證券時報網(wǎng)
康殷
2025-06-16 15:07
一家券商回復交易所的問詢函的部分內(nèi)容,，直接成為觀察二三線商業(yè)地產(chǎn)困局的樣本,。
近日，方正證券針對上海證券交易所對其2024年報的信息披露監(jiān)管問詢函進行了詳細回復,，其中投資性房地產(chǎn),、抵債資產(chǎn)以及子公司股權(quán)估值變動所帶來的損失成為關注焦點。
值得一提的是,，方正證券持有的抵債資產(chǎn)鄭州裕達國貿(mào)大樓,，初始入賬12.49億元，2024年評估價值較2023年下降3.48億元至8.75億元,，最終成交價格為7.3億元,，大幅折價背后折射的正是鄭州商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升、租金持續(xù)下滑的困境,。
答復交易所問詢函焦點問題
上交所首先問及方正證券金融資產(chǎn)投資情況,，年報顯示,，截至報告期末，方正證券持有的交易性金融資產(chǎn),、其他債權(quán)投資,、其他權(quán)益工具投資和衍生金融資產(chǎn)等各類金融投資合計1136.64億元，同比增長14.54%,。本期實現(xiàn)投資凈收益和公允價值變動凈收益合計13.49億元,，同比下降13.91%；其中交易性金融資產(chǎn)確認公允價值損失6.49億元,，衍生金融工具確認投資損失和公允價值變動損失合計14.75億元,。
上交所尤其提及，要求方正證券解釋,，報告期內(nèi)公司相關金融資產(chǎn)公允價值變動或投資收益確認的關鍵時點,、判斷依據(jù)及相關會計處理，并結(jié)合公司所持金融資產(chǎn)的具體投向,、逾期情況等,，說明今年以來金融資產(chǎn)公允價值變動損益和投資收益出現(xiàn)較大虧損的主要原因，以往年度減值損失計提是否充分,、審慎等,。
方正證券答復稱，截至2024年末,，該公司持有的交易性金融資產(chǎn),、其他債權(quán)投資、其他權(quán)益工具投資和衍生金融資產(chǎn)等各類金融投資合計1136.64億元,，同比增長14.54%,。剔除公允價值變動凈收益中的非經(jīng)常性損益（公司投資性房地產(chǎn)以公允價值計量，主要系公司被動持有的抵債資產(chǎn),，當期公允價值變動損失5.9億元）影響后,，該公司本期實現(xiàn)投資凈收益和公允價值變動凈收益合計19.39億元，同比增長22.49%,。
對于2024年該公司衍生金融工具確認投資損失和公允價值變動損失合計14.75億元,，其中：投資損失10.03億元，公允價值變動損失4.72億元,。方正證券解釋,，衍生金融工具虧損的主要原因為公司對沖現(xiàn)貨投資風險，配置股指期貨空頭,、國債期貨空頭等期貨空頭資產(chǎn)所致,。
方正證券表示，該公司嚴格依據(jù)企業(yè)會計準則的要求,，結(jié)合中國證券業(yè)協(xié)會《證券公司金融工具估值指引》和《證券公司金融工具減值指引》的要求進行了估值及減值測試,，估值和減值方法保持了一貫性,，估值和減值計提充分、審慎,，2024年度產(chǎn)生的虧損是因當年市場環(huán)境和投資策略變化所致,。
核心抵債資產(chǎn)被迫大幅折價
除了上述衍生工具確認投資損失等問題，上交所問詢函中,，對于方正證券投資性房地產(chǎn)也被重點問及,。
上交所表示，方正證券對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量,。該公司持有的投資性房地產(chǎn)主要是抵債房產(chǎn),，包括鄭州裕達國貿(mào)大樓、北京金泉港影院等,。2025年2月,，方正證券披露擬出售鄭州裕達國貿(mào)大樓。
上交所要求方正證券核實并補充披露所持投資性房地產(chǎn)的取得情況,、初始入賬價值及評估依據(jù),，以及近三年投資性房地產(chǎn)公允價值確認的具體依據(jù)及其合理性。
方正證券2024年年報顯示,，其投資性房地產(chǎn)期末賬面價值為11.88億元,，較2023年的17.63億元出現(xiàn)明顯下降，全年確認公允價值變動損失高達5.9億元,。這背后主要是該公司持有的鄭州裕達國貿(mào)大樓和北京金泉港影院等抵債房產(chǎn)價值大幅縮水。
以鄭州裕達國貿(mào)大樓為例,，該資產(chǎn)是方正證券全資子公司方正證券承銷保薦有限責任公司（簡稱“方正承銷保薦”）通過法院裁定抵債取得,，2021年初始入賬金額為12.49億元。2024年,，該公司計劃處置該資產(chǎn),，經(jīng)評估，其評估值僅為8.75億元,，較2023年下降了3.48億元,，最終方正承銷保薦與買家確定的交易價格約為7.3億元。受此影響,，2024年末方正證券按照擬出售交易價格確認了投資性房地產(chǎn)的公允價值,，與2023年賬面價值之間的差額4.93億元確認為公允價值變動損失。
具體來看,，方正證券援引萬得資訊數(shù)據(jù),，2022年鄭州市寫字樓日均租金為1.491元/平方米，2023年降至1.486元/平方米,，降幅為0.32%,；2024年進一步降至1.387元/平方米,，降幅為6.67%。整體來看,，2022—2024年鄭州市寫字樓平均租金呈下降趨勢,，2024年降幅更為明顯。根據(jù)數(shù)據(jù),，鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率在2022年至2024年呈逐漸上升趨勢,，由2022年6月的19.7%提升至2024年6月的25.3%。
2024年11月,，鄭州市寫字樓銷售價格環(huán)比下跌21.59%,，寫字樓成交3.2萬平方米，環(huán)比下降48.8%,。
在商鋪方面,，根據(jù)萬得資訊數(shù)據(jù)，2022—2024年鄭州商鋪日均租金價格呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢,。
2022年為3.75元/平方米,，2023年降至3.29元/平方米，降幅為12.35%,；2024年進一步降至2.53元/平方米,，降幅為23.27%。2022年至2024年,，鄭州商鋪平均租金逐年走低,，且下降幅度在2024年進一步擴大。
此外,，鄭州裕達國貿(mào)大樓在出售時,，買家考慮了一些特殊因素，例如,，買方后續(xù)將要投入大額資金進行提質(zhì)改造,，在整體處置中需要進行一定幅度的價格折讓。
同樣,，北京金泉港影院在2024年末經(jīng)評估價值為2.54億元,，較2023年下降0.87億元。該影院也是方正承銷保薦通過法院裁定取得,，其所在的金泉時代商圈整體處于待開發(fā)狀態(tài),，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)，整體處于空置狀態(tài),，客流較少,，導致其房產(chǎn)估值受到影響。
此前，對于處置鄭州裕達國貿(mào)大樓行為,，方正證券表示,，系為了聚焦主業(yè)，盤活抵債資產(chǎn),，出售資產(chǎn)將增加公司現(xiàn)金流,，有利于提高資金使用效率，提升凈資本,，改善凈穩(wěn)定資金率,。
排版：劉珺宇?????????
校對：彭其華
