券商中國(guó)
黃鈺霖
2025-03-15 12:17
在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的過(guò)程中,，房企債券融資額持續(xù)下降,。
Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，以發(fā)行起始日統(tǒng)計(jì)的地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模接近1000億元，但相對(duì)2024年同期下降超15%,。自2020年地產(chǎn)債發(fā)行達(dá)到歷史高峰后,，2021年至2024年，地產(chǎn)債的發(fā)行規(guī)模逐漸下降,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，近年來(lái)，受市場(chǎng)銷售承壓,、房企財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高等因素影響,，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件有所增長(zhǎng)，違約房企融資受到一定影響,，并進(jìn)一步對(duì)未違約民營(yíng)房企的融資造成拖累,。考慮到銷售端仍有壓力,，2025年房企償債壓力仍在,，但新增大量房企集中債務(wù)出險(xiǎn)的可能性已不高。
房企債券融資額持續(xù)下降
近年來(lái),，在各項(xiàng)支持性政策加力并陸續(xù)落地的背景下,，房企融資環(huán)境有望改善，但房企發(fā)債仍在下降,。
Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，以發(fā)行起始日為準(zhǔn),，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資988.43億元,，與2024年同期的1166.34億元對(duì)比，下降了15.25%,。
自2021年開(kāi)始,，房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資逐年下降。數(shù)據(jù)顯示,，2021年至2024年,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行的債券規(guī)模分別為7660.15億元、6484.38億元,、6177.04億元,、5324.63億元，分別同比下降3.68%,、15.35%,、4.74%、13.80%,。
近年來(lái),，中央國(guó)有企業(yè)和地方國(guó)有企業(yè)是地產(chǎn)債發(fā)行的主力。數(shù)據(jù)顯示，2024年,，地方國(guó)有企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債3519.50億元,，占比達(dá)66.10%；中央國(guó)有企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債1431.50億元,，占比26.88%,；公眾企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債115.37億元，占比2.17%,；民營(yíng)企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債240.25億元,，占比4.51%；外資企業(yè)合計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債18.01億元,，占比0.34%,。
2025年以來(lái)，中央國(guó)有企業(yè)和地方國(guó)有企業(yè)仍是地產(chǎn)債發(fā)行的主力,，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債有所改觀。數(shù)據(jù)顯示,，今年以來(lái),，民營(yíng)企業(yè)發(fā)行地產(chǎn)債58.10億元，占比為5.88%,，與2024年全年相比有所提升,。
需要關(guān)注到，受連續(xù)降息,、融資企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等因素影響,，房地產(chǎn)行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者梳理,，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行平均利率約為2.62%,，與2024年房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行利率相比有所下降。
根據(jù)中證鵬元的統(tǒng)計(jì),，2025年房企到期債券余額3135.47億元,、回售余額2274.44億元，其中3月,、6月為償債高峰,。
對(duì)于房企發(fā)債融資持續(xù)減少的原因，中金公司認(rèn)為,，房企整體縮表背后是房?jī)r(jià)下行所驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模收縮負(fù)向螺旋,。房?jī)r(jià)下行環(huán)境中存貨資產(chǎn)價(jià)值貶損，加之實(shí)際利率走高,，即便融資條件較寬松,，房企仍傾向于主動(dòng)削減債務(wù)、對(duì)擴(kuò)表投資更為審慎；前端拿地力度不足導(dǎo)致后續(xù)新推貨量減少,、銷售表現(xiàn)走弱,，企業(yè)自有現(xiàn)金流規(guī)模收縮進(jìn)一步拖累投資，形成經(jīng)營(yíng)端緊縮負(fù)向循環(huán),；房?jī)r(jià)很大程度決定房企投資意愿,，是驅(qū)動(dòng)或打破該循環(huán)的核心變量。
多家房企積極推進(jìn)債務(wù)重組
近年來(lái),，受市場(chǎng)銷售承壓,、房企財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件有所增長(zhǎng),，多家房地產(chǎn)企業(yè)積極借助債務(wù)重組及重整等舉措,，削減債務(wù)規(guī)模。
3月13日,，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱,，境外債務(wù)重組計(jì)劃已于3月13日獲得高等法院批準(zhǔn)，并已達(dá)成所有計(jì)劃條件,。2025年2月份以來(lái),，多家房企的境外債重組迎來(lái)進(jìn)展。2月19日,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債務(wù)重組香港協(xié)議安排獲香港法院批準(zhǔn)并已生效,。此外，2月12日,，龍光宣布約76.4%的同意債權(quán)人已加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議）,，意味著龍光境外債務(wù)重組也已取得初步成功。
據(jù)東吳證券研究,，房企的整體債務(wù)解決方案通常包括債務(wù)重組和重整等方式,，其中境外重組包括展期、新債券/貸款置換,、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券,、降票息等多種選項(xiàng)，境內(nèi)債務(wù)重組過(guò)往以展期為主,，后續(xù)有望借鑒境外債重組方案加大削債比例,，相較于債務(wù)重組，重整涉及債務(wù)不僅包括公開(kāi)市場(chǎng)債券等,，還可包含總包及分包供應(yīng)鏈等各類的應(yīng)付款,、商票等。
東吳證券認(rèn)為,，2025年或迎來(lái)房企的債務(wù)重組高峰,，部分房企有望通過(guò)債務(wù)重組度過(guò)短期現(xiàn)金流危機(jī),。短期現(xiàn)金流壓力得以緩解后，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)公司仍需依靠自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并逐步增長(zhǎng),，而具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)以及多元化布局的房地產(chǎn)公司,，有望率先通過(guò)其多元化策略及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)修復(fù)，并借助REITs重啟融資通道,。
中金公司表示,，通過(guò)債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)總負(fù)債體量壓縮是已出險(xiǎn)房企走出經(jīng)營(yíng)困境、改善產(chǎn)業(yè)鏈流動(dòng)性,、更好落實(shí)保交付,、保障債權(quán)投資人利益等的必要途徑，加之經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易債權(quán)成本已顯著降低,，境內(nèi),、外重組落地有望更加順暢。
校對(duì)：王錦程
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