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日前，自然資源部出臺(tái)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（后簡(jiǎn)稱《通知》），明確了收回收購(gòu)?fù)恋氐念?lèi)型,、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序,、再供應(yīng)要求等內(nèi)容，為各地啟動(dòng)開(kāi)展收回收購(gòu)存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù),。

《通知》明確，應(yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施收回收購(gòu)?fù)恋毓ぷ鳎瑑?yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā),、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),，對(duì)擬收地塊開(kāi)展價(jià)格評(píng)估,。在對(duì)比評(píng)估價(jià)格和土地成本，形成基礎(chǔ)價(jià)格的條件下,，通過(guò)綜合考慮,、集體決策確定收地價(jià)格，并報(bào)人民政府批準(zhǔn)確認(rèn),。

《通知》提出,，收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。確有需求的,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模,，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%,。

自然資源開(kāi)發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)?fù)恋?，盤(pán)活存量，能夠減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模,，可以增加資金流動(dòng)性,，有利于房企集中資金用于保交房。此外,，收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”,，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，促進(jìn)有效投資,。

納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施

10月底克而瑞撰文指出，去年至今年上半年,，全國(guó)含宅地塊成交超10宗的城市拿地開(kāi)工率僅6.48%,，其中一線城市、二線城市和三四線城市開(kāi)工率分別為81%,、24%和2%,。

前不久中信證券研究部在一份報(bào)告中測(cè)算發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底,，全國(guó)閑置未開(kāi)工土地規(guī)模約5億~6億平方米,。全國(guó)100個(gè)大中城市潛在可回購(gòu)?fù)恋匾?guī)劃建筑面積約5.4億平方米，理論上全國(guó)范圍內(nèi)潛在可收儲(chǔ)土地規(guī)模將較測(cè)算值進(jìn)一步提升,。

《通知》指出,，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模,、改善土地供求關(guān)系,、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。

《通知》提出，使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施,。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地出讓和因低效閑置而收回收購(gòu)?fù)恋貙儆诘胤秸袨?，專?xiàng)債屬于地方政府負(fù)有償還義務(wù)的債務(wù),，要專款專用,、封閉流轉(zhuǎn),。這決定了必須要由獨(dú)立的、專業(yè)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)具體實(shí)施,，這既有利于清晰債務(wù)償還鏈條,，也有利于資金使用考核,。

《通知》明確，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā),、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地,。李宇嘉表示，這是因?yàn)檫@部分地塊收回收購(gòu)后,，可以通過(guò)完善規(guī)劃條件進(jìn)入再出讓,、再開(kāi)發(fā)流程，實(shí)現(xiàn)債務(wù)的快速清償,。另外,，這部分地塊是房地產(chǎn)廣義庫(kù)存的大頭，對(duì)商品房市場(chǎng)庫(kù)存去化,、穩(wěn)定供求關(guān)系,、穩(wěn)定地價(jià)有重大影響。

同時(shí),，《通知》指出,，其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣(mài),、變賣(mài)程序的土地,，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分,，也可以納入收回收購(gòu)范圍,。

在價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方面，《通知》明確,，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),，對(duì)擬收地塊開(kāi)展價(jià)格評(píng)估。在對(duì)比評(píng)估價(jià)格和土地成本,，形成基礎(chǔ)價(jià)格的條件下,，通過(guò)綜合考慮、集體決策確定收地價(jià)格,，同時(shí)還明確了報(bào)人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)等要求,。

前述負(fù)責(zé)人表示，《通知》明確了原則性的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序,，各地應(yīng)在此框架之下進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估和決策細(xì)則,，確保收地價(jià)格公允合理，程序規(guī)范透明,。

《通知》要求,，對(duì)于已收回收購(gòu)的土地，要根據(jù)市場(chǎng)情況嚴(yán)格控制再供應(yīng)的規(guī)模，原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。確有需求的,，應(yīng)優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類(lèi)調(diào)控”的同時(shí),，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%,。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制,。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，用于收購(gòu)存量土地的專項(xiàng)債券額度等細(xì)則仍需財(cái)政等相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步出臺(tái)政策明確，政策若快速落實(shí)到位,，將有望繼續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期,，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

或?qū)⑦M(jìn)一步改善房企土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)

今年6月,，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地若干政策措施,，推出了幫助企業(yè)盤(pán)活存量土地資產(chǎn)、鼓勵(lì)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓,、支持地方政府收地等三方面18條政策措施,。這些政策廣受歡迎的同時(shí)，也有地方反映收回收購(gòu)?fù)恋厝狈Y金,。

10月12日,，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備,，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地,，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

10月17日,，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步提出,，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，主要是為地方政府以收回收購(gòu)的方式盤(pán)活存量土地提供資金支持,。為用好這項(xiàng)政策,，自然資源部指導(dǎo)地方規(guī)范程序、明確標(biāo)準(zhǔn),，重點(diǎn)圍繞“怎么收”來(lái)推動(dòng)落實(shí),。

陳文靜表示，《通知》鼓勵(lì)地方政府利用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地,，且擴(kuò)大了專項(xiàng)債使用范圍，不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè),，并明確多方面重點(diǎn)內(nèi)容,，同時(shí)指出要摸清底數(shù)，確定好時(shí)序安排,，為各地提供政策指導(dǎo),?！锻ㄖ仿涞兀惨馕吨嗟统杀驹隽抠Y金將進(jìn)入市場(chǎng),，對(duì)于房企而言,，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售閑置存量土地，緩解資金壓力,，或?qū)⑦M(jìn)一步改善其土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),；對(duì)于地方而言，能增強(qiáng)地方政府的資金流動(dòng)性,，助力緩解地方政府資金壓力,，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生,；對(duì)于市場(chǎng)而言,，有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。

中信證券研究部在前述報(bào)告中預(yù)測(cè),，一線城市難以開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模偏少，土地回購(gòu)最有可能發(fā)生在新一線和二線城市,?？紤]到土地顯著的非標(biāo)品特征，大多數(shù)未開(kāi)發(fā)土地缺乏標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格體系,，以接近歷史成本價(jià)回購(gòu)?fù)恋乜捎行Х€(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格信號(hào),，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

李宇嘉認(rèn)為,，收回收購(gòu)的土地再出讓時(shí),，地方政府或?qū)⒔Y(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整,，使得其更適應(yīng)市場(chǎng)要求,。部分無(wú)法再出讓的回收土地，可能還要修改其功能和用途,，部分或轉(zhuǎn)建保障性住房,。

劉國(guó)洪表示，自然資源部還將會(huì)同相關(guān)部門(mén),，研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款,，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持,。

劉國(guó)洪指出,，在盤(pán)活存量土地的政策措施中，除了支持地方政府收回收購(gòu)閑置存量土地以外，還有兩條路徑,。一是鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開(kāi)發(fā),，二是促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。前者指對(duì)于企業(yè)有意愿,、市場(chǎng)有需求的,，允許分期辦證、延期支付出讓價(jià)款,、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等,，緩解企業(yè)資金壓力。后者指對(duì)于企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)的,，指導(dǎo)各地通過(guò)搭建交易平臺(tái),、支持預(yù)告登記和“帶押過(guò)戶”轉(zhuǎn)讓、助推司法處置和合作開(kāi)發(fā)等,，激發(fā)市場(chǎng)活力,。