證券時報網(wǎng)
高蕊琦
2025-01-22 21:35
證券時報記者 張達(dá)
黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）確立了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的改革目標(biāo)，并從完善供應(yīng)體系,、優(yōu)化調(diào)控政策,、轉(zhuǎn)變運營方式等重點領(lǐng)域明確了改革任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)改革路線圖更加清晰,。
接受證券時報記者采訪的專家學(xué)者認(rèn)為,，《決定》兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)，為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展確立了方向和目標(biāo),。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，離不開政策的引導(dǎo)和支持，制定和實施有利于新模式構(gòu)建的金融政策,、土地政策,、稅收政策等是必選之項。
明確改革目標(biāo)兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)
《決定》對于房地產(chǎn)層面的表述放在了“健全保障和改善民生制度體系”的框架之下,?！斑@次《決定》之所以對房地產(chǎn)著墨較多，是因為兼顧了當(dāng)前和長遠(yuǎn),，既著眼于解決當(dāng)前的迫切問題,，又兼顧未來的可持續(xù)發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì),、社會和環(huán)境的全面協(xié)調(diào)發(fā)展,，為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展確立了方向和目標(biāo)?！敝袊嗣翊髮W(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹在接受證券時報記者采訪時說,。
在秦虹看來，“加快建立租購并舉的住房制度”直接回應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場中存在的部分城市房價高,、租賃市場不規(guī)范和不成熟等問題,，結(jié)合《決定》中“推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度”的部署，可以預(yù)見,，通過加快構(gòu)建租購并舉的住房制度,，可以緩解目前部分居民購房難、租房難,、租購不同權(quán)的問題,，切實保障民生,，提升人民生活質(zhì)量。
“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”旨在創(chuàng)新和優(yōu)化現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式,。秦虹對記者說,，特別是改變“高負(fù)債、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”的房企經(jīng)營模式,，推動房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展,。
秦虹同時指出,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式離不開政策的引導(dǎo)和支持，因此,，制定和實施有利于新模式構(gòu)建的金融政策,、土地政策、稅收政策等是必選之項,。
改革融資方式和預(yù)售制度
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，需要進(jìn)一步深化重點領(lǐng)域改革,。
此次《決定》明確提出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，這是構(gòu)建新發(fā)展模式在體制機(jī)制改革方面的重要內(nèi)容之一,。
“過去房地產(chǎn)開發(fā)融資與商品房預(yù)售資金的使用關(guān)系密切,，在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況下，開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金,，使用無息杠桿拿地開發(fā),，帶來了項目爛尾的風(fēng)險?！鼻睾缯f,，改革和完善商品房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金使用監(jiān)管或?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售,，可以大大降低購房人的購房風(fēng)險,；但也需要改革房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式，使開發(fā)資金能覆蓋建設(shè)過程,。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對證券時報記者表示,，“改革商品房預(yù)售制度”意味著商品房預(yù)售制度不會取消，但是市場趨勢是以現(xiàn)房銷售為主,，期房銷售占比下降,。商品房預(yù)售制度改革的總體方向應(yīng)該是在保護(hù)購房者權(quán)益的基礎(chǔ)上，提高資金監(jiān)管效率和使用效率,。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉也認(rèn)為,，考慮到試點現(xiàn)售制存在的周期長,、回款慢、加重房企經(jīng)營負(fù)擔(dān)等問題尚未得到有效解決,，預(yù)售制短期內(nèi)不會全面退出,。
完善調(diào)控政策 充分賦權(quán)地方
由于房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異,，近年來,，中央和監(jiān)管部門一直強(qiáng)調(diào)要“因城施策”。此次《決定》再次強(qiáng)調(diào),，“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán),，因城施策”,，并進(jìn)一步明確提出“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策,、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。
“賦予地方調(diào)控自主權(quán),，可以避免‘一刀切’政策導(dǎo)致的不適應(yīng)性和副作用,，增強(qiáng)調(diào)控政策靈活性?！鼻睾缯f,，“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策”，賦予地方更多自主權(quán),，有助于鼓勵地方政府根據(jù)自身情況創(chuàng)新調(diào)控手段,，穩(wěn)定房價，滿足更廣泛居民的購房需求,，探索適合本地的房地產(chǎn)發(fā)展模式,；“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，將有助于放開目前部分城市仍存在的購房限制,，促進(jìn)合理購房需求,，提升市場活躍度。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,，目前,，全國絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，僅剩北京,、上海,、廣州、深圳4個一線城市及天津和海南部分城市還在執(zhí)行限購,。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計,，短期廣州、天津,、海南部分地區(qū)取消限購政策存在較強(qiáng)預(yù)期,，北京,、上海、深圳取消限購或仍需時間,，短期或仍以漸進(jìn)式推進(jìn)為主,。
在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)方面，鄒琳華認(rèn)為,，“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”,，意味著購買改善性住房的交易稅費將進(jìn)一步降低，此舉更好地體現(xiàn)了對普通居民改善型住房需求的支持,。因為絕大多數(shù)非普通住宅,，只是面積相對較大或單價相對較高，實際上并非豪宅,，購買者也多為普通居民家庭,。
楊科偉指出，2023年深圳,、上海,、北京均取消了普通住宅總價限制，只以建筑面積,、容積率,、單價等作為區(qū)分；未來普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有望進(jìn)一步放寬甚至取消,，比如北京取消單價限制,，上海、深圳放寬面積限制,，以此減輕住房交易稅費負(fù)擔(dān),。
值得注意的是，《決定》還提出“完善房地產(chǎn)稅收制度”,。秦虹認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅收制度完善應(yīng)從整體考慮，首先需要完善房地產(chǎn)的稅收法律框架,，梳理優(yōu)化相關(guān)稅收的征收范圍,、標(biāo)準(zhǔn)、方式和用途,，該減的減,，該增的增。降低開發(fā)交易環(huán)節(jié)稅賦,，增加持有環(huán)節(jié)稅收,，是過去一直討論的方向，從未來看，調(diào)整這一稅收體系,，需要從法律法規(guī),、稅基稅率、評估體系,、征管監(jiān)督,、稅收減免、政策宣傳等多個方面進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計和實施,，并通過試點先行,、數(shù)據(jù)整合和配套政策等措施確保改革的平穩(wěn)推進(jìn)，確保法律法規(guī)的可操作性和透明度,。
對于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅,，陳文靜認(rèn)為，中長期來看,，房地產(chǎn)稅相關(guān)立法和改革或仍將持續(xù)推進(jìn),，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅的出臺時機(jī)尚不成熟,。進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)稅費如降低契稅稅率等,，也是支持住房保障的重要舉措。
