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樓市競爭的新格局
來源:證券時報網(wǎng)作者:李宇嘉2024-01-30 06:54

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李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

2024年,,樓市供給端競爭之激烈,遠遠超過市場預期,。這里說的競爭主要是產(chǎn)品競爭,。所謂產(chǎn)品競爭,首先是同一個賽道的競爭,,比如新房項目之間的搶客大戰(zhàn),,二手住房“賣房難”,房東“搶租客”,。以新房為例,。筆者發(fā)現(xiàn),新房項目在配置名校,、連接軌道交通,、戶型設計(提高得房率)等方面越來越同質化,競爭越來越卷,,卷到最后就變成價格戰(zhàn)了,。

也就是看誰的價格更低,。除此之外,競爭開始延伸到不同賽道,。比如,,每個人都能接收到來自朋友圈、抖音等不同渠道,、不同類型的房源推送,,新房和二手房開始競爭,交易和租賃也開始競爭,。過去的2023年,,全國新房市場表現(xiàn)依舊疲軟,交易面積在2022年下跌24.6%的基礎上又下跌了8.2%,。但其實,,這種下跌某種程度上是其在與二手房的競爭中敗下陣來。

2023年,,全國二手房市場成交面積約5.7億平方米,,成交金額約7.1萬億元,成交面積和金額比2022年分別增長44%和30%,。過去,,我們一直認為新房和二手住房是兩個完全不同的賽道,“賣舊買新”會驅動剛需上車,、換房和改善,。但在購買力疲弱,需求對價格敏感的背景下,,加上開發(fā)商過分追逐改善型市場,,導致新房總價失控,購房需求轉向二手房市場,。

過去,,二手房市場以“老舊住房”為主,但現(xiàn)在已是另外一番天地,。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計,,重點城市新增掛牌二手房源中,“次新房”明顯增加,,即10年以內樓齡的房源,。2023年,南京10年內的次新房占比達67%,,重慶,、武漢、西安、鄭州10年內的次新房掛牌占比也在40%—50%,??梢姡裉煊泻芏嘣谑鄱址坎⒎恰芭f房”,,實際上還是新房,,它們是新房的替代品。

在2021年下半年之前,,各大城市都出現(xiàn)“價格倒掛”的情形,,即新房價格低于同區(qū)域二手房價,導致愈演愈烈的“打新”熱潮,。但從2021年下半年開始,,小業(yè)主覺察到房價前景可能不妙了,二手房價跌幅開始大于新房,,這一點從70城房價數(shù)據(jù)也能看出,。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),2023年14個核心一二線城市新房平均價大概要高出同區(qū)域二手房平均價約4000—6000元,。

二手住房價格低,,也沒有新房可能存在的“交付擔憂”,社區(qū)氛圍也比較成熟,,分布區(qū)域比較廣,,很多房源是可以替代新房的“次新房”。重要的是,,二手房總價可控,,迎合市場對價格敏感的訴求。2023年,,北京300萬以下二手房成交占65%,,上海300萬以下的二手房占61%,基本上都是剛需為主,。廣州每月二手房交易中,,200萬元總價以下占比均為最大,,超過30%,。

從面積段來看,80平方米以下戶型,,在熱點城市新房供應中的占比基本都在10%以內,,但該面積段二手房占比基本都在15%—30%。當各大城市二手房掛牌量都創(chuàng)新高,,價格段更加親民,,自媒體、視頻媒體都在推超筍的二手房,購房者可選擇范圍很廣,,而地鐵四通八達使得通勤和價格在全市范圍內有多種可行組合,,新房和二手房內部及之間的競爭更加激烈。

當市場對房價的預期趨于理性,,甚至預期房價要下跌,,租賃和交易不再是兩個平行的市場了。相反,,前者可能就是后者的替代,。最典型的是,以往很多年輕人買房會咬牙加杠桿,、努力踮起腳,,實現(xiàn)“擁有住房”的夢想,現(xiàn)在這些人少了,,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),,全國重點40城租賃成交中,2023年35歲以上的租客占比超過35%,,較2021年提升了4.9個百分點,。

另外,家庭型租客開始增加,,且傾向于選擇戶型更大,、裝修品質更高的房源。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),,全國重點40城租賃成交三居室占比達27.2%,,首次超過一居室占比。從房屋裝修狀況看,,以一線城市為例,,租客租賃精裝修房源占比均超過70%,比2021年提升2—9個百分點,。住房市場競爭加劇,、延展和內卷,直接原因是支付能力下降,、需求個性化,,預期轉弱等。

另一方面,,則是供給端全面放量,。當下,不管是新房,、二手房,,抑或是租賃供應,不管是城市哪個區(qū)域,房子都在放量供應,,都有得挑有得選,。重要的是,從賣方市場到買方市場轉換,,導致供給邏輯變化,,即必須關注需求端的訴求,這使得居住體驗的差距縮小,,比如城中村出租屋也開始打造為長租公寓,,比如租房也可以上學??梢灶A見,,這種競爭還會繼續(xù)下去。

本報專欄文章僅代表作者個人觀點,。

責任編輯: 劉少敘
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