證券時報網(wǎng)
李小平
2025-01-22 23:33
今年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲3.08%,，其間58只REITs產(chǎn)品中有47只獲得正收益,，占比超八成。
公募REITs“日光基”頻現(xiàn)
1月17日,，備受市場關(guān)注的首單城市更新項目——華夏金隅智造工場REIT發(fā)布公告,，由于公眾投資者累計有效認購規(guī)模超過初始募集規(guī)模上限，宣布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進行比例配售,。最后認購日為2025年1月17日,，自2025年1月18日起不再接受公眾投資者認購申請，對于未確認部分的認購款項,，將在募集期結(jié)束后退還給投資者,。
根據(jù)公告，該基金原定募集期限為2025年1月17日至2025年1月20日,。
今年1月以來,，已經(jīng)出現(xiàn)了多只發(fā)行首日便被投資者搶光的REITs“日光基”。國泰君安濟南能源供熱REIT,、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT,，原來的募集期均為1月6日至1月7日，但都僅發(fā)售了一天。國泰君安濟南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示,，公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為122.02億份,，是公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs公眾認購倍數(shù)歷史新高,。
截至最新,，尚有匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、南方順豐倉儲物流REIT,、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT,、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT、中銀中外運倉儲物流REIT等5只REITs還處在首發(fā)受理,、反饋和問詢階段,。
資產(chǎn)配置價值日益凸顯
2020年4月，中國證監(jiān)會,、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》,，標志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式啟動。2021年6月,，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市,。
2024年是公募REITs大年，市場常態(tài)化發(fā)行加速,，目前全市場已上市公募REITs產(chǎn)品達58只,。數(shù)據(jù)顯示，2024年發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達29只,，募資規(guī)模655億元,，新發(fā)數(shù)量是過去三年的總和。
二級市場表現(xiàn)較為亮眼,，2024年REITs產(chǎn)品平均漲幅11.48%，其中華夏北京保障房REIT,、中金廈門安居REIT,、嘉實中國電建清潔能源REIT累計漲幅超40%。
公募REITs類資產(chǎn)配置的價值日益凸顯,。步入2025年,，在權(quán)益市場表現(xiàn)不佳的背景下，中證REITs全收益指數(shù)上漲3.08%,。其間58只REITs產(chǎn)品中有47只獲得正收益,，占比超八成，華泰南京建鄴REIT,、華夏大悅城商業(yè)REIT的漲幅居前,，分別上漲11.96%和10.33%。從REITs持有項目的類型來看,，2025年以來,，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,、消費基礎(chǔ)設(shè)施、保障房類REITs漲幅居前,。
溢折價差距較為突出
當市場上對某REITs的需求旺盛,，而供給相對不足時，愿意以高于資產(chǎn)凈值的價格買入,，容易出現(xiàn)升水情況,，意味著其對該REITs的未來收益預期較高。反之,，為貼水,。
當前REITs行情持續(xù)火熱，但各產(chǎn)品溢折價現(xiàn)象也十分明顯,。截至最新收盤,，溢價率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達53.19%,；中金廈門安居保障性租賃住房REIT升水率為51.71%,，嘉實中國電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT,、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT的升水率超過40%,。
而華夏中國交建高速REIT貼水率超過45%，中金安徽交控REIT,、平安廣州交投廣河高速公路REIT等20只基金也有不同程度的折價,。
溢價的產(chǎn)品集中在保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施,、消費基礎(chǔ)設(shè)施及生態(tài)環(huán)保類項目,；折價的產(chǎn)品主要是交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,、倉儲物流類標的,。
平安證券指出，保障房,、環(huán)保相關(guān)標的經(jīng)營業(yè)績較為穩(wěn)定,，更受配置型資金關(guān)注，所以這些領(lǐng)域的REITs容易出現(xiàn)升水,；而產(chǎn)業(yè)園,、倉儲物流領(lǐng)域因經(jīng)營壓力較大，其REITs可能會出現(xiàn)貼水,，投資者配置時會更謹慎,。
華寶證券也認為，盡管2024年公募REITs二級市場整體表現(xiàn)優(yōu)異,，但不同行業(yè)之間的表現(xiàn)仍有分化,，建議重點關(guān)注穩(wěn)定性與確定性較高的資產(chǎn)類型，同時觀察經(jīng)濟修復以及部分行業(yè)筑底企穩(wěn)情況,。
REITs市場有望進一步提質(zhì)擴容
REITs資產(chǎn)受熱捧主要有以下幾點原因：一是宏觀經(jīng)濟與市場環(huán)境因素,。中債國債10年期到期收益率自2024年12月以來下降超30個基點，無風險利率的降低,，使得REITs作為固定收益類資產(chǎn)的吸引力大幅提升,。
二是REITs自身具有諸多優(yōu)勢。產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定,、風險相對適中及資產(chǎn)組合分散風險等特點,。REITs具有高頻高比例分紅的特點，已上市公募REITs產(chǎn)品2024年全年分紅104次,，分紅金額合計83.95億元,。另外，REITs的底層資產(chǎn)豐富多樣,，通過資產(chǎn)組合的多元化,，分散投資風險。
三是政策與市場發(fā)展因素,。2024年相關(guān)部門發(fā)布了支持公募REITs市場擴容的政策,，為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目提供更多資金支持。2024年,，首批消費REITs,、首只水利REIT發(fā)行上市、首只跨海大橋REIT陸續(xù)上市,，首只農(nóng)貿(mào)市場REIT,，首只熱能REIT申報獲批并上市?；A(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富,，市場在持續(xù)擴容與創(chuàng)新，滿足了市場多元化投資需求,。
四是投資者偏好因素。對于機構(gòu)投資者和高凈值客戶,，REITs作為與股票,、債券等并列的金融資產(chǎn)，豐富了資產(chǎn)配置的種類,。另外，投資者的理念也在轉(zhuǎn)變，越來越認識到REITs在資產(chǎn)配置中的重要性和獨特價值,。
中金基金表示,，2025年伴隨政策的進一步完善和市場的逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴大,。常態(tài)化發(fā)行機制下,，預計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施,、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來新的突破,，REITs市場有望進一步提質(zhì)擴容,。
