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老舊小區(qū)更新迎來(lái)“春天”,？

3月9日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，將下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展,、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目，其中提出,，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍,，因地制宜實(shí)施改造，鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅,。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，老舊小區(qū)的城市更新可謂迎來(lái)“春天”，特別是鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅,，也有望進(jìn)一步推動(dòng)城市老舊小區(qū)的改造進(jìn)程,。

實(shí)探深圳首例老舊小區(qū)自籌資金舊改項(xiàng)目

近幾年來(lái)，各地在城市更新方面進(jìn)行了諸多探索,，居民自主更新改造老舊住宅的方式也已經(jīng)出現(xiàn)不少成功的例子,。

而在深圳,，一份《關(guān)于擬推行紅崗花園自籌資金拆除重建改造試點(diǎn)工作的通告》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《通告》）早在去年就已經(jīng)在市場(chǎng)上流傳,，該項(xiàng)目也成為深圳首例老舊住宅小區(qū)業(yè)主自籌資金原拆原建。

3月10日,，證券時(shí)報(bào)記者再次前往位于深圳羅湖區(qū)清水河街道的紅崗花園,，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)張貼了許多關(guān)于舊改的標(biāo)語(yǔ),，同時(shí)還有許多棟樓的墻體張貼了“喜報(bào)”，內(nèi)容關(guān)于自籌資金舊改意愿征集的同意率,，多數(shù)樓棟的意愿征集同意率都超過(guò)80%,。

記者采訪得知，紅崗花園的大多數(shù)房屋樓齡都已超過(guò)30年,，而且以小戶(hù)型為主,，基礎(chǔ)設(shè)施也較為落后，該小區(qū)早在2019年就傳出棚改的消息,，但后續(xù)進(jìn)展十分緩慢,。不過(guò)，在棚改預(yù)期和彼時(shí)深圳樓市表現(xiàn)火爆的背景下,，紅崗花園的房?jī)r(jià)在最高峰時(shí)超過(guò)每平方米6萬(wàn)元?，F(xiàn)在，小區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍在每平方米3萬(wàn)元至3.8萬(wàn)元之間,。

“自去年開(kāi)始提出自籌資金原拆原建后,，相關(guān)部門(mén)和小區(qū)業(yè)主就自發(fā)開(kāi)始進(jìn)行籌備，特別是意愿征集,?！庇行^(qū)居民對(duì)記者表示，“雖然舊改開(kāi)始推進(jìn),，但依舊面臨重重困難,，例如一些公司房簽約未完成，部分業(yè)主出租改為商鋪等,，而且相關(guān)改造政策仍未明確,，資金來(lái)源、戶(hù)型設(shè)計(jì)等難題也有待解決,?！?/p>

記者采訪了多位小區(qū)居民，他們表示一直關(guān)注著小區(qū)的舊改進(jìn)度,，希望相關(guān)政策能盡快落實(shí),。

全國(guó)范圍內(nèi)已有成功案例

一般來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上,，或環(huán)境質(zhì)量差,、配套設(shè)施不足、建筑功能不完善,、結(jié)構(gòu)安全存在隱患,、能耗水耗過(guò)高、建筑設(shè)備老舊破損的居民聚集居住地,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾披露,，全國(guó)2000年底以前建成的老舊小區(qū)大約有22萬(wàn)個(gè),，涉及居民近3900萬(wàn)戶(hù)。

去年,，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、省發(fā)展和改革委員會(huì)、省自然資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》,，其中一大亮點(diǎn)是自愿,、自主，住宅小區(qū)可成立業(yè)主自主更新委員會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì),，在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上自愿提交更新申請(qǐng),，這也是全國(guó)首個(gè)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見(jiàn)。

2025年1月11日,，廣東省首例業(yè)主“自主更新,、自籌資金、原拆原建”危舊房改造項(xiàng)目廣州市花都區(qū)集群街2號(hào)正式驗(yàn)收交房交證,；今年2月,，浙江省首個(gè)采用自主更新模式進(jìn)行重建的危舊房小區(qū)浙工新村正式交房，項(xiàng)目成功實(shí)施也標(biāo)志著老舊小區(qū)自主更新的模式探索取得階段性成果,。

有分析人士表示,，上述老舊小區(qū)的更新改造探索了一條新的路徑，也啟發(fā)了國(guó)內(nèi)其他城市探索這種自籌資金的城市更新模式,?！熬用裰黧w、政府統(tǒng)籌”的形式既能避免開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金而引發(fā)的問(wèn)題,，也能大大降低政府的兜底風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)能更好地滿足居民的更新訴求。中指研究院認(rèn)為,，傳統(tǒng)的老舊小區(qū)更新改造模式存在政府財(cái)政壓力大,、居民參與度低等問(wèn)題；探索老舊小區(qū)自主更新模式既能充分調(diào)動(dòng)居民的積極性,，又能精準(zhǔn)滿足居民的實(shí)際需求,。

深圳的實(shí)踐

廣東合一城市更新研究院提供的資料顯示，近期深圳老舊住宅小區(qū)拆除重建類(lèi)改造模式主要包括舊住宅區(qū)城市更新改造項(xiàng)目新試點(diǎn)（前期服務(wù)商+市場(chǎng)主體+實(shí)施主體）,、土地整備房屋征收,、獨(dú)棟危房捆綁周邊城市更新、業(yè)主自籌資金原拆原建等,。

其中,，早在2023年9月，深圳市規(guī)劃和自然資源局就發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)舊住宅區(qū)拆除重建類(lèi)城市更新工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，明確未來(lái)舊住宅改造擬采取前期服務(wù)商+市場(chǎng)主體+實(shí)施主體的城市更新模式,，即綜合市場(chǎng)化城市更新和政府主導(dǎo)棚改模式的優(yōu)勢(shì)，在確保政府主導(dǎo)和回遷安置的前提下,，更多引入市場(chǎng)運(yùn)作的機(jī)制,。有分析人士表示，深圳的實(shí)踐,，或?qū)槌蟪鞘锌沙掷m(xù)發(fā)展提供重要啟示,。

“下階段城市更新實(shí)施過(guò)程中的綜合性、系統(tǒng)性特征進(jìn)一步增強(qiáng),，將持續(xù)推進(jìn)多種空間更新,，特別是此前已開(kāi)展較為成熟，也是城市更新行動(dòng)重要組成部分的三區(qū)一村（老舊小區(qū),、老舊廠區(qū),、老舊街區(qū)和城中村改造），同時(shí)將更加注重兼顧多重更新效益,，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義,。”中指研究院研究總監(jiān)吳建欽說(shuō),。

校對(duì)：王蔚