中國基金報
曹雯璟
2025-04-29 22:10
2024年,，中央政治局會議定調樓市政策方向后,，一系列政策組合拳相繼出臺,，從需求端的限購松綁與購房激勵,，到供給端的庫存盤活與收儲,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展得到有效改善。
4月28日,，金融街（000402.SZ）發(fā)布2024年報,，2024年公司實現(xiàn)營業(yè)收入190.75億元，同比增長51.74%,；實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額59.98億元,，連續(xù)6年保持為正。但受部分項目毛利率下滑,、部分資產(chǎn)盤活和處置產(chǎn)生虧損,、部分項目計提資產(chǎn)減值準備等因素影響，金融街2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損同比增加,。
2025年,，公司將立足穩(wěn)定發(fā)展戰(zhàn)略，強調資金安全和經(jīng)營穩(wěn)健,，堅定落實 “保安全,、調架構、促轉型,、強機制,、樹新風、迎變革”經(jīng)營思路,。一方面加大產(chǎn)成品銷售去化力度,，盤活存量資產(chǎn)，同時控費用,、降成本,，開源節(jié)流,，保證公司平穩(wěn)經(jīng)營；另一方面持續(xù)加大城市更新,、文化旅游等業(yè)務的轉型發(fā)展力度,，在促進現(xiàn)有項目經(jīng)營提升的同時，改革發(fā)力,，創(chuàng)造新的發(fā)展契機。
穩(wěn)健經(jīng)營加速去化 保障現(xiàn)金流安全
經(jīng)過長期調整的房地產(chǎn)市場,，在穩(wěn)增長政策支持下已進入筑底階段,。2024年，面對外部環(huán)境的不確定性,，金融街始終以現(xiàn)金流安全為首要任務,，通過銷售、經(jīng)營,、融資等多維度協(xié)同發(fā)力,，持續(xù)統(tǒng)籌優(yōu)化資金管理體系，構建穩(wěn)健的資產(chǎn)負債結構,。
首先,，公司緊盯市場變化，通過多元化的銷售策略,，加速項目銷售去化,、盤活存量資產(chǎn)。2024年,，公司實現(xiàn)銷售簽約額約194.5億元,，實現(xiàn)銷售簽約面積約121.2萬平米，銷售簽約額在中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排名提升至第47位,。其中,，北京房山金悅郡項目、蘇州融悅灣寫字樓等項目實現(xiàn)整售變現(xiàn),。報告期內(nèi),，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入167.20億元，同比上升65.98%,。
其次,，公司依托自持物業(yè)的經(jīng)營優(yōu)勢，持續(xù)整合資源,，優(yōu)化管理體制和經(jīng)營策略,，資管業(yè)務保持穩(wěn)定。一方面,，寫字樓和商業(yè)板塊重點項目出租率和租金水平在所處區(qū)域保持領先水平,。另一方面,，公司不斷強化文旅板塊的內(nèi)容建設，豐富宣傳推廣渠道,，全力培育特色新體驗,、多元化新業(yè)態(tài)，持續(xù)提升客戶體驗和品牌美譽度,，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有進,。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)資產(chǎn)管理業(yè)務營業(yè)收入22.9億元,，息稅前利潤約12.4億元,，經(jīng)營保持穩(wěn)定。
再者,，通過加強精細化資金管理及多元化渠道融資,，確保了公司現(xiàn)金流的充足和穩(wěn)定。2024年,，憑借良好的信用和優(yōu)質的資產(chǎn),，金融街通過多元融資渠道募集資金，持續(xù)優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債結構,。另一方面,，公司精打細算嚴控費用支出，加強營銷費用,、管理費用管控,，同時動態(tài)評估資金收支狀況，嚴格落實年度工程計劃,，以銷定產(chǎn)嚴控工程支出,。截至報告期末，公司有息負債同比下降約23億元,，貨幣資金余額約128億元,，資產(chǎn)負債結構持續(xù)優(yōu)化。
通過“銷售去化,、經(jīng)營提效,、資金周轉”的組合拳，金融街不僅有效緩解了行業(yè)筑底周期帶來的現(xiàn)金流壓力,，更積蓄了未來發(fā)展動能,。2025年，公司表示將繼續(xù)強調資金安全和經(jīng)營穩(wěn)健,，加大產(chǎn)成品銷售去化力度,，盤活存量資產(chǎn)，同時控費用,、降成本,，開源節(jié)流,，保證公司平穩(wěn)經(jīng)營。
多元轉型提速 資管文旅并進
當前,，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務正逐漸縮減,，房企紛紛由“重資產(chǎn)”向低成本、高收益的“輕資產(chǎn)”運營轉型,，類似招商蛇口,、華潤置地等優(yōu)質房企近年均嘗試開拓新賽道。在此背景下,，金融街順應宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢的變化,，積極推動公司業(yè)務轉型發(fā)展。
資管業(yè)務作為金融街“房產(chǎn)開發(fā),、資產(chǎn)管理、文化旅游,、城市更新”四輪驅動的一環(huán),，在房開業(yè)務承壓的背景下，重要性逐漸提升,。這一業(yè)務不僅是公司的現(xiàn)金牛,，同時也是避風港。公司的資管業(yè)務聚焦持有和運營核心城市優(yōu)質資產(chǎn),，年報顯示,，金融街多個寫字樓、購物中心以90%以上的出租率站穩(wěn)區(qū)域地標,。其中,，北京金融街購物中心、北京金融街（西單）購物中心,，以及上海金融街購物中心出租率分別高達94%,、100%及91.3%，遠高于市場平均水平,。
通過對旗下核心地帶優(yōu)質資產(chǎn)的精細運營,，公司能夠獲得源源不斷的租金回報。報告期內(nèi),，公司物業(yè)租賃業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入17.29億元,，旗下多個核心資產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮著重要作用，租賃率保持在較高水平,，既保證了現(xiàn)金流的安全,，也為公司未來發(fā)展持續(xù)造血。
值得注意的是,，文旅板塊業(yè)務現(xiàn)已成為金融街新的增長引擎,。2024年,，金融街旗下慕田峪景區(qū)積極探索景區(qū)發(fā)展新模式，緊跟文旅融合新熱潮,，將慕田峪長城體驗館升級改造為慕田峪長城數(shù)字博物館,，通過科技手段豐富景區(qū)游覽內(nèi)容，解鎖長城游覽的新體驗,。2024年全年慕田峪景區(qū)接待游客211萬人,，同比增長34%；營業(yè)收入2.43億元,，同比增長28%,，經(jīng)營收入及游客接待量均創(chuàng)歷史新高。在慕田峪等項目的驅動下,，2024年公司物業(yè)經(jīng)營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入4.62億元,，同比增長5.52%。 2025年,，公司表示將積極推動現(xiàn)有項目的整體規(guī)劃以及內(nèi)容建設,、體驗提升，同時挖掘存量項目資源稟賦和內(nèi)在價值,，推動文化旅游業(yè)務轉型試點,。未來，文旅業(yè)務持續(xù)發(fā)展有望進一步補強公司的現(xiàn)金流,。
從政策紅利到需求復蘇,，中國房地產(chǎn)業(yè)正步入高質量發(fā)展的新階段。華泰證券表示,，在供給側改革深化,、大宗消費定位升級、市場交易持續(xù)向好的背景下,，上市房企推動轉型的意愿正在強化,。方正證券亦指出，“對等關稅”或使我國加速轉向以國內(nèi)消費為主要驅動力的經(jīng)濟模式,，而內(nèi)需的拉動亟待樓市持續(xù)的止跌回穩(wěn),，后續(xù)政策有望向供需兩端持續(xù)發(fā)力，利好“開發(fā)+商業(yè)運營”雙輪驅動型地產(chǎn)公司,。
現(xiàn)階段,，公司正憑借穩(wěn)健經(jīng)營的策略筑牢根基，并借力資管,、城市更新,、文旅等業(yè)務打開增長空間。2025年，以金融街為代表的多元化布局房企,，有望迎來結構性機會,。
展望未來，在本輪房企轉型浪潮中,，金融街或可憑借強大的競爭優(yōu)勢和前瞻戰(zhàn)略,，打造國內(nèi)上市房企“主動轉型”的標桿案例，實現(xiàn)更高質量的發(fā)展,。
