證券時報網(wǎng)
吳永芳
2025-07-11 11:25
日前,，自然資源部出臺《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（后簡稱《通知》）,，明確了收回收購?fù)恋氐念愋?、價格標(biāo)準(zhǔn)和程序,、再供應(yīng)要求等內(nèi)容,，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù),。
《通知》明確,，應(yīng)由納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)具體實施收回收購?fù)恋毓ぷ?，?yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā),、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地,。由土地儲備機構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機構(gòu)，對擬收地塊開展價格評估,。在對比評估價格和土地成本,，形成基礎(chǔ)價格的條件下，通過綜合考慮,、集體決策確定收地價格,，并報人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。
《通知》提出,，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā),。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模,，優(yōu)化條件實施供應(yīng),，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。
自然資源開發(fā)利用司有關(guān)負責(zé)人表示,，《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購?fù)恋?，盤活存量，能夠減少市場存量房地產(chǎn)用地規(guī)模,，可以增加資金流動性,，有利于房企集中資金用于保交房。此外，收儲后形成“凈地”“優(yōu)地”,，既有利于補齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境,，也可以騰出空間支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進有效投資,。
納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)具體實施
10月底克而瑞撰文指出,，去年至今年上半年，全國含宅地塊成交超10宗的城市拿地開工率僅6.48%,，其中一線城市,、二線城市和三四線城市開工率分別為81%、24%和2%,。
前不久中信證券研究部在一份報告中測算發(fā)現(xiàn),，截至今年6月底，全國閑置未開工土地規(guī)模約5億~6億平方米,。全國100個大中城市潛在可回購?fù)恋匾?guī)劃建筑面積約5.4億平方米,，理論上全國范圍內(nèi)潛在可收儲土地規(guī)模將較測算值進一步提升。
《通知》指出,，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地,，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系,、增強地方政府和企業(yè)資金流動性,、促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。
《通知》提出,，使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)具體實施。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，土地出讓和因低效閑置而收回收購?fù)恋貙儆诘胤秸袨?，專項債屬于地方政府負有償還義務(wù)的債務(wù)，要?？顚Ｓ?、封閉流轉(zhuǎn)。這決定了必須要由獨立的,、專業(yè)的土地儲備機構(gòu)來具體實施,，這既有利于清晰債務(wù)償還鏈條，也有利于資金使用考核,。
《通知》明確,，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地,。李宇嘉表示,，這是因為這部分地塊收回收購后,，可以通過完善規(guī)劃條件進入再出讓、再開發(fā)流程,，實現(xiàn)債務(wù)的快速清償,。另外，這部分地塊是房地產(chǎn)廣義庫存的大頭,，對商品房市場庫存去化、穩(wěn)定供求關(guān)系,、穩(wěn)定地價有重大影響,。
同時，《通知》指出,，其他用途的土地,，進入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地,，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地,，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍,。
在價格標(biāo)準(zhǔn)方面,，《通知》明確，由土地儲備機構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機構(gòu),，對擬收地塊開展價格評估,。在對比評估價格和土地成本，形成基礎(chǔ)價格的條件下,，通過綜合考慮,、集體決策確定收地價格，同時還明確了報人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)等要求,。
前述負責(zé)人表示,，《通知》明確了原則性的價格標(biāo)準(zhǔn)和程序，各地應(yīng)在此框架之下進一步細化評估和決策細則,，確保收地價格公允合理,，程序規(guī)范透明。
《通知》要求,，對于已收回收購的土地,，要根據(jù)市場情況嚴(yán)格控制再供應(yīng)的規(guī)模，原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā),。確有需求的,，應(yīng)優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時,，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%,。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實體經(jīng)濟項目的，不受上述限制。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,，用于收購存量土地的專項債券額度等細則仍需財政等相關(guān)部門進一步出臺政策明確,，政策若快速落實到位，將有望繼續(xù)修復(fù)市場預(yù)期,，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),。
或?qū)⑦M一步改善房企土儲結(jié)構(gòu)
今年6月，自然資源部會同國家發(fā)展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施,，推出了幫助企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn),、鼓勵并購轉(zhuǎn)讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施,。這些政策廣受歡迎的同時,，也有地方反映收回收購?fù)恋厝狈Y金。
10月12日,，財政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會上明確,，允許專項債券用于土地儲備，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地,，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目,。
10月17日，自然資源部副部長劉國洪在國新辦新聞發(fā)布會上進一步提出,，允許專項債券用于土地儲備,，主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。為用好這項政策,，自然資源部指導(dǎo)地方規(guī)范程序,、明確標(biāo)準(zhǔn)，重點圍繞“怎么收”來推動落實,。
陳文靜表示,，《通知》鼓勵地方政府利用專項債收回收購存量閑置土地，且擴大了專項債使用范圍,，不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè),，并明確多方面重點內(nèi)容，同時指出要摸清底數(shù),，確定好時序安排,，為各地提供政策指導(dǎo)?！锻ㄖ仿涞?，也意味著更多低成本增量資金將進入市場，對于房企而言,，應(yīng)抓住機會出售閑置存量土地,，緩解資金壓力,，或?qū)⑦M一步改善其土儲結(jié)構(gòu)；對于地方而言,，能增強地方政府的資金流動性,，助力緩解地方政府資金壓力，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,、保障民生,；對于市場而言，有助于改善市場供求關(guān)系,，是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。
中信證券研究部在前述報告中預(yù)測，一線城市難以開發(fā)的土地規(guī)模偏少,，土地回購最有可能發(fā)生在新一線和二線城市?？紤]到土地顯著的非標(biāo)品特征,，大多數(shù)未開發(fā)土地缺乏標(biāo)準(zhǔn)的價格體系，以接近歷史成本價回購?fù)恋乜捎行Х€(wěn)定土地市場價格信號,，穩(wěn)定房價預(yù)期,。
李宇嘉認(rèn)為，收回收購的土地再出讓時,，地方政府或?qū)⒔Y(jié)合市場形勢,，對規(guī)劃條件進行調(diào)整，使得其更適應(yīng)市場要求,。部分無法再出讓的回收土地,，可能還要修改其功能和用途，部分或轉(zhuǎn)建保障性住房,。
劉國洪表示,，自然資源部還將會同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項借款,，作為專項債券的補充,，中國人民銀行提供專項再貸款支持。
劉國洪指出,，在盤活存量土地的政策措施中,，除了支持地方政府收回收購閑置存量土地以外，還有兩條路徑,。一是鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā),，二是促進市場流通轉(zhuǎn)讓。前者指對于企業(yè)有意愿,、市場有需求的,，允許分期辦證,、延期支付出讓價款、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等,，緩解企業(yè)資金壓力,。后者指對于企業(yè)無力開發(fā)的，指導(dǎo)各地通過搭建交易平臺,、支持預(yù)告登記和“帶押過戶”轉(zhuǎn)讓,、助推司法處置和合作開發(fā)等，激發(fā)市場活力,。
