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隨著房企拿地策略的進(jìn)一步聚焦,，扁平化、集約化管理的必要性更加凸顯,，龍頭房企也在年初密集對(duì)組織架構(gòu)“動(dòng)刀”迎接新的挑戰(zhàn),。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，保利發(fā)展,、中海地產(chǎn)均在近期進(jìn)行區(qū)域公司層面的合并動(dòng)作,。保利發(fā)展主要是將江蘇與淮海公司合并為江蘇公司、浙江與浙南公司合并為浙江公司,、山東與齊魯公司合并為山東公司,，遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

隨著區(qū)域變動(dòng),，保利發(fā)展人事也迎來(lái)調(diào)整,。其中，保利產(chǎn)研中心原總經(jīng)理吳勁松出任保利上海公司總經(jīng)理,；保利浙江公司原總經(jīng)理張磊調(diào)整為保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；原保利上?？偨?jīng)理傅小君則任保利浙江公司董事長(zhǎng),；原保利浙南總經(jīng)理朱忠偉將擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理。

中海地產(chǎn)的路徑也類似,，中海是將沈陽(yáng)公司和大連公司合并為遼寧公司,；原中海大連公司總經(jīng)理葛臻，任命為新的遼寧公司總經(jīng)理,；原中海沈陽(yáng)公司總經(jīng)理程曉輝,，調(diào)任中海北方區(qū)域副總經(jīng)理。

保利,、中海被合并以及整合的區(qū)域公司共同特點(diǎn)是現(xiàn)有項(xiàng)目較少,，也不再是重點(diǎn)拓展的區(qū)域。由此,，為了縮小管理半徑,，減少?zèng)Q策鏈條,，保利以及中海再度對(duì)區(qū)域公司調(diào)整隊(duì)形。這其實(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的映射,。房企的規(guī)模短時(shí)間內(nèi)已不可能回到高峰,，龍頭房企也受到?jīng)_擊及影響，主動(dòng)放緩腳步,。

架構(gòu)“動(dòng)刀”

保利發(fā)展,、中海地產(chǎn)此次調(diào)整，是在既定的框架以內(nèi),。以保利發(fā)展為例,，其被合并的淮海公司、浙南公司以及齊魯公司,，已經(jīng)基本沒(méi)有新增項(xiàng)目,，幾乎為存量運(yùn)營(yíng)。保利發(fā)展也對(duì)外回應(yīng)稱,，“這屬于常規(guī)動(dòng)作,，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)影響不大?！?/p>

在保利發(fā)展的官網(wǎng)上,，淮海、浙南以及齊魯公司均是在2017年成立,，其時(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)大擴(kuò)張的年代,。

根據(jù)官網(wǎng)，保利發(fā)展淮海公司主要布局徐州,、淮安,、連云港三個(gè)城市，成立5年后累計(jì)開(kāi)發(fā)精品項(xiàng)目24個(gè),。齊魯公司的業(yè)務(wù)覆蓋范圍則是濟(jì)南,、濟(jì)寧、德州,、淄博,、泰安、臨沂等城市,，主要聚焦于城市更新,、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)等板塊,。

保利發(fā)展浙南公司則是以溫州為大本營(yíng),，布局溫州、臺(tái)州,、金華,、麗水,、衢州五城。在成立5年后,，保利浙南公司共開(kāi)發(fā)項(xiàng)目22個(gè),，截至2021年6月，總銷售額累計(jì)破500億元,。

這幾個(gè)被合并的公司,，都是保利發(fā)展曾經(jīng)開(kāi)疆拓土全國(guó)布局的印記。相較于其他央企,，保利發(fā)展在房地產(chǎn)狂奔的年代布局更為下沉,，銷售規(guī)模也因此更為壯大。在上述三個(gè)區(qū)域公司被合并之后,，保利發(fā)展的區(qū)域公司數(shù)量仍然要比其他同類房企更多,，目前還有超過(guò)20個(gè)的區(qū)域公司。

“保利之前三四線城市拿了不少的地,，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)好的時(shí)候?qū)_規(guī)模也很有幫助,。但現(xiàn)在大家拿地都集中在那幾座城市，自然就要收縮回來(lái),，也是正常的動(dòng)作,。”一位央企投資部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,。

與保利發(fā)展類似,，中海地產(chǎn)也在繼續(xù)進(jìn)行區(qū)域“縮編”，此次調(diào)整主要是在東北區(qū)域,，中海地產(chǎn)將沈陽(yáng)公司和大連公司合并為遼寧公司,。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年,，中海在東北區(qū)域的成交總額為95.69億元,，雖然仍有近百億元的水平，但在中海地產(chǎn)總銷售額中占比已經(jīng)不大,。

近年來(lái)，中海地產(chǎn)在上海,、深圳等城市選擇核心地段開(kāi)發(fā)的策略,，其去年在一線城市有多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)單盤(pán)過(guò)百億元銷售額的成績(jī)。

策略改變

保利發(fā)展,、中海地產(chǎn)是去年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)仍算穩(wěn)健的房企,。

根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年,，其全年銷售金額為3230億元,，蟬聯(lián)行業(yè)第一,；中海地產(chǎn)同期則累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3106.91億元，同比上升0.3%,。

雖然保利,、中海的銷售額仍然保持在3000億元的量級(jí)，但兩家房企拿地已經(jīng)非常聚焦,，幾乎不再涉足三四線城市,。

可供對(duì)比的是，2024年,，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)已經(jīng)基本聚焦一二線城市,。根據(jù)保利發(fā)展提供的資料，去年其一二線城市拓展占比94%,，一線城市拓展占比74%,，較2023年大幅提升約40個(gè)百分點(diǎn)；其中,，大本營(yíng)廣州拓展地價(jià)達(dá)到了255.7億元,，占比三分之一。過(guò)去三年,，一二線城市拓展占比達(dá)到94%,，進(jìn)一步聚焦確定性的核心城市。

中海地產(chǎn)去年全年收購(gòu)的土地累計(jì)權(quán)益建筑面積約389.47萬(wàn)平方米,，累計(jì)權(quán)益土地出讓金約696.35億元,，同樣集中于一線城市及重點(diǎn)二線城市。

去年年中,，在中海地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告之時(shí),，中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)還曾解釋去年上半年拿地少的原因?！埃ㄉ习肽辏┑刭I(mǎi)得不多,，主要原因是一線及核心城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足?！鳖伣▏?guó)表示,。

其時(shí)，顏建國(guó)稱,，2024年下半年中海將抓住窗口期,，堅(jiān)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu),，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,。中海地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)之時(shí)也并不冒進(jìn)，在目前的低谷期選擇更加審慎。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的可持續(xù)性相對(duì)較弱,，在區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有項(xiàng)目可以進(jìn)行持續(xù)開(kāi)發(fā)的背景下,，對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s減調(diào)整有助于提高運(yùn)營(yíng)的效率，尤其是在保利,、中海業(yè)績(jī)表現(xiàn)已經(jīng)顯出頹勢(shì)的當(dāng)下,。

在業(yè)績(jī)承壓以及拿地策略改變的雙重作用下，向來(lái)溫吞的央企也不得不大刀闊斧地進(jìn)行改變,，保利發(fā)展,、中海地產(chǎn)均作出了妥當(dāng)?shù)倪x擇。