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證券時(shí)報(bào)記者  吳家明

今年以來(lái),，房企化債步入“深水區(qū)”,。多家房企債務(wù)重組取得了新進(jìn)展。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，房企化債取得新進(jìn)展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果,，鑒于2025年仍是房企債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企化債工作在2025年將會(huì)進(jìn)一步提速,。

近日,，龍光集團(tuán)向債權(quán)人公布了整體境內(nèi)債務(wù)重組方案，涵蓋“H8龍控05”“H9龍控01”“H9龍控02”“H1龍控01”等21筆債券,，本金余額合計(jì)219.62億元,。值得注意的是，龍光集團(tuán)提供了折價(jià)購(gòu)回,、資產(chǎn)抵債,、債轉(zhuǎn)股、特定資產(chǎn)和全額展期留債等五個(gè)選項(xiàng),，以滿足不同類型投資人的需求,。

具體來(lái)看，選項(xiàng)一為折價(jià)購(gòu)回,，龍光集團(tuán)擬籌集不超過(guò)5億元現(xiàn)金資源,，以債券面值15%的價(jià)格向持有人折價(jià)購(gòu)回；選項(xiàng)二為資產(chǎn)抵債,，包括實(shí)物資產(chǎn)抵債和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托份額抵債兩種模式,；選項(xiàng)三為債轉(zhuǎn)股，龍光集團(tuán)擬增發(fā)不超過(guò)5.3億股普通股股票,，用于抵償境內(nèi)債券份額,，轉(zhuǎn)股價(jià)為6港元/股，與海外方案一致,；選項(xiàng)四為特定資產(chǎn)選項(xiàng),，龍光集團(tuán)擬依托上海某13萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)立信托，讓債券持有人享有收益權(quán),。每100元債券面值可申報(bào)登記100份信托份額,，信托期限15年，存續(xù)期內(nèi)依靠項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流受償,，并有0.5%的頭部現(xiàn)金,；選項(xiàng)五為展期留債，未參與其他選項(xiàng)的債券剩余本金展期9.5年,，利息調(diào)整為1%,，自第5年期末開(kāi)始分期兌付,。

記者注意到，今年2月,，龍光集團(tuán)對(duì)外公布了境外債務(wù)重組方案,，約有76.4%的債權(quán)人加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議）。當(dāng)時(shí)龍光集團(tuán)對(duì)境外債務(wù)的債權(quán)人提供了四個(gè)選項(xiàng),，包括現(xiàn)金支付、優(yōu)先票據(jù)及強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債,、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債和普通票據(jù)及強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債,。

目前，債務(wù)重組是房企的主流選擇,。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),，截至2025年2月底，有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展,，其中已有14家完成了全部或部分的債務(wù)重組,。值得注意的是，過(guò)去房企的債務(wù)重組以展期為主,，以時(shí)間換空間,，雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股重組方案，但整體占比不高,。在新一輪債務(wù)重組中,，多數(shù)房企的化債策略則從原來(lái)的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過(guò)折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn),。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,，折價(jià)回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股等方式能夠從源頭減少債務(wù),，有助于企業(yè)真正走出債務(wù)危機(jī),，可以為房企爭(zhēng)取恢復(fù)流動(dòng)性的時(shí)間，以換取未來(lái)企業(yè)價(jià)值回升以及償還債務(wù)的空間,。

從債務(wù)到期情況來(lái)看,，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模4828億元,，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億元,。2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5257億元,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,，一線城市樓市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄,，市場(chǎng)底部越來(lái)越清晰,，這時(shí)候?qū)τ趥鶆?wù)人來(lái)說(shuō),，選擇與企業(yè)共渡難關(guān)、等待市場(chǎng)和企業(yè)價(jià)值的修復(fù),，或許是最優(yōu)的選擇,。

校對(duì)：王錦程