券商中國
王蕊
2025-03-29 15:45
在地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，物業(yè)企業(yè)的調(diào)整不可避免。萬物云（02602.HK）董事長朱保全在3月26日召開的業(yè)績說明會上表示,，在上市后萬物云經(jīng)歷了“構(gòu)建業(yè)務(wù)獨立性”的三年，在未來的“能力建設(shè)”三年,，AI將會是公司重構(gòu)價值的核心引擎。
對比上市前的2021年,，萬物云在2024年交出了一增一減的兩個“50%”,，顯示其獨立性的增強(qiáng)：營收規(guī)模增長53%，從2021年的237億元升至362億元,；持續(xù)關(guān)連交易比例下降50%,，由2021年的19.2%降至9.5%。
業(yè)務(wù)獨立性的增強(qiáng),，保證了股東回報的可預(yù)期性,。2024年，萬物云董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額,，公司全年股息率約9.3%,。2025年，萬物云將繼續(xù)以核心凈利潤的55%作為分紅基準(zhǔn),，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動特殊分紅,。
“AI御風(fēng)而行,，開發(fā)商等歷史遺留問題逐步消解,。”在物業(yè)行業(yè)集中度提升的存量新時代,，朱保全將未來三年的重點定義為圍繞“資產(chǎn),、智慧、低碳”三者展開的“能力建設(shè)”,。其中AI應(yīng)用被朱保全視為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎——它既是釋放重復(fù)勞動力的抓手,，也將是頭部企業(yè)在存量市場爭取市場機(jī)會的金字招牌。
高獨立性穩(wěn)定現(xiàn)金流 支持高分紅
3月25日,，萬物云公布2024年度業(yè)績,，營業(yè)收入362.2億元，同比增長9.2%,；核心凈利潤22.3億元,，同比下降4.8%。業(yè)績達(dá)成預(yù)期指引。萬物云是物業(yè)管理的頭部企業(yè),，克而瑞物管的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2024年共有6家上市物業(yè)管理企業(yè)在管面積突破5億平方米，其中萬物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首,。
過去三年,，物業(yè)行業(yè)發(fā)生極大變化，最典型的特征就是企業(yè)規(guī)模增速放緩——2024年上半年頭部上市物企整體收入同比增速不足8%,，在2021年中期這一增速超過50%,，其背后的原因是物企直接關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)深度調(diào)整。
在發(fā)展邏輯變更的背景下,，壓降關(guān)聯(lián)方收入,、消化應(yīng)收賬款，尋求獨立,、有質(zhì)量的發(fā)展對于物業(yè)公司成為在近兩年內(nèi)比業(yè)績增速更為重要的經(jīng)營工作,。
“2022年至2024年是構(gòu)建業(yè)務(wù)獨立性的三年，公司正在‘蹲實筑底’,?！比f物云董事長朱保全總結(jié)稱。財報顯示,，三年間萬物云持續(xù)關(guān)連交易比例從2021年的19.2%下降至2024年的9.5%,，并較上年同期下降4個百分點。
萬物云的應(yīng)收賬款回收工作在2024年加速推進(jìn),。2024年下半年,，萬物云累計回收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款超過30億元，其中通過收購實物資產(chǎn)專項償還現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)直接抵償關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款超過12億元,。同時,，公司對存在回收風(fēng)險的應(yīng)收賬款進(jìn)行了減值評估，2024年當(dāng)期計提6.1億元,。
“公司所接受的實物資產(chǎn),，主要包含流動性較優(yōu)的工抵資產(chǎn)，以及蝶城輻射范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)股權(quán),。這些深嵌蝶城核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn),，絕非簡單的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)工具，其本質(zhì)是蝶城生態(tài)的有機(jī)延伸,，標(biāo)志著公司從物業(yè)服務(wù)向資產(chǎn)管理的升維,。”萬物云方面表示,。
獨立性的增強(qiáng)保障了萬物云增量現(xiàn)金流創(chuàng)造能力,，與可預(yù)期的股東回報,。截至2024年12月31日，公司賬上現(xiàn)金134.3億元,，2024年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流超過19億元,。在此基礎(chǔ)上，萬物云董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額,，向股東派付全年股息每股人民幣1.9元（含稅）,。以2024年末收盤價計算，萬物云全年股息率約9.3%,。
萬物云董事會秘書黃旻介紹,，關(guān)于分紅的決定，背后有兩個重要考慮：既要給股東長期穩(wěn)健,、可預(yù)期的回報,，也要保障公司的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)悉,，2025年萬物云將繼續(xù)以核心凈利潤的55%作為分紅基準(zhǔn),，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動特殊分紅，調(diào)整分紅方案,。
應(yīng)對降費呼聲 彈性定價受歡迎
雖然地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代,，物業(yè)服務(wù)正在經(jīng)歷從“粗放管理”向“質(zhì)價相符”模式轉(zhuǎn)變的趨勢。最直觀的體現(xiàn)就是去年以來,，各地此起彼伏的降物業(yè)費呼聲,。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年至今,，降費項目主要集中在我國部分二線城市及三線城市,，如重慶、青島,、武漢,、銀川、成都,、南昌,、徐州等，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費限價政策的城市,，物業(yè)費整體降幅區(qū)間主要集中在10%—40%。
為應(yīng)對降價沖擊,，去年萬物云已發(fā)布彈性定價產(chǎn)品“萬科物業(yè)智選”,，即由物業(yè)公司決定項目服務(wù)底線，客戶按需選擇服務(wù)項目及每個服務(wù)項目服務(wù)頻次,，基于所選服務(wù)合集定價,。
萬物云副總經(jīng)理楊光輝今日在業(yè)績會上介紹,，各地業(yè)主委員會對萬科物業(yè)智選產(chǎn)品的靈活性和創(chuàng)新性表現(xiàn)出較高興趣和關(guān)注。截至目前,，已有超過64個城市,、160組客戶正在陸續(xù)接洽中，合同金額達(dá)到6.2億元,。其中25組客戶已經(jīng)深入溝通到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和頻次選擇階段,，并逐步推進(jìn)至招投標(biāo)階段，8個項目已經(jīng)中標(biāo)簽訂合同并陸續(xù)進(jìn)場,。
“這個數(shù)字目前仍在上升,，彈性定價作為創(chuàng)新物業(yè)管理模式，已展現(xiàn)出較大市場潛力,?！睏罟廨x表示，“未來,，萬物云將通過持續(xù)優(yōu)化服務(wù)清單,、加強(qiáng)市場推廣和保障服務(wù)履約，該模式有望在更多項目落地,，為公司創(chuàng)造新的盈利增長點,。”
據(jù)了解,，目前萬物云已將標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)清單梳理歸納為508項,，其中鎖定158項基礎(chǔ)服務(wù)作為品質(zhì)底線，同步開發(fā)350項可選服務(wù)模塊,。后續(xù)萬物云將進(jìn)一步全面梳理508項標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)清單,，并在2025年上半年彈性定價將向全行業(yè)開源。
堅持蝶城改造 提升AI能力
“質(zhì)價相符”的主旋律下,，以彈性定價確立“價”的基準(zhǔn)之后,，萬物云將未來三年的重點放在“能力建設(shè)”以提升“質(zhì)”的水平?！澳芰ㄔO(shè)”的核心是在過往以勞動力外包為底座的基礎(chǔ)上,，圍繞“資產(chǎn)、智慧,、低碳”,，通過流程變革與科技應(yīng)用提效，將逐步提供附加技術(shù)及知識含量更高的服務(wù)產(chǎn)品,，其中AI能力成為關(guān)鍵,。
前期已被驗證破解“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)的蝶城戰(zhàn)略，仍是萬物云的提升效率的基本盤,。朱保全在會上表示,，希望到三年后萬物云的蝶城項目數(shù)量能夠達(dá)到上千個,。截至2024年底，萬物云的蝶城數(shù)量已經(jīng)達(dá)到666個,，相比于還未開始進(jìn)行蝶城提效改造工作的2021年,，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)的毛利率提升了1.3個百分點。
在蝶城戰(zhàn)略基礎(chǔ)上,，萬物云正在努力通過家裝,、二手經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)實現(xiàn)“蝶城+”的生態(tài)效應(yīng)。朱保全透露,，圍繞蝶城,，如果有效率更高且基于萬科物業(yè)社群，能幫助空間增加人流的資產(chǎn),，公司會通過和基金公司合作的方式進(jìn)入,。
目前，萬物云最新的“蝶城+”嘗試是社區(qū)商業(yè)項目,，公司從萬科方面接手的多個商業(yè)項目將是這一嘗試的基礎(chǔ),。萬物云在會上介紹，自去年11月從關(guān)聯(lián)方處接手的武漢新唐萬科廣場并納入萬物云蝶城體系后,，武漢新唐項目首月會員活躍度同比提升24%,，到店客流量增長17%，餐飲等主流業(yè)態(tài)的銷售金額和坪效均實現(xiàn)大幅提升,。
記者了解到,，下個月武漢新塘萬科廣場將正式更名為“萬芊薈”，這一品牌將是萬物云的社商管理品牌,，武漢新塘萬科廣場將成為“萬芊薈”的第一個實體項目,。
在“智慧層面”，AI的應(yīng)用被萬物云視為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎,。朱保全表示,，公司在三年事業(yè)計劃書里提出“成為AI應(yīng)用領(lǐng)先企業(yè)”的目標(biāo)，公司希望未來為客戶提供的服務(wù)不再是數(shù)人頭,，而是基于流程和AI調(diào)配的服務(wù),，對整個行業(yè)帶來質(zhì)變。據(jù)介紹,，目前AI在萬物云內(nèi)部的智能運(yùn)維場景,、服務(wù)提質(zhì)場景、能源優(yōu)化場景有所覆蓋,，并展現(xiàn)出顯著的成效與價值,。通過AI釋放重復(fù)勞動力，將1200名員工轉(zhuǎn)崗至社區(qū)運(yùn)營等高價值崗位,，人均效能提升2.3倍,。
統(tǒng)計顯示，目前物業(yè)行業(yè)的集中度正在提升,，2024年TOP10物企新增合約面積均值為T0P11—30物企的2.4倍,。“后續(xù)頭部品牌企業(yè)市占率會進(jìn)一步集中,?！敝毂ＨA(yù)期，“伴隨近年因流動性,、資產(chǎn)抵債等資產(chǎn)交易而帶來的所有者大更換,，新業(yè)主對‘智慧與綠色’對運(yùn)營改善的關(guān)注，更是給到具備‘科技能力’的物業(yè)企業(yè)帶來替換服務(wù)的機(jī)會,?！?/p>
