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2024年,，金融街(000402)交出了一份意料之外的答卷,，多元產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型所展現(xiàn)的前景，及其體現(xiàn)出的企業(yè)價(jià)值,，讓大眾看到了相對(duì)弱勢(shì)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)背后的希望,。

自房企“三道紅線”以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)寒冬已成為業(yè)內(nèi)共識(shí),。頂住業(yè)績(jī)壓力,，堅(jiān)守合規(guī)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)健發(fā)展,，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以尋求一線生機(jī),，成為地產(chǎn)企業(yè)的共同選擇。幾年來(lái),，寒冬雖未過(guò)去,，但從金融街在以文旅、商業(yè)為代表的多元產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成果來(lái)看,，或可稱之為典范。

2024年,，金融街旗下慕田峪長(zhǎng)城榮登亞洲十大熱門旅游景點(diǎn)榜單第3位,，北京金融街購(gòu)物中心保持穩(wěn)定出租率，金融街全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約60億元,。業(yè)績(jī)雖仍未轉(zhuǎn)正,，但多元產(chǎn)業(yè)的布局，幫助公司實(shí)現(xiàn)了從“鋼筋水泥建造者”向“文旅生態(tài)運(yùn)營(yíng)商”的驚險(xiǎn)一躍,，構(gòu)建起傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新范本,。

文旅板塊因何實(shí)現(xiàn)逆襲

當(dāng)傳統(tǒng)房企在文旅賽道折戟沉沙時(shí)，慕田峪長(zhǎng)城卻以“亞洲第三景區(qū)”的姿態(tài)殺出重圍,。其成功絕非偶然,。

首先，精準(zhǔn)卡位國(guó)際游客,，緊抓流量“密碼”,。240小時(shí)過(guò)境免簽政策下，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的外國(guó)游客涌入中國(guó),。慕田峪長(zhǎng)城管理層介紹,，慕田峪長(zhǎng)城景區(qū)全年游客首次突破200萬(wàn)人次，其中外國(guó)游客占比就達(dá)到40%,。金融街以支付便利化,、多語(yǔ)種服務(wù)借勢(shì)打造“國(guó)際會(huì)客廳”,，全年外事接待89次，客源半徑延伸至歐亞大陸,。

其次,，官媒直播、達(dá)人推廣,、短視頻等多點(diǎn)發(fā)力實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷破圈,。夜長(zhǎng)城產(chǎn)品、“長(zhǎng)城禮遇”等二次消費(fèi)創(chuàng)新經(jīng)由多元傳播矩陣,，穩(wěn)步推動(dòng)了景區(qū)知名度的提升,。同時(shí)，以客源拓展為導(dǎo)向,，慕田峪長(zhǎng)城深化利益共享機(jī)制,，做大“朋友圈”，積極參與2024年服貿(mào)會(huì),、旅交會(huì)等推介景區(qū),，并成功簽約旅行社434家，組織各類活動(dòng)40余場(chǎng)次,。

再者,，聚焦管理革命，構(gòu)建人均效能百萬(wàn)的底氣,。公司“刀刃向內(nèi)”,，不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，創(chuàng)新管理體系,，新型文化和旅游人才隊(duì)伍,，推動(dòng)人均效能提升至100萬(wàn)元以上。同時(shí),，公司將地產(chǎn)基因注入文旅,，以精益合規(guī)管控為根本，保障財(cái)務(wù)資金,，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控,。

這一套組合拳，讓慕田峪長(zhǎng)城不僅成為流量入口,，更化身現(xiàn)金流“泵站”,。以點(diǎn)及面，圍繞文旅產(chǎn)業(yè),，金融街正以慕田峪長(zhǎng)城為范本,，持續(xù)強(qiáng)化“地產(chǎn)+文旅”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，構(gòu)建起更具韌性的財(cái)務(wù)基礎(chǔ),，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力的支撐,。

商業(yè)板塊高出租率從何而來(lái)

當(dāng)同行深陷空置率泥潭時(shí),，金融街多個(gè)購(gòu)物中心卻以90%以上的出租率站穩(wěn)區(qū)域地標(biāo)。據(jù)2024年中報(bào)數(shù)據(jù),，北京金融街購(gòu)物中心,、北京金融街（西單）購(gòu)物中心，以及上海金融街購(gòu)物中心出租率分別達(dá)到95%,、100%及92%,，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。

之所以金融街的商業(yè)能有這般韌性,，其核心或許源于兩點(diǎn)：

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，區(qū)位即護(hù)城河。金融街商業(yè)目前主要覆蓋北京,、上海,、重慶、武漢等核心城市,，項(xiàng)目扎根城市核心商圈,。以北京金融街（西單）購(gòu)物中心為例，西單商圈商業(yè)生態(tài)十分成熟,，且與金融街商圈緊密相連,，“金融+消費(fèi)”雙生態(tài)形成天然壁壘。

良好的運(yùn)營(yíng)管理能力為穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)打下穩(wěn)固地基,?！?024年金融街論壇”是最為突出的體現(xiàn)。公司及時(shí)抓住論壇召開帶來(lái)的人流和商機(jī)，啟動(dòng)“2024年金融街論壇購(gòu)物季”活動(dòng),，吸引總客流20.7萬(wàn)人次,，同比上升27%，最高單日客流3.3萬(wàn)人次,，其間銷售額及最高單日客流均創(chuàng)近十年新高。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)與運(yùn)營(yíng)能力相得益彰，支撐了金融街在商業(yè)板塊上的良好表現(xiàn),。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，金融街的商業(yè)板塊早已不是簡(jiǎn)單的收租邏輯,，而是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的升維競(jìng)爭(zhēng),。

穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)貫穿的多元拓展智慧

文旅與商業(yè)的突破，無(wú)疑體現(xiàn)了金融街在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)布局的前瞻性,，也不難窺見金融街的經(jīng)營(yíng)理念及長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局規(guī)劃,。區(qū)位優(yōu)勢(shì)的重視、合規(guī)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的追求,，以及戰(zhàn)略決策的助力,，這都是根植于企業(yè)的發(fā)展基因,。

核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)布局的前瞻性，正是保障地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的基石,。公司的土地儲(chǔ)備主要分布在北京,、上海、廣州,、天津,、重慶等核心一二線城市及區(qū)域中心城市，資管業(yè)務(wù)也同樣聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。在區(qū)位優(yōu)勢(shì)基石之上,，金融街也在緊密關(guān)注各區(qū)域的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，依據(jù)市場(chǎng)變化和客戶需求靈活調(diào)整銷售策略,，積極推動(dòng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng),，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。

精細(xì)化資金管理,，筑牢現(xiàn)金流“壁壘”,。金融街始終堅(jiān)持將現(xiàn)金流安全置于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略核心位置，以精細(xì)化的資金管理,，確?，F(xiàn)金流的充足與穩(wěn)定。2024年度,，公司在銷售簽約和回款額保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上,，嚴(yán)格控制和壓降成本和費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約60億元,，連續(xù)6年保持為正?，F(xiàn)金流安全無(wú)疑是企業(yè)推動(dòng)轉(zhuǎn)型的“氧氣瓶”，金融街的氧氣足夠撐到下一站,。

多元化融資渠道,，融資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。2024年,，金融街通過(guò)公司債,、中期票據(jù)、供應(yīng)鏈ABS等多種金融工具籌措資金,，資金募集渠道廣泛且通暢,。就在近期，金融街旗下上海融悅中心CMBS正式成立,，發(fā)行規(guī)模46億元,，公司多元化融資再下一城。同時(shí),，金融街在保障資金安全的前提下,，有序壓降有息負(fù)債,，2024年末公司有息負(fù)債規(guī)模較上年減少20多億元。

戰(zhàn)略決策助力地產(chǎn)+業(yè)務(wù)突破,，成果初顯,。文旅及商業(yè)的頻頻突破，不僅是經(jīng)營(yíng)成果的體現(xiàn),，更是金融街近幾年來(lái)在積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行多項(xiàng)舉措的綜合成效體現(xiàn),。今天的金融街，既有慕田峪長(zhǎng)城的“流量密碼”,，也擁有核心商圈的商業(yè)資產(chǎn)王牌,，是公司資管業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示,，2024年前三季度,，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約17.3億元，息稅前利潤(rùn)約10.6億元,；2024年全年,，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以及項(xiàng)目出租率基本保持穩(wěn)定,。徹底擺脫地產(chǎn)寒冬或許尚需時(shí)日,，但多元業(yè)務(wù)的突破至少證明，在行業(yè)的至暗時(shí)刻,，企業(yè)能依托文旅與商業(yè)的“雙翼”,，劃出一道逆勢(shì)向上的弧線。

轉(zhuǎn)型從來(lái)不是一紙藍(lán)圖,，而是刀刃向內(nèi)的持續(xù)革命,。慕田峪長(zhǎng)城的熱鬧、西單商圈的熙攘,，不過(guò)是金融街新故事的序章,。當(dāng)“地產(chǎn)+文旅”的雙輪真正咬合轉(zhuǎn)動(dòng)，商業(yè)板塊遍地開花之時(shí),，這場(chǎng)傳統(tǒng)房企的“驚險(xiǎn)一躍”，或?qū)⒅貥?gòu)大眾對(duì)金融街未來(lái)十年發(fā)展的預(yù)期,，也將重新定義下一個(gè)十年的房企生存法則,。（CIS）

校對(duì)：趙燕