)生在我們在電視新聞上才能知道的地方,，現(xiàn)在越來越多地發(fā)生在我們熟悉的地方,，而這次洛杉磯野火抹掉了整個高端街區(qū)，這樣的災(zāi)難更是把我們資產(chǎn)中占比最多的房產(chǎn)價值重估問題擺在了投資人的面前,?！?/p>
加州爾灣Appreciation Properties(富升地產(chǎn))聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶認為，從房產(chǎn)和市區(qū)重建角度看,，這次被火災(zāi)抹掉的地段倒可能迎來難得的重建機會,。從2023年夏威夷茂宜島火災(zāi)后情況看，不少業(yè)主拿到賠償后會去其他地方安居,，過火地段得以重建更新,。洛杉磯山火年年有,，但這次過火的地段有一些鬧中取靜的豪宅區(qū)。這些地段發(fā)展有上百年歷史了,，市政設(shè)施早已不合要求,，山火一來消防設(shè)施不足的問題就凸顯出來。
香港美亞置業(yè)（Premire Capital）創(chuàng)始人董事長梁健立（Philip Leung）認為,，這次火災(zāi)重創(chuàng)了像馬里布和帕利塞茲這樣的名流聚集地,。從房產(chǎn)角度看，這些高端地段的房價會在今后一段時間內(nèi)受波及,。畢竟過火的地段會成為令人不快的景觀，重建的嘈雜紛擾也會使居住體驗減分,。不過,，好萊塢搬不走，很多永久設(shè)施也搬不走,，所以這里會重建,。原先的業(yè)主們也不會離開太遠，畢竟工作也搬不走,。他們會考慮南部地區(qū),，那里不靠山林，房子也很好,，如長灘,，還有華人聚集的爾灣，這些地方的房價本來就高,，預(yù)計會漲得更高,。
