證券時報網(wǎng)
2025-04-24 18:26
4月22日,，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網(wǎng)的首次拍賣以流拍告終,。這座位于廣州市花都區(qū)的12層酒店,，評估價約3.96億元，起拍價已降至2.77億元（相當于評估價的7折）,，但最終因無人報名而宣告流拍,。
根據(jù)競買公告，該酒店為富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn),，此次拍賣源于債券抵押物被執(zhí)行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信,，但因關(guān)聯(lián)公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強制拍賣,。
值得關(guān)注的是,，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力,。
財報數(shù)據(jù)顯示,，2024年富力地產(chǎn)全年營業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達到177.1億元,，流動負債超過流動資產(chǎn)316.76億元,，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。
作為曾經(jīng)的行業(yè)巨頭,，富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動性危機,，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標的,。
從“舊改之王”到酒店業(yè)巨頭
富力地產(chǎn)的崛起始于廣州的舊城改造,。
1994年，公司創(chuàng)始人李思廉與張力以2000萬元成立廣州天力地產(chǎn),。
此后十余年間，富力以“拆舊廠,、建新房”的模式橫掃廣州,，改造了銅材廠、硫酸廠等十余座舊工業(yè)區(qū),，累計開發(fā)超250萬平方米,，迅速積累資本。
2002年,，富力進軍北京,，拿下東三環(huán)41萬平方米的北京富力城項目，以“當年拿地,、當年開發(fā),、當年銷售”的速度完成項目，打開北方市場,。
至2005年赴港上市時,，富力地產(chǎn)的市值已超過200億港元,，成為內(nèi)地首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的房企，也是業(yè)界有名的“舊改之王”,。
2007年,，富力以161億元銷售額排名行業(yè)TOP4，僅次于萬科,、綠地和中海,，位居“華南五虎”之首，風頭無兩,。
而在富力早期戰(zhàn)略中,，商業(yè)地產(chǎn)是不可忽視的一大板塊。
其在廣州珠江新城開發(fā)的16個商辦項目,，占據(jù)該區(qū)域半數(shù)地塊,，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業(yè)地位,。
2003年,，富力以2380元/平方米的低價拿下廣州珠江新城四塊商業(yè)用地。
2004年,，富力首次試水高端酒店,，與萬豪、凱悅等國際品牌合作,，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項目,，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構(gòu)建出“商住雙輪驅(qū)動”的模式,。
早期,，富力地產(chǎn)的酒店項目多位于一線城市的核心地段，如北京富力萬麗酒店,、廣州富力君悅大酒店等,，這些酒店憑借優(yōu)越的地理位置和國際品牌合作，迅速成為區(qū)域地標,。
2017年,，富力以189.55億元的價格，收購萬達旗下73家酒店,，收購單價僅為市場價的6折,。
完成收購后，富力的酒店資產(chǎn)規(guī)模達到近90家,，總客房數(shù)超過26000間,，覆蓋一線城市及多個旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”,。
然而,，這場被稱為“世紀交易”的并購,，表面看雖是“撿漏”，實則暗藏風險,。
斷臂求生,，開啟酒店大甩賣模式
在地產(chǎn)行業(yè)的上行期，酒店業(yè)的重資產(chǎn)模式尚可支撐,，甚至成為業(yè)績亮點,。但在行業(yè)下行期，酒店高昂的維護成本與低周轉(zhuǎn)率就成為了拖累,。
自收購萬達酒店后,，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連年虧損，成為長期拖累富力地產(chǎn)財報的“黑洞”,。
財報數(shù)據(jù)顯示,，2018年-2022年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損從4億多元增長到20多億元,，虧損金額逐年擴大,。
2023年，酒店市場行情轉(zhuǎn)好,，但富力的酒店業(yè)務(wù)依舊虧損了9.04億元,；到了2024年，富力酒店業(yè)務(wù)全年虧損額更是達到26.19億元,，同比擴大近3倍,。
酒店業(yè)務(wù)愈發(fā)虧損的同時，高杠桿收購疊加運營成本壓力,，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭,。
自2022年起，富力開啟“賣酒店求生”模式,，但市場反應遠不及預期,。
2022年6月，北京萬達嘉華酒店以5.5億元出售,，較富力2017年收購成本虧損653萬元；同年12月,，福州威斯汀酒店以4.3億元成交,，較評估價縮水30%；2024年,，倫敦ONE項目以16億英鎊割肉拋售,，較2017年收購價縮水46%。
這些交易雖回籠一筆資金,，但僅占富力同期到期債務(wù)的一小部分,，且多數(shù)資金被用于償還優(yōu)先級債務(wù),，并未能緩解現(xiàn)金流枯竭。
值得注意的是,，在完成對萬達酒店的收購之時,，富力的賬面現(xiàn)金僅156億元，卻豪擲近200億收購,，導致企業(yè)凈負債率飆升至170%以上,，也為后續(xù)債務(wù)危機埋下隱患。
2024年9月,，富力的危機進一步升級,。因一筆6.14億美元境外債務(wù)違約，淡馬錫旗下基金申請對富力子公司清盤,，導致68家核心酒店及一棟寫字樓被強制接管,，這也讓富力喪失了對這些資產(chǎn)的處置權(quán)。
截至2024年末,，富力地產(chǎn)所擁有的酒店數(shù)量已下滑至22家,，總建筑面積約111.06萬平方米，總客房數(shù)為7513間,，分別由萬豪國際酒店集團,、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團,、凱悅酒店集團等酒店管理集團管理,。
債務(wù)冰山下的生存博弈
從經(jīng)營情況來看，富力地產(chǎn)當前仍然面臨著很大的壓力,。
2024年財報顯示,，其總負債高達2621.36億元，其中流動負債占比93%,，規(guī)模達2438.16億元,，而流動資產(chǎn)僅2121.41億元，缺口達316.76億元,。
并且,，未來12個月需償還債務(wù)1035.69億元，但現(xiàn)金及受限資金僅38.64億元,，現(xiàn)金短債比低至0.04,，短期償債壓力巨大。
酒店業(yè)務(wù)方面,，2024年營業(yè)額同比暴跌31.3%至43.73億元,，虧損擴大至36.19億元。同時基于交付面積和整體平均售價的下降，物業(yè)發(fā)展收入腰斬59%至115.17億元,，平均售價跌至6800元/平方米,。
截至2024年末，富力地產(chǎn)已有共263.62億元的借款無法按期償還,，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約,，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函,。
鑒于公司的現(xiàn)狀,，外聘的核數(shù)師香港立信德豪會計師事務(wù)所明確“無法表示意見”，直言富力地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營存疑,。
對于2025年公司的發(fā)展,，富力地產(chǎn)表示，在上一財政年度,，集團幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現(xiàn),，以進行重組及負債管理。將節(jié)約可用流動資金,，以應付必要的營運開支并與債權(quán)人及銀行進行磋商,，同時也將進一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動資金。
從酒店行業(yè)現(xiàn)狀來看,，近年來中國高端酒店市場復蘇乏力,。
根據(jù)酒店行業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)提供商STR統(tǒng)計，截至2024年9月,，中國內(nèi)地酒店年累計每間可售房收入,、平均房價和入住率分別同比下降了6%、4%和2%,，平均房價更是連續(xù)三個季度呈現(xiàn)同比下降,，各級別酒店表現(xiàn)均未達到去年同期水平。其中,，奢華酒店以價換量的態(tài)勢最為明顯,，平均房價同比下降6%。
而富力地產(chǎn)旗下的酒店多定位奢華,，在商務(wù)需求萎縮,、競爭加劇的背景下，估值也將進一步承壓,。
此外,，在3月31日，香港法院駁回了針對富力地產(chǎn)兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤呈請,，子公司雖因此暫時避免了被強制清算的命運，贏得了喘息之機，但后續(xù)公司狀況能否改善,，還需依賴經(jīng)營能力的改善以及債務(wù)重組的進展,。
