證券時報·e公司
e公司
2025-01-22 23:27
2025開年,，公募REITs延續(xù)火熱態(tài)勢,。
截至1月22日收盤，開年以來有逾80%公募REITs產(chǎn)品實現(xiàn)了正收益,，其中有產(chǎn)品收益率達到了兩位數(shù),。券商中國記者發(fā)現(xiàn)，接下來新上市的公募REITs中,，不僅有券商,、保險、信托等機構(gòu),，還出現(xiàn)了專戶FOF,、地方國企，甚至是廚具企業(yè)等身影,。
不難發(fā)現(xiàn),，賺錢效應(yīng)疊加底層資產(chǎn)持續(xù)豐富，公募REITs的機構(gòu)投資者群體持續(xù)豐富,。券商中國記者從基金公司采訪中獲悉,，2024年公募REITs新發(fā)行29單，新增REITs首發(fā)規(guī)模645.69億元,，均創(chuàng)下新紀錄,。基金人士對券商中國記者表示,，目前整體REITs共涉及底層資產(chǎn)127個,，廣東、北京,、上海,、江蘇最多，中西部省份較少,，部分省份仍為空白,。隨著政策的進一步支持和市場的持續(xù)發(fā)展,，可以期待文旅景區(qū)、商業(yè)辦公樓,、酒店,、鐵路等更多資產(chǎn)在REITs市場的閃亮登場。
FOF和方太廚具現(xiàn)身REITs前十大持有人之列
根據(jù)易方達基金公告,，易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT于1月24日在深交所上市交易,。這是易方達基金旗下首只REITs，也是國內(nèi)首單專注于農(nóng)貿(mào)市場的公募REITs產(chǎn)品,。該基金最新發(fā)布的上市公告書顯示,，截至目前該基金97.26%的份額由機構(gòu)投資者持有。該基金基金份額持有人戶數(shù)為1.48萬戶,，本次上市交易的無限售安排份額為1.23億份,。
從前十大持有人來看，圓信永豐基金－廈門信托－金圓瑞盈1號集合資金信托計劃－圓信永豐金圓瑞盈1號FOF單一資產(chǎn)管理計劃（下稱“圓信永豐FOF產(chǎn)品”）以8.22%（2709萬份）的份額比例位居第一,。其次是中金公司和興業(yè)國信資產(chǎn)管理有限公司,，持有比例合計接近10%。另外,，中信建投證券,、信達證券，以及大家人壽保險股份有限公司－傳統(tǒng)產(chǎn)品,、中國農(nóng)業(yè)再保險股份有限公司-農(nóng)行專戶四,、福建省金投私募基金管理有限公司－福建省金投金資私募股權(quán)投資基金均躋身前十大持有人。
和上述傳統(tǒng)金融機構(gòu)不同,，持有占比2.92%的福州市投資管理有限公司是一家地方國企投資公司。企查查顯示,，該公司的大股東為福州市金融控股集團有限公司,，是福建市財政局100%持股的公司。
同樣將于1月24日上市交易的中航易商倉儲物流REIT,，機構(gòu)來源也較多元化,。其中，蘇州易新股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）以39.37%的持有比例（3.15億份）位居第一,。企查查數(shù)據(jù)顯示,，持有該公司98.5%股份的大股東是一家叫做ECN XII Offshore Holdings（HK）Limited的公司。其次,，中航易商倉儲物流REIT其他持有人,，基本是來自信托、券商,、保險等領(lǐng)域,，包括長城證券,、云南信托、中國人壽保險股份有限公司-壽險傳統(tǒng)公募REITs產(chǎn)品國壽投等,。
另外,，剛在2024年12月31日上市的招商科創(chuàng)孵化器REIT，同樣存在類似情況,。排名前二的持有人,，分別為上海楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心有限公司和上海上技所跨境技術(shù)貿(mào)易中心有限公司，持有比例合計超過30%,，其次才是私募,、券商、信托等機構(gòu),。甚至,，同樣于2024年底上市的平安寧波交投REIT中，前十大持有人里還出現(xiàn)了寧波方太廚具有限公司（下稱“方太廚具”）這類實業(yè)公司,。企查查顯示,，方太廚具成立于1995年，是國內(nèi)具有近30年發(fā)展歷史的廚具企業(yè),。
（來源：平安寧波交投REIT上市公告書）
機構(gòu)投資者持續(xù)多元化
從2021年試點開閘至今,，公募REITs的投資者一直是以機構(gòu)投資者為主，特別是有相當高的份額比例由戰(zhàn)略投資者持有,。此前很長一段時間里,，這些投資者基本是傳統(tǒng)的券商、保險,、私募等金融機構(gòu),。從上述最新案例來看，隨著擴容項目持續(xù)增加和賺錢效應(yīng)回歸,，公募REITs的機構(gòu)投資者已逐步從傳統(tǒng)金融機構(gòu)擴大到了基金,、地方國企、實業(yè)公司等機構(gòu),。
以公募FOF為例,，除了上述圓信永豐FOF產(chǎn)品外，最新發(fā)布的2024年四季報顯示,，天弘睿享3個月持有混合FOF在去年四季度持有華夏北京保障房REIT,。而在此前，該FOF還持有過紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT,、中金廈門安居保障性租賃住房REIT等產(chǎn)品,。從具有完整數(shù)據(jù)的2024年中報情況來看，全市場一共有20只公募REITs獲得了FOF產(chǎn)品持有,，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等5只公募REITs均獲得了逾10只FOF持有,。但截至目前,，由于FOF產(chǎn)品2024年年報尚未披露，2024年末FOF持有公募REITs的全貌數(shù)據(jù)尚未得知,。
根據(jù)華夏基金統(tǒng)計,，從2024年中報數(shù)據(jù)來看，各類投資者持有公募REITs市值占比中,，原始權(quán)益人占比仍舊最高（56%）,，發(fā)行人自身對公募REITs控制力和長遠發(fā)展看好。此外,，保險,、證券公司占比均為14%左右。但同時,，政策在激發(fā)機構(gòu)自營資金的投資需求,，保險、券商等機構(gòu)自營等投資者持有公募REITs份額占比在2024年有提升趨勢,，隨著市場回暖,，銀行理財、公募基金,、私募基金,、信托也在逐步買入。
華南一家公募內(nèi)部人士對券商中國記者分析稱,，2024年以來公募REITs行情一掃低迷態(tài)勢,，呈現(xiàn)出了較為明顯的賺錢效應(yīng)，由此吸引來了更多機構(gòu)投資者,。與此同時,，2024年以來公募REITs加快了擴容速度，對投資者來說可選擇的資產(chǎn)類型更為豐富,。對追求穩(wěn)健收益回報的機構(gòu)投資者而言,，公募REITs是很好的底層配置資產(chǎn)，2025年這種趨勢可能會更加明顯,。
“長線資金的參與對于公募REITs的市值管理來說是非常有幫助的，能起到類似壓艙石的作用,?！闭猩袒鸹A(chǔ)設(shè)施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬億對券商中國記者分析稱，“一方面,，長線資金的參與可以在擴大REITs市場規(guī)模的同時減小市場波動,；另一方面，長線資金的入市也可以提高市場信心,。對此,，我建議可以繼續(xù)出臺鼓勵長線資金引入的政策,，加快長線資金引入的節(jié)奏?！?/p>
數(shù)量,、類型和規(guī)模仍在擴容
實際上，無論是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模,，2024年的公募REITs數(shù)據(jù)都創(chuàng)下新高,。
根據(jù)華夏基金統(tǒng)計，2024年全年公募REITs新發(fā)行29單,，新增REITs首發(fā)規(guī)模645.69億元,，使得境內(nèi)公募REITs市場總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達到了59單，總發(fā)行規(guī)模（含擴募）達到1681.36億元,。此外,，2021年-2024年，公募REITs各年度已發(fā)行項目規(guī)模分別為364.13億元,、419.48億元,、201.42億元，已發(fā)行項目單數(shù)分別為11單,、13單,、6單。
從公募REITs底層資產(chǎn)行業(yè)及資產(chǎn)類型分布來看,，目前已涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū),、高速公路、保障性租賃住房,、倉儲物流,、購物中心、水電站,、風(fēng)電光伏,、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施等諸多基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,。其中,，目前高速公路資產(chǎn)發(fā)行規(guī)模最大，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)發(fā)行數(shù)量最多,，但從存量資產(chǎn)體量來看,，各個板塊后續(xù)均有較大潛力。
華夏基金表示,，公募REITs底層資產(chǎn)均是大家在日常生活與工作中時常接觸的基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn),。未來，隨著政策的進一步支持和市場的持續(xù)發(fā)展,，可以期待文旅景區(qū),、商業(yè)辦公樓,、酒店、鐵路等更多資產(chǎn)在REITs市場的閃亮登場,。
此外,，從區(qū)域分布角度來看，目前的59單REITs共涉及底層資產(chǎn)127個,。按照底層資產(chǎn)所處位置統(tǒng)計,，已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要分布于京津冀、長三角,、大灣區(qū)和長江經(jīng)濟帶等經(jīng)濟相對發(fā)達區(qū)域,，其中廣東、北京,、上海,、江蘇最多，中西部省份較少,，部分省份仍為空白,。2025年以來，則有創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT等5單產(chǎn)品出現(xiàn)過申報動態(tài),。1月6日,，中銀基金上報的中銀中外運倉儲物流REIT獲交易所受理。此后,，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT,、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT首發(fā)申報均獲得反饋。
華夏基金分析稱,，現(xiàn)階段公募REITs底層資產(chǎn)區(qū)域分布特點符合我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的分布特點,。京津冀、長三角,、大灣區(qū)和長江經(jīng)濟帶這些經(jīng)濟相對發(fā)達,、人口密集區(qū)域，其龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量為公募REITs提供了充足的發(fā)展空間,，而中西部地區(qū)在優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)方面也有相當規(guī)模的沉淀,，且在能源、文旅景區(qū)等行業(yè)有自身特點,，后續(xù)亦存在較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二級市場賺錢效應(yīng)凸顯
從存量產(chǎn)品的二級市場表現(xiàn)來看,，過往一段時間以來呈現(xiàn)出的賺錢效應(yīng)，則是機構(gòu)紛紛布局的又一重要原因,。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至1月22日收盤,，2025年以來有交易記錄的58只公募REITs有53只實現(xiàn)正收益,，占比達到89.83%,。其中，有10只公募REITs在開年不到一個月內(nèi)實現(xiàn)了逾10%的收益率,，包括華夏大悅城商業(yè)REIT,、嘉實物美消費REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT等,。從近半年維度看,，截至1月22日收盤58只產(chǎn)品的平均收益率則超過了10%，其中有29只產(chǎn)品創(chuàng)下了兩位數(shù)收益率,，華夏華潤商業(yè)REIT以39.37%的收益率位居第一,，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、銀華紹興原水水利REIT,、中金廈門安居保障性租賃住房REIT等9只產(chǎn)品的收益率均超過了20%,。
華夏基金對券商中國記者表示，在經(jīng)歷了政策持續(xù)呵護,、一級市場發(fā)行提速,、二級市場估值修復(fù)后，境內(nèi)公募REITs市場正穩(wěn)步發(fā)展壯大,，在發(fā)揮“盤活存量資產(chǎn),、擴大有效投資”宏觀作用的同時，也為資本市場投資者提供了配置中國優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的有力工具,。
展望2025年投資機會,，萬億認為，消費REITs存在一定投資機會,，個體α抗周期性可有效對沖行業(yè)β,。“上市消費REITs均為一線或強二線的成熟運營的區(qū)域龍頭,，核心資產(chǎn)屬性強,，原始權(quán)益人維護REITs上市平臺運營穩(wěn)定的意愿和資源稟賦也較為充足；外部地緣政治不確定性加劇,，提振消費擴大內(nèi)需仍是政策發(fā)力重點,，消費REITs個體有望持續(xù)呈現(xiàn)出強抗周期屬性。其次是部分新能源,、經(jīng)營業(yè)績回升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路,，可能將獲得超額收益。另外,，受益利率下行,，分紅比較穩(wěn)定的保租房預(yù)計也將維持較好的表現(xiàn)。”
校對：姚遠
