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11月11日,，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下稱“通知”），標(biāo)志著擱置了五年的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債正式重啟,。

《通知》稱,，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模,、改善土地供求關(guān)系,、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。

重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券是我國(guó)政府促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施之一,。10月12日，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度,、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì)上表示,，考慮到當(dāng)前各地閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地,，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

“這項(xiàng)政策既可以調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供需關(guān)系,，減少閑置土地,，增強(qiáng)對(duì)土地供給的調(diào)控能力,，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力?！绷吾涸诎l(fā)布會(huì)上說(shuō),。

2017年，財(cái)政部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)通知,，明確在土地儲(chǔ)備領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)，發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券,，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為,。根據(jù)兩部門(mén)發(fā)布的《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》，土地儲(chǔ)備即“地方政府為調(diào)控土地市場(chǎng),、促進(jìn)土地資源合理利用,，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā),、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為,。”

與其他專項(xiàng)債券品種不同的是,，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的收入來(lái)源主要為項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或國(guó)有土地收益基金收入,。而其所獲得的土地出讓收入需納入政府性基金預(yù)算管理，作為項(xiàng)目還本付息的來(lái)源,。

根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì),，2018年，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為4830億元,，占當(dāng)年新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的35.8%,。

2019年9月，為了引導(dǎo)專項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”,，自此土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債暫停發(fā)行。

在今年10月12日財(cái)政部明確專項(xiàng)債可用于土地收儲(chǔ)后,，10月17日,，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，盤(pán)活存量閑置土地工作是自然資源部當(dāng)前工作的重點(diǎn),，專項(xiàng)債將優(yōu)先考慮企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā),、不愿開(kāi)發(fā)，還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)的住宅商務(wù)用地,。

本次發(fā)布的《通知》對(duì)收回收購(gòu)?fù)恋氐念愋?、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序、再供應(yīng)要求等內(nèi)容予以明確，為各地啟動(dòng)開(kāi)展收回收購(gòu)存量閑置土地提供了政策指導(dǎo)與工作依據(jù),。

《通知》規(guī)定,，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地,。其他用途的土地,，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)程序的土地,，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地,，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍,。

《通知》要求,，使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋貞?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。同時(shí),，專項(xiàng)債屬于地方政府負(fù)有償還義務(wù)的債務(wù),，要專款專用,、封閉流轉(zhuǎn),。這確保了債務(wù)償還鏈條的清晰以及資金使用的有效考核。

《通知》強(qiáng)調(diào),，收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模,，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng),，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%,。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的,，不受上述限制。

自然資源開(kāi)發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)?fù)恋?，盤(pán)活存量，能夠減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模,，可以增加資金流動(dòng)性,，有利于房企集中資金用于保交房。此外,，收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”,，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，促進(jìn)有效投資,。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,，《通知》的落地意味著更多低成本的增量資金將進(jìn)入土地市場(chǎng)。對(duì)于房企而言,，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售存量土地,，緩解資金壓力，或進(jìn)一步改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),；對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量土地,，能夠緩解地方政府的資金壓力,，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生,；對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，收回收購(gòu)存量閑置土地，有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系,，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。可見(jiàn),，利用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地可取得“一舉多得”的效果,。