日前,,自然資源部出臺(tái)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》(后簡稱《通知》),,明確了收回收購?fù)恋氐念愋?、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序、再供應(yīng)要求等內(nèi)容,,為各地啟動(dòng)開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù),。
《通知》明確,應(yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施收回收購?fù)恋毓ぷ?,?yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā),、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),,對(duì)擬收地塊開展價(jià)格評(píng)估,。在對(duì)比評(píng)估價(jià)格和土地成本,形成基礎(chǔ)價(jià)格的條件下,,通過綜合考慮,、集體決策確定收地價(jià)格,并報(bào)人民政府批準(zhǔn)確認(rèn),。
《通知》提出,,收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的,,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模,,優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng),供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%,。
自然資源開發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,,《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購?fù)恋兀P活存量,,能夠減少市場存量房地產(chǎn)用地規(guī)模,,可以增加資金流動(dòng)性,,有利于房企集中資金用于保交房。此外,,收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”,,既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境,也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,,促進(jìn)有效投資,。
納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施
10月底克而瑞撰文指出,去年至今年上半年,,全國含宅地塊成交超10宗的城市拿地開工率僅6.48%,,其中一線城市、二線城市和三四線城市開工率分別為81%,、24%和2%,。
前不久中信證券研究部在一份報(bào)告中測算發(fā)現(xiàn),截至今年6月底,,全國閑置未開工土地規(guī)模約5億~6億平方米,。全國100個(gè)大中城市潛在可回購?fù)恋匾?guī)劃建筑面積約5.4億平方米,理論上全國范圍內(nèi)潛在可收儲(chǔ)土地規(guī)模將較測算值進(jìn)一步提升,。
《通知》指出,,運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地,是減少市場存量土地規(guī)模,、改善土地供求關(guān)系,、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。
《通知》提出,,使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購?fù)恋兀瑧?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施,。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,,土地出讓和因低效閑置而收回收購?fù)恋貙儆诘胤秸袨椋瑢m?xiàng)債屬于地方政府負(fù)有償還義務(wù)的債務(wù),,要??顚S谩⒎忾]流轉(zhuǎn),。這決定了必須要由獨(dú)立的,、專業(yè)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來具體實(shí)施,這既有利于清晰債務(wù)償還鏈條,,也有利于資金使用考核,。
《通知》明確,優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā),、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地,。李宇嘉表示,,這是因?yàn)檫@部分地塊收回收購后,可以通過完善規(guī)劃條件進(jìn)入再出讓,、再開發(fā)流程,,實(shí)現(xiàn)債務(wù)的快速清償。另外,,這部分地塊是房地產(chǎn)廣義庫存的大頭,,對(duì)商品房市場庫存去化、穩(wěn)定供求關(guān)系,、穩(wěn)定地價(jià)有重大影響,。
同時(shí),《通知》指出,,其他用途的土地,,進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地,,因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地,,以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分,也可以納入收回收購范圍,。
在價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方面,,《通知》明確,,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),,對(duì)擬收地塊開展價(jià)格評(píng)估。在對(duì)比評(píng)估價(jià)格和土地成本,,形成基礎(chǔ)價(jià)格的條件下,,通過綜合考慮、集體決策確定收地價(jià)格,,同時(shí)還明確了報(bào)人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)等要求,。
前述負(fù)責(zé)人表示,《通知》明確了原則性的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序,,各地應(yīng)在此框架之下進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估和決策細(xì)則,,確保收地價(jià)格公允合理,程序規(guī)范透明,。
《通知》要求,,對(duì)于已收回收購的土地,要根據(jù)市場情況嚴(yán)格控制再供應(yīng)的規(guī)模,,原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā),。確有需求的,應(yīng)優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng),,在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí),,供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%,。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的,不受上述限制,。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,,用于收購存量土地的專項(xiàng)債券額度等細(xì)則仍需財(cái)政等相關(guān)部門進(jìn)一步出臺(tái)政策明確,政策若快速落實(shí)到位,,將有望繼續(xù)修復(fù)市場預(yù)期,,推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
或?qū)⑦M(jìn)一步改善房企土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)
今年6月,,自然資源部會(huì)同國家發(fā)展改革委出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地若干政策措施,,推出了幫助企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn)、鼓勵(lì)并購轉(zhuǎn)讓,、支持地方政府收地等三方面18條政策措施,。這些政策廣受歡迎的同時(shí),也有地方反映收回收購?fù)恋厝狈Y金,。
10月12日,,財(cái)政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確,允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備,,支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地,,確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。
10月17日,,自然資源部副部長劉國洪在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步提出,,允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備,主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持,。為用好這項(xiàng)政策,,自然資源部指導(dǎo)地方規(guī)范程序、明確標(biāo)準(zhǔn),,重點(diǎn)圍繞“怎么收”來推動(dòng)落實(shí),。
陳文靜表示,《通知》鼓勵(lì)地方政府利用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地,,且擴(kuò)大了專項(xiàng)債使用范圍,,不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè),并明確多方面重點(diǎn)內(nèi)容,,同時(shí)指出要摸清底數(shù),,確定好時(shí)序安排,為各地提供政策指導(dǎo),?!锻ㄖ仿涞兀惨馕吨嗟统杀驹隽抠Y金將進(jìn)入市場,,對(duì)于房企而言,,應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售閑置存量土地,,緩解資金壓力,或?qū)⑦M(jìn)一步改善其土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),;對(duì)于地方而言,,能增強(qiáng)地方政府的資金流動(dòng)性,助力緩解地方政府資金壓力,,支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,、保障民生;對(duì)于市場而言,,有助于改善市場供求關(guān)系,,是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。
中信證券研究部在前述報(bào)告中預(yù)測,,一線城市難以開發(fā)的土地規(guī)模偏少,,土地回購最有可能發(fā)生在新一線和二線城市??紤]到土地顯著的非標(biāo)品特征,,大多數(shù)未開發(fā)土地缺乏標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格體系,以接近歷史成本價(jià)回購?fù)恋乜捎行Х€(wěn)定土地市場價(jià)格信號(hào),,穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期,。
李宇嘉認(rèn)為,收回收購的土地再出讓時(shí),,地方政府或?qū)⒔Y(jié)合市場形勢,,對(duì)規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整,使得其更適應(yīng)市場要求,。部分無法再出讓的回收土地,,可能還要修改其功能和用途,,部分或轉(zhuǎn)建保障性住房,。
劉國洪表示,自然資源部還將會(huì)同相關(guān)部門,,研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)借款,,作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充,中國人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持,。
劉國洪指出,,在盤活存量土地的政策措施中,除了支持地方政府收回收購閑置存量土地以外,,還有兩條路徑,。一是鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開發(fā),二是促進(jìn)市場流通轉(zhuǎn)讓,。前者指對(duì)于企業(yè)有意愿,、市場有需求的,,允許分期辦證、延期支付出讓價(jià)款,、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等,,緩解企業(yè)資金壓力。后者指對(duì)于企業(yè)無力開發(fā)的,,指導(dǎo)各地通過搭建交易平臺(tái),、支持預(yù)告登記和“帶押過戶”轉(zhuǎn)讓、助推司法處置和合作開發(fā)等,,激發(fā)市場活力,。