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【環(huán)宇雜談】

養(yǎng)老需要考慮很多事,，當(dāng)金錢支持最重要時(shí),，就該考慮資產(chǎn)來支撐,，說服父母放棄傳統(tǒng)觀念,，“租房也可以養(yǎng)老”,。

李宇嘉

在《我沒有時(shí)間悲傷也不想死亡》一書中,，90歲的智慧老人莉西亞·菲爾茨說：愿每個(gè)老人有體面,、不焦慮,，像莉西亞一樣坐在星之舟享受整個(gè)星空,。養(yǎng)老如同一座山,，壓在所有人頭上，對于高齡老人越來越多的中國來說更是如此,。體面養(yǎng)老有三大條件：有足夠的財(cái)富支配,，居住在熟悉的環(huán)境，有直系親屬的照料,。這其中,，房子是能將這三者鏈接起來的關(guān)鍵。

講一下我本人的案例。年屆75歲左右的父母,，告別常年的鄉(xiāng)下勞作,，搬來城里養(yǎng)老。已定居在南方的我前幾年給他們買好了養(yǎng)老的房子,，但二老始終無法適應(yīng)商品房社區(qū)和電氣化,、智能化的生活模式，飲食起居存在一些障礙,。好在姐姐和妹妹也在同一個(gè)城市里工作,，方便照顧他們。但是,，妹妹要上班,，又要照顧小孩走讀，照看父母的任務(wù)更多落到了剛退休的姐姐身上,。

生活總有不如意,。姐姐家住得遠(yuǎn)，她還要給姐夫及剛參加工作的外甥女做飯,，跑來照顧父母著實(shí)辛苦,。于是，想到一個(gè)解決辦法,，姐姐把她的房子賣掉,，我把父母養(yǎng)老的房子賣給姐姐，然后在同一個(gè)小區(qū)給父母租一套房子,。這幾年,，三四線城市房價(jià)跌了，但還在高位,，而租金卻很低廉,。即便一次性付完10年的租金，手上還有一大筆錢,。這樣,，父母可以體面養(yǎng)老了。

重要的是,，這一聯(lián)動還解決了N個(gè)問題,，首先，就是姐姐和父母家隔的近了,，正所謂“一碗湯”的距離,；其次，姐姐家老舊的樓梯房置換為較新的電梯房,，這樣倒騰就把未來價(jià)值損耗更快的資產(chǎn)處理掉了,；再次,，姐姐腿腳不方便，上下樓挺費(fèi)勁,，這么操作也了卻了她換電梯房的愿望,；最后，父母還在這個(gè)小區(qū),，自己的子女就在附近,，心理上也舒適一些。

房地產(chǎn)火熱的那幾年,，老家很多人都以擁有兩套或多套房為榮，兩三代人的積蓄積淀在不動產(chǎn)上,，甚至還有大量債務(wù),。但是，除少數(shù)旅居目的地外,，大部分內(nèi)地三四線城市租賃不活躍,，空置率很高，除了“我有產(chǎn)”的心理滿足之外,，房子的實(shí)際效用很低,。一線城市租售比在1%~2%，內(nèi)地三四線城市則低于此,，父母所在小區(qū)租售比不到0.5%,，自住之外持有房產(chǎn)很不劃算。

租金是由租客的實(shí)際收入決定的,，而房價(jià)則是由過去狂熱的買房熱情,、加杠桿所推高的。盡管三四線城市樓市開始回調(diào),，但由于交易低頻,、投資性拋盤少、自媒體不活躍,，市場對價(jià)格認(rèn)知有偏差,，信息鴻溝導(dǎo)致實(shí)際售價(jià)并不低。但這幾年就業(yè)形勢不好,，租金下跌比較明顯,，租房變得劃算，100平米的商品房每月租金甚至低至幾百元,，賣掉商品房以租房養(yǎng)老是不錯(cuò)的選擇,。

這些年，有關(guān)住房支撐養(yǎng)老的傳統(tǒng)和設(shè)想很多,，比如“以房養(yǎng)老”（反向抵押）,、賣房換取養(yǎng)老床位,、子女給父母養(yǎng)老（房子留給子女）、居家自我養(yǎng)老（請保姆）等,，實(shí)踐中有很多障礙,，很難兼顧到體面養(yǎng)老的三個(gè)條件。根本問題在于傳統(tǒng)觀念制約,，比如房子要給子女,、房子會增值、老人要居住在熟悉的環(huán)境中等,。但是,，地產(chǎn)形勢徹底變了，觀念也要變,。

比如,，前面講的租房更劃算，比如房價(jià)不再上漲,，比如經(jīng)濟(jì)形勢壓力大,，子女就業(yè)和收入難以維持，比如國家鼓勵(lì)養(yǎng)老“第三支柱”（本質(zhì)上是為養(yǎng)老提前儲蓄）等,。將這幾個(gè)養(yǎng)老的新問題結(jié)合起來看,，我們須以全新的視角對待住房在養(yǎng)老中的作用。特別是,，在商品房價(jià)格還在高位的時(shí)候,，從資產(chǎn)效用價(jià)值（而非有產(chǎn)的滿足感）入手，最大化房產(chǎn)在養(yǎng)老中的實(shí)際作用,。

也就是,，養(yǎng)老需要考慮很多事，當(dāng)金錢支持最重要時(shí),，就該考慮資產(chǎn)來支撐,，說服父母放棄傳統(tǒng)觀念，“租房也可以養(yǎng)老”,。過去,，租期不穩(wěn)定、房東賣房,、不愿租給老人等制約了租房養(yǎng)老,。未來，房子多如牛毛,，可能賣不掉,，出租也不易，長租估計(jì)會受到很多業(yè)主歡迎（總比空著強(qiáng),，有人幫你繳物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)）,。未來，養(yǎng)老投入會越來越大,，也是一個(gè)家族的事情,，就應(yīng)該考慮如何盤活手上資源，最大化其對養(yǎng)老的支持,，而非守著房子無法體面養(yǎng)老,。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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