券商中國
王明弘
2025-06-15 18:26
提振消費是今年經(jīng)濟工作的重要主題,。廣州近日發(fā)布了《廣州提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見》”）,，涉及“居民就業(yè)增收”“大宗消費升級”“消費品質提升”“限制措施清理”“政策支持保障”等八大領域，共提出33項具體行動舉措，以全方位激活消費市場,。
作為居民大宗消費的重要組成部分,，住房消費被重點提及，包括城中村和老舊小區(qū)改造,、收購存量房作安置房,、優(yōu)化公積金政策等，多措并舉,，滿足居民需求,；同時，取消限購,、限價,、限售等多種消費限制。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，對于廣州來說,，新市民、外來人口比較多,，有700萬人租住在城中村,，老舊住房也比較多，住房潛力非常大,。此次政策,，除了剛需和改善外，對老舊小區(qū),、城中村,、公積金等方面的政策部署，更多地是支持住房購置能力較低的群體,，他們能在住房方面獲得更好的居住體驗,，并降低居住消費成本，這也是住房回歸大宗消費品,、一般消費品的體現(xiàn),。同時，這也是構建梯次消費的,，健康遞進的住房消費新模式,。
取消限購、限價,、限售
《征求意見》提出,，要“有序減少消費限制”，對于房地產(chǎn)行業(yè),，要優(yōu)化相關政策,，“全面取消限購,、限售、限價,，降低貸款首付比例和利率”,。這也是本次提振消費方案中最引外界關注的舉措。
早在2024年9月時,，廣州就已全面退出了限購,，對廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內購買住房的,，不再審核購房資格,，不再限制購房套數(shù)。這也使得廣州成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市,。在此之前,，廣州已對限售、限價等限制性政策進行了調整,。
在李宇嘉看來,，廣州市中心區(qū)二手房掛牌量比較大，而且經(jīng)歷前期價格向下調整,，二手房價格比較親民,，已經(jīng)成為剛需的首選，放開限購的影響不大,。另一方面,，從促進要素自由流動和恢復價格信號，引導資源配置,，增加高品質改善型住房供應等,，也有必要取消限售、限價等政策,。
業(yè)內認為,，在限制性政策方面，廣州接下來還可以進行一些結構性微調,，例如取消在老年人貸款年限,、商貸轉公積金貸款、二手房帶壓過戶等方面的阻礙等,。
在貸款首付比例和利率方面,，廣州在2024年時就已將首套、二套房的最低首付款比例統(tǒng)一為15%,，首套房貸利率最低曾執(zhí)行不低于2.85%，此后回調至3%,。
李宇嘉認為,，《征求意見》發(fā)布之后,，預計廣州在降低利率方面會有一些動作。近期,，寬松的貨幣政策明確了進一步引導貸款利率下行,，前期降低存款利率（5年期存款利率進入1%時代）、降低公開操作市場利率后,，預計接下來首套房利率可能會降到3%以下,。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強預計，目前廣州的房貸首付比例及利率均算是較低水平,，未來可能在公積金貸款首付比例方面有下調空間,。
舊改助推樓市消費
在滿足住房消費方面，《征求意見》明確,，要扎實推進城中村及老舊小區(qū)改造,，“2025年計劃推進新開工老舊小區(qū)改造超150個，更新住宅老舊電梯超9000臺,，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元”,。
李宇嘉表示，該項舉措與此前國家提出的“2025年要完成2000年前建成的老舊小區(qū)全部新開工”保持一致,，預計這可能是廣州最后一批新開工的老舊小區(qū)（2000年之前建成的）,。不過，在后續(xù)在城市體檢之后,，或許還會將發(fā)現(xiàn)新的老舊小區(qū),，同時隨著時間推移，很多小區(qū)也開始成為老舊小區(qū),，這也將是后續(xù)住房消費的重要渠道,。
他認為，城中村改造是住房消費新熱點,。從2024年開始,，隨著存量項目啟動，特別是安置區(qū)建設加速,，舊模式項目開始轉向新模式,，解決歷史遺留問題，城中村改造提速,。城中村改造固定資產(chǎn)投資的1000億元背后,，主要就是安置房建設提速，這對于釋放改造帶來的品質住房需求,，具有較大的意義,。
以廣州市黃埔區(qū)為例，今年一季度,，黃埔區(qū)的城市更新項目新開工89萬平方米,，建設封頂102萬平方米,；一季度完成固定資產(chǎn)投資105億元，同比增長6%,，總量位居全市各區(qū)首位,，多項數(shù)據(jù)指標超額完成時序任務。
在進行城中村改造的過程中,，廣州各區(qū)也持續(xù)探索和落地各種新模式,，保證居民安置的同時，推動了存量商品房的去化,，不斷激活樓市消費,。
例如黃埔區(qū)大范圍采用了房票安置的方式。截至5月底,，黃埔區(qū)有五個城中村改造項目通過房票認購商品房超1000套,、面積超10萬平方米，拉動資金流轉超20億元,，涉及黃埔區(qū),、增城區(qū)、從化區(qū)的14個商品房項目,，其中黃埔區(qū)外認購68套,。
舊改潮起，也給廣州二手房市場添了一把火,。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會的最新統(tǒng)計,，受舊改推進帶動，今年5月,，同德圍-羅沖圍,、芳村大道和桂花崗-三元里等多個板塊二手網(wǎng)簽量大漲，部分板塊同比漲幅超60%,。
值得一提的是,，此次的《征收意見》還明確，要“推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房”,。
李宇嘉認為,，未來隨著收購主體、用途,、價格的放開,，廣州在企業(yè)宿舍、學生宿舍,、安置住房等方面的收購會有項目落地,。特別是隨著城中村改造提速，外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū),、高校布局,，新的住房需求對接存量盤活,，可能是庫存消化、住房消費的一個可行的探索路徑,。
