國際金融報
吳典 滿新
2025-06-05 11:28
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
2024年,，樓市供給端競爭之激烈，遠遠超過市場預期,。這里說的競爭主要是產(chǎn)品競爭,。所謂產(chǎn)品競爭，首先是同一個賽道的競爭,，比如新房項目之間的搶客大戰(zhàn),，二手住房“賣房難”，房東“搶租客”,。以新房為例,。筆者發(fā)現(xiàn)，新房項目在配置名校,、連接軌道交通,、戶型設計（提高得房率）等方面越來越同質化，競爭越來越卷,，卷到最后就變成價格戰(zhàn)了,。
也就是看誰的價格更低,。除此之外，競爭開始延伸到不同賽道,。比如,，每個人都能接收到來自朋友圈、抖音等不同渠道,、不同類型的房源推送,，新房和二手房開始競爭，交易和租賃也開始競爭,。過去的2023年,，全國新房市場表現(xiàn)依舊疲軟，交易面積在2022年下跌24.6%的基礎上又下跌了8.2%,。但其實,，這種下跌某種程度上是其在與二手房的競爭中敗下陣來。
2023年,，全國二手房市場成交面積約5.7億平方米,，成交金額約7.1萬億元，成交面積和金額比2022年分別增長44%和30%,。過去,，我們一直認為新房和二手住房是兩個完全不同的賽道，“賣舊買新”會驅動剛需上車,、換房和改善,。但在購買力疲弱，需求對價格敏感的背景下,，加上開發(fā)商過分追逐改善型市場,，導致新房總價失控，購房需求轉向二手房市場,。
過去,，二手房市場以“老舊住房”為主，但現(xiàn)在已是另外一番天地,。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計,，重點城市新增掛牌二手房源中，“次新房”明顯增加,，即10年以內樓齡的房源,。2023年，南京10年內的次新房占比達67%,，重慶,、武漢、西安、鄭州10年內的次新房掛牌占比也在40%—50%,?？梢姡裉煊泻芏嘣谑鄱址坎⒎恰芭f房”,，實際上還是新房,，它們是新房的替代品。
在2021年下半年之前,，各大城市都出現(xiàn)“價格倒掛”的情形,，即新房價格低于同區(qū)域二手房價，導致愈演愈烈的“打新”熱潮,。但從2021年下半年開始,，小業(yè)主覺察到房價前景可能不妙了，二手房價跌幅開始大于新房,，這一點從70城房價數(shù)據(jù)也能看出,。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2023年14個核心一二線城市新房平均價大概要高出同區(qū)域二手房平均價約4000—6000元,。
二手住房價格低,，也沒有新房可能存在的“交付擔憂”，社區(qū)氛圍也比較成熟,，分布區(qū)域比較廣,，很多房源是可以替代新房的“次新房”。重要的是,，二手房總價可控,，迎合市場對價格敏感的訴求。2023年,，北京300萬以下二手房成交占65%,，上海300萬以下的二手房占61%，基本上都是剛需為主,。廣州每月二手房交易中,，200萬元總價以下占比均為最大,，超過30%,。
從面積段來看，80平方米以下戶型,，在熱點城市新房供應中的占比基本都在10%以內,，但該面積段二手房占比基本都在15%—30%。當各大城市二手房掛牌量都創(chuàng)新高,，價格段更加親民,，自媒體、視頻媒體都在推超筍的二手房，購房者可選擇范圍很廣,，而地鐵四通八達使得通勤和價格在全市范圍內有多種可行組合,，新房和二手房內部及之間的競爭更加激烈。
當市場對房價的預期趨于理性,，甚至預期房價要下跌,，租賃和交易不再是兩個平行的市場了。相反,，前者可能就是后者的替代,。最典型的是，以往很多年輕人買房會咬牙加杠桿,、努力踮起腳,，實現(xiàn)“擁有住房”的夢想，現(xiàn)在這些人少了,，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%,，較2021年提升了4.9個百分點,。
另外，家庭型租客開始增加,，且傾向于選擇戶型更大,、裝修品質更高的房源。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，全國重點40城租賃成交三居室占比達27.2%,，首次超過一居室占比。從房屋裝修狀況看,，以一線城市為例,，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2—9個百分點,。住房市場競爭加劇,、延展和內卷，直接原因是支付能力下降,、需求個性化,，預期轉弱等。
另一方面,，則是供給端全面放量,。當下，不管是新房,、二手房,，抑或是租賃供應，不管是城市哪個區(qū)域，房子都在放量供應,，都有得挑有得選,。重要的是，從賣方市場到買方市場轉換,，導致供給邏輯變化,，即必須關注需求端的訴求，這使得居住體驗的差距縮小,，比如城中村出租屋也開始打造為長租公寓,，比如租房也可以上學?？梢灶A見,，這種競爭還會繼續(xù)下去。
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