證券時報網(wǎng)
吳志
2025-07-14 21:43
擁有自有住房曾是“美國夢”的核心象征之一,，而現(xiàn)在,，這一“美國夢”正日益脫離民眾的現(xiàn)實生活,。
近日,，《衛(wèi)報》援引美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的最新數(shù)據(jù)報道,，2024年美國首次購房者人數(shù)降至110余萬人，創(chuàng)下自1989年有統(tǒng)計以來的最低水平。
這一趨勢不僅反映出經(jīng)濟環(huán)境的不穩(wěn)定，更折射出整個房地產(chǎn)市場所面臨的結(jié)構(gòu)性問題,。
首次購房年齡推遲
新冠疫情期間，受超低利率與財政刺激影響,，美國住房市場曾迎來一波繁榮,。這波上漲潮過去后，房價和抵押貸款利率依舊居高不下,，令市場幾近停滯,。
目前，美國聯(lián)邦基準利率維持在4.25%至4.5%之間,，較去年同期有所下降,，但30年期固定抵押貸款利率依然高達6.5%以上，幾乎是五年前的兩倍,。對于購房者而言，這意味著即便利率略有回落,，購房成本依然難以承受,。
“高抵押貸款利率抑制了人們首次購房的能力”，房地產(chǎn)科技公司Redfin首席經(jīng)濟學(xué)家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示,，“這對房地產(chǎn)市場是全方位的打擊,。”
購房門檻不斷抬高,，使得年輕人不得不推遲人生中這一關(guān)鍵的經(jīng)濟決策,。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，2023年美國首次購房者的平均年齡已攀升至38歲,，創(chuàng)下歷史新高,。相比之下，上世紀80年代的首次購房者平均年齡為20多歲,。
費爾韋瑟指出,，這種延遲買房的趨勢正在產(chǎn)生連鎖效應(yīng)?！斑@很可能意味著他們會更晚退休,，因為買房意味著要承擔(dān)一份30年的按揭貸款。人們發(fā)現(xiàn),，他們必須工作更久,，才能實現(xiàn)這些目標”。
買方與賣方同陷困局
在通常情況下，當(dāng)住房需求下降,，房價也會隨之回落,，但現(xiàn)實并非如此。盡管潛在買家數(shù)量大幅減少,，但2024年獨棟住宅的房價中位數(shù)仍創(chuàng)歷史新高,，并持續(xù)攀升。
美國最大房產(chǎn)交易平臺Zillow數(shù)據(jù)顯示,，2024年5月,，美國獨棟住宅房價中位數(shù)達到42.78萬美元；而在2021年,，這一數(shù)字為35.71萬美元,，三年間增長近20%。
根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的報告,，按照當(dāng)前價格計算,，一個家庭年收入需達12.67萬美元，才能負擔(dān)得起普通住房的月供,。而在2021年,，這一門檻為7.93萬美元，三年間上漲超過五成,。
經(jīng)濟學(xué)家指出,，現(xiàn)有住房庫存處于歷史低位，加之新建住房速度遲緩,，是導(dǎo)致房價堅挺的重要原因,。許多原本打算換房的業(yè)主不愿放棄原先的低息按揭，選擇“躺平”,，進一步加劇了市場僵局,。
與此同時，新購房者也陷入困境：買房壓力巨大,，租房更為劃算,。約翰·伯恩斯研究與咨詢公司（John Burns Research and Consulting）的分析顯示，現(xiàn)在購買一套入門級住房的成本是租住公寓的兩倍,，這種情況自2006年以來首次出現(xiàn),。
房地產(chǎn)市場的“凍結(jié)”不僅困住了購房者，也讓賣方陷入尷尬局面,。由于難以找到愿意承擔(dān)高額按揭貸款的買家,，許多房主選擇暫緩出售，進一步壓縮市場交易量,。
這一現(xiàn)象反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場對買賣雙方都極不友好,，令人們對“住房作為財富起點”的傳統(tǒng)觀念產(chǎn)生動搖。
利率政策博弈
面對高利率所帶來的房地產(chǎn)市場冷卻，美國總統(tǒng)唐納德·特朗普再度將矛頭指向美聯(lián)儲,，要求其降息,。在一封手寫信中，他批評美聯(lián)儲主席鮑威爾“讓美國損失了一大筆錢,，還在繼續(xù)這樣做”,。
美聯(lián)儲的立場則依然強硬。鮑威爾及其團隊認為,，特朗普的貿(mào)易和關(guān)稅政策加劇了價格波動和通脹預(yù)期,，降息反而可能推高通脹水平。
“這是我們確實感受到的一種風(fēng)險,。作為負責(zé)維持物價穩(wěn)定的人,，我們需要管理這種風(fēng)險?！滨U威爾在上個月的美國參議院聽證會上強調(diào),。
盡管美聯(lián)儲在2025年仍可能有數(shù)次降息空間，但經(jīng)濟學(xué)家普遍認為,，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯改善,。高房價、高利率與供應(yīng)瓶頸仍是壓在市場身上的“三座大山”,。
“買家們正在等待利率下降或房價調(diào)整的機會”,，費爾韋瑟說，“整體經(jīng)濟的不確定性讓人們不愿意去背負一份按揭貸款,。”
“美國夢”對越來越多的年輕人而言,，正變得遙不可及,。
