券商中國(guó)
劉藝文
2025-04-19 10:46
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
2024年，樓市供給端競(jìng)爭(zhēng)之激烈,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,。這里說(shuō)的競(jìng)爭(zhēng)主要是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。所謂產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng),，首先是同一個(gè)賽道的競(jìng)爭(zhēng),，比如新房項(xiàng)目之間的搶客大戰(zhàn)，二手住房“賣房難”，房東“搶租客”,。以新房為例,。筆者發(fā)現(xiàn)，新房項(xiàng)目在配置名校,、連接軌道交通,、戶型設(shè)計(jì)（提高得房率）等方面越來(lái)越同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越卷,，卷到最后就變成價(jià)格戰(zhàn)了,。
也就是看誰(shuí)的價(jià)格更低。除此之外,，競(jìng)爭(zhēng)開始延伸到不同賽道,。比如，每個(gè)人都能接收到來(lái)自朋友圈,、抖音等不同渠道,、不同類型的房源推送，新房和二手房開始競(jìng)爭(zhēng),，交易和租賃也開始競(jìng)爭(zhēng),。過(guò)去的2023年，全國(guó)新房市場(chǎng)表現(xiàn)依舊疲軟,，交易面積在2022年下跌24.6%的基礎(chǔ)上又下跌了8.2%,。但其實(shí)，這種下跌某種程度上是其在與二手房的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái),。
2023年,，全國(guó)二手房市場(chǎng)成交面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬(wàn)億元,，成交面積和金額比2022年分別增長(zhǎng)44%和30%,。過(guò)去，我們一直認(rèn)為新房和二手住房是兩個(gè)完全不同的賽道,，“賣舊買新”會(huì)驅(qū)動(dòng)剛需上車,、換房和改善。但在購(gòu)買力疲弱,，需求對(duì)價(jià)格敏感的背景下,，加上開發(fā)商過(guò)分追逐改善型市場(chǎng)，導(dǎo)致新房總價(jià)失控,，購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。
過(guò)去,，二手房市場(chǎng)以“老舊住房”為主,，但現(xiàn)在已是另外一番天地。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市新增掛牌二手房源中,，“次新房”明顯增加,，即10年以內(nèi)樓齡的房源。2023年,，南京10年內(nèi)的次新房占比達(dá)67%,，重慶、武漢,、西安,、鄭州10年內(nèi)的次新房掛牌占比也在40%—50%?？梢?，今天有很多在售二手房并非“舊房”，實(shí)際上還是新房,，它們是新房的替代品,。
在2021年下半年之前，各大城市都出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”的情形,，即新房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià),，導(dǎo)致愈演愈烈的“打新”熱潮。但從2021年下半年開始,，小業(yè)主覺察到房?jī)r(jià)前景可能不妙了,，二手房?jī)r(jià)跌幅開始大于新房，這一點(diǎn)從70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也能看出,。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),，2023年14個(gè)核心一二線城市新房平均價(jià)大概要高出同區(qū)域二手房平均價(jià)約4000—6000元。
二手住房?jī)r(jià)格低,，也沒有新房可能存在的“交付擔(dān)憂”,，社區(qū)氛圍也比較成熟，分布區(qū)域比較廣,，很多房源是可以替代新房的“次新房”,。重要的是，二手房總價(jià)可控,，迎合市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感的訴求,。2023年，北京300萬(wàn)以下二手房成交占65%,，上海300萬(wàn)以下的二手房占61%,，基本上都是剛需為主。廣州每月二手房交易中,，200萬(wàn)元總價(jià)以下占比均為最大,，超過(guò)30%,。
從面積段來(lái)看，80平方米以下戶型,，在熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)中的占比基本都在10%以內(nèi),，但該面積段二手房占比基本都在15%—30%。當(dāng)各大城市二手房掛牌量都創(chuàng)新高,，價(jià)格段更加親民,，自媒體、視頻媒體都在推超筍的二手房,，購(gòu)房者可選擇范圍很廣,，而地鐵四通八達(dá)使得通勤和價(jià)格在全市范圍內(nèi)有多種可行組合，新房和二手房?jī)?nèi)部及之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,。
當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期趨于理性,，甚至預(yù)期房?jī)r(jià)要下跌，租賃和交易不再是兩個(gè)平行的市場(chǎng)了,。相反,，前者可能就是后者的替代。最典型的是,，以往很多年輕人買房會(huì)咬牙加杠桿,、努力踮起腳，實(shí)現(xiàn)“擁有住房”的夢(mèng)想,，現(xiàn)在這些人少了,，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交中,，2023年35歲以上的租客占比超過(guò)35%,，較2021年提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。
另外,，家庭型租客開始增加,，且傾向于選擇戶型更大、裝修品質(zhì)更高的房源,。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交三居室占比達(dá)27.2%，首次超過(guò)一居室占比,。從房屋裝修狀況看,，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過(guò)70%,，比2021年提升2—9個(gè)百分點(diǎn),。住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、延展和內(nèi)卷,，直接原因是支付能力下降,、需求個(gè)性化,，預(yù)期轉(zhuǎn)弱等。
另一方面,，則是供給端全面放量。當(dāng)下,，不管是新房,、二手房，抑或是租賃供應(yīng),，不管是城市哪個(gè)區(qū)域,，房子都在放量供應(yīng)，都有得挑有得選,。重要的是,，從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，導(dǎo)致供給邏輯變化,，即必須關(guān)注需求端的訴求,，這使得居住體驗(yàn)的差距縮小，比如城中村出租屋也開始打造為長(zhǎng)租公寓,，比如租房也可以上學(xué),。可以預(yù)見,，這種競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)繼續(xù)下去,。
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