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5月30日，廣州迎來(lái)5宗住宅用地出讓?zhuān)渲形挥诜畢^(qū)的4宗地塊均被民企敏捷集團(tuán)以底價(jià)收入囊中,，總成交金額達(dá)33.2億元,。

同一天，重慶有兩宗地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)出讓?zhuān)镜孛衿蠛３杉瘓F(tuán)以底價(jià)競(jìng)得渝北區(qū)地塊,。

此前的5月27日,，在長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一宗宅地的出讓中，民企永州嘉信地產(chǎn)以8.68億元競(jìng)得,，溢價(jià)率達(dá)23%,。永州嘉信地產(chǎn)是經(jīng)過(guò)24輪的競(jìng)價(jià)獲得該地的，擊退了中海,、金茂、綠城,、保利等央國(guó)企,。

5月23日，成都土地市場(chǎng)集中出讓3宗涉宅用地，均被民營(yíng)房企拿下,。其中新都區(qū)一宗地塊被嘉禾興地產(chǎn)以6.03億元競(jìng)得,，溢價(jià)率19.67%。與其進(jìn)行爭(zhēng)奪的,，是另一家民營(yíng)房企四川邦泰,。

近期，越來(lái)越多的民營(yíng)房企現(xiàn)身土地市場(chǎng),，既激活了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，也凸顯出整體市場(chǎng)的信心正在恢復(fù)。

這些民營(yíng)房企大多是深耕區(qū)域的中小企業(yè),，他們的區(qū)域布局,、拿地策略既不同于央國(guó)企，也和以往的大型民營(yíng)企業(yè)有所不同,。在本輪市場(chǎng)調(diào)整中,，不少民營(yíng)企業(yè)出險(xiǎn)，短期內(nèi)很難重回牌桌,。新一批民營(yíng)房企的崛起,，則正在重塑市場(chǎng)格局。

小型民企參與度提升

敏捷集團(tuán)拿地前,，今年廣州土地市場(chǎng)僅有一宗土地被民企競(jìng)得,。5月6日，番禺廣場(chǎng)融媒體中心北側(cè)一宗 “蚊型”宅地出讓?zhuān)脴I(yè)以3.07億元競(jìng)得該地,，溢價(jià)率為19.48%,。

與之相比，敏捷集團(tuán)此次拿地的金額更大,，其帶來(lái)的市場(chǎng)信號(hào)也更為強(qiáng)烈,。

近期活躍在土地市場(chǎng)上的民營(yíng)房企，大多與敏捷集團(tuán)類(lèi)似：規(guī)模不大,；區(qū)域深耕能力強(qiáng),；布局二三線城市為主，甚至下沉到四線城市,。

與敏捷同日拿地的海成集團(tuán),，同樣未上市。官網(wǎng)信息顯示,，海成集團(tuán)起源于1992年,，深耕川渝。除重慶主城外,，還在萬(wàn)州,、奉節(jié),、內(nèi)江、開(kāi)州,、巫山等城市有所布局,。

5月23日在成都搶地的嘉禾興地產(chǎn)和邦泰，均為四川本土房企,。其中,，嘉禾興除布局成都外，還在四川省內(nèi)的簡(jiǎn)陽(yáng),、資中,、內(nèi)江、溫江等地有所布局,。

邦泰的規(guī)模要大一些,。據(jù)官方介紹，截至2024年末,，其業(yè)務(wù)遍布川,、渝、云,、皖,、湘、鄂,、甘,、陜、晉,、桂,、贛等全國(guó)11省/自治區(qū)/直轄市，進(jìn)駐全國(guó)36座城市,，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)3200萬(wàn)平方米,。值得注意的是，邦泰并未進(jìn)駐一線城市,。

在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為亮眼的民企,，無(wú)疑仍是濱江。濱江植根杭州,，布局長(zhǎng)三角區(qū)域,。近年來(lái)，隨著樓市進(jìn)入深度調(diào)整期,，不少民營(yíng)房企出現(xiàn)債務(wù)違約,，濱江憑借其對(duì)杭州市場(chǎng)的深耕能力，仍保持著不錯(cuò)的發(fā)展勢(shì)頭,，并逐漸成為“民企之光”,。

多家機(jī)構(gòu)指出,，在今年的土地市場(chǎng)，民營(yíng)房企的參與度明顯提升,，其拿地金額、面積占比也較過(guò)去兩年明顯提高,。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì),，今年1~5月，在房企權(quán)益拿地金額中,，濱江集團(tuán)以270億元排名第4,，邦泰以52億元排名第17位，海成集團(tuán)以28億元的拿地支出躋身前20,，敏捷集團(tuán)則排名第23,。而在權(quán)益拿地面積中，共有三家民企位居前十,，分別是邦泰,、濱江，以及威海山海湖置業(yè),。

青睞“弱區(qū)位,、小體量”地塊

民營(yíng)房企重回牌桌，釋放出的信號(hào)意義不容忽視,。

近兩年來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露,。民營(yíng)房企因抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱,，一度大幅放緩擴(kuò)張步伐。如今這些企業(yè)再度拿地,，凸顯出預(yù)期正在改善,。

“小型民企開(kāi)始拿地，主要是從去年底開(kāi)始的,，今年尤其明顯,。”成都某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,。

去年9月末,，監(jiān)管層首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并推出一系列穩(wěn)樓市政策,，此后,，市場(chǎng)在多輪政策刺激下逐漸企穩(wěn)。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看,，民營(yíng)房企重新出手拿地,，與市場(chǎng)升溫的路徑較為吻合,。

但值得注意的是，與過(guò)往民營(yíng)房企四處“攻城略地”相比,，如今活躍在土地市場(chǎng)的民企,，規(guī)模、布局,、戰(zhàn)略路徑均大不相同,。

前述房企人士指出，一方面,，當(dāng)前活躍的民營(yíng)企業(yè)主要是區(qū)域性房企,，而非全國(guó)化房企。這些房企大多在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)深耕多年,，具備較好的品牌口碑和產(chǎn)業(yè)鏈整合能力,，與大型房企相比，更有比較優(yōu)勢(shì),。

目前最具代表性的民營(yíng)房企濱江,，并未真正走出“長(zhǎng)三角”，且在杭州市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)人盡皆知,。相比之下,，在本輪市場(chǎng)調(diào)整中，不少全國(guó)化布局的民營(yíng)房企已遭遇資金鏈風(fēng)險(xiǎn),，短期內(nèi)無(wú)力在土地市場(chǎng)廝殺,。龍湖、新城等暫無(wú)資金風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè),，則已大幅收縮投資,。

另一方面，民營(yíng)房企大多青睞“弱區(qū)位,、小體量,、低總價(jià)”的地塊。除濱江外,，當(dāng)前活躍在土地市場(chǎng)的民營(yíng)房企,，均未在一線城市布局，其區(qū)域布局以三四線城市為主,，即使在二線城市,，也多選擇非核心區(qū)域的地塊。

“從某種程度上說(shuō),，這也是大企業(yè)主動(dòng)撤出的結(jié)果,。”該人士表示，近年來(lái),，大型全國(guó)化房企普遍實(shí)施戰(zhàn)略收縮,，不僅從三四線城市撤出，甚至不再布局二線城市的非核心區(qū)域,。這些區(qū)域的市場(chǎng)空間,，便逐漸由民營(yíng)房企來(lái)填補(bǔ)。

同時(shí),，由于資金實(shí)力及開(kāi)發(fā)能力相對(duì)不足,，民營(yíng)房企更青睞小體量和低總價(jià)地塊，而無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)大體量的綜合地塊,。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年前5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)前十的地塊,，全部由央國(guó)企競(jìng)得,。

因此，在當(dāng)前土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局中,，央國(guó)企仍然占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位,。分析人士普遍認(rèn)為，這種局面短期內(nèi)難以改變,。

但從當(dāng)前的局面,，不難看出未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局的一些端倪。前述房企人士指出,，大型國(guó)央企主要布局一二線城市的重點(diǎn)區(qū)域,，占據(jù)“戰(zhàn)略高點(diǎn)”；民營(yíng)企業(yè)專(zhuān)注三四線城市及一二線城市的非核心區(qū)域,，更好發(fā)揮其區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì),。民營(yíng)房企和央國(guó)企通過(guò)差異化布局分食樓市“蛋糕”，將成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),。