證券時報網(wǎng)
聶英好
2025-04-02 22:29
隨著市場步入存量博弈的新階段,，企業(yè)持續(xù)推行成本優(yōu)化戰(zhàn)略,，驅(qū)動業(yè)主調(diào)整租賃策略。在此背景下，續(xù)租和搬遷置換成為市場主旋律,。值得關(guān)注的是,，在產(chǎn)業(yè)升級浪潮中,，新質(zhì)生產(chǎn)力正逐步釋放修復(fù)動能,，為市場培育可持續(xù)發(fā)展的新引擎。
仲量聯(lián)行最新研究報告顯示,，租賃需求方面,，盡管受企業(yè)降本增效策略的持續(xù)影響，市場新增需求仍顯乏力,，但央國企與頭部民企的自用型需求展現(xiàn)強(qiáng)勁的韌性,，成為穩(wěn)定市場需求的“壓艙石”。
今年一季度,，深圳甲級辦公樓租賃活動主要集中在續(xù)租和搬遷置換上,，反映企業(yè)選址時更側(cè)重運(yùn)營成本的管控,。春節(jié)過后,，辦公樓項(xiàng)目的咨詢量和實(shí)地考察次數(shù)均有所回升，顯示了市場潛在的活躍度,。然而,，需求轉(zhuǎn)化存在時滯效應(yīng)，后續(xù)成交釋放仍需進(jìn)一步觀察,。
從行業(yè)維度來看,，一季度科技互聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)領(lǐng)跑需求端，貢獻(xiàn)約四分之一的成交面積,?？缇畴娚碳芭涮追?wù)商表現(xiàn)尤為突出，一季度深圳寫字樓市場有近1萬平方米的租賃成交,。其中,，多家跨境電商相關(guān)企業(yè)租賃了多個整層辦公空間，并表現(xiàn)出對前海存量和在建項(xiàng)目的大面積租賃意愿,。
此外,，甲級辦公樓租賃策略更加多元化，符合特定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的業(yè)主正積極引入大健康,、住宿以及教育培訓(xùn)等經(jīng)營業(yè)態(tài),。仲量聯(lián)行認(rèn)為：“這一系列來自需求端的積極信號正是深圳新質(zhì)生產(chǎn)力崛起壯大的有力印證，反映深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷深刻優(yōu)化與升級。作為全國外貿(mào)的‘領(lǐng)頭羊’,，深圳正憑借全鏈條生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)優(yōu)勢,，培育出海服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。這種新質(zhì)生產(chǎn)力的成長軌跡,，彰顯了城市經(jīng)濟(jì)能級正向全球價值鏈高端躍遷的趨勢,。”
在新增供應(yīng)方面,，一季度深圳共有三個甲級辦公樓項(xiàng)目約28萬平方米竣工入市,，分布于前海和羅湖兩個子市場，其中一個項(xiàng)目是企業(yè)純自用的總部辦公物業(yè),。受企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整影響,，存量市場多個項(xiàng)目出現(xiàn)了不同面積段的退租案例。多重壓力下,，截至第一季度末,，深圳甲級辦公樓市場平均空置率環(huán)比抬升0.8個百分點(diǎn)到25.2%。
盡管本季度市場問詢活動有所增加,，大多數(shù)企業(yè)在不動產(chǎn)預(yù)算方面仍保持嚴(yán)格控制,，市場競爭依然激烈。為了應(yīng)對日益增長的去化壓力,，辦公樓業(yè)主相繼采取“以價換量”的租賃策略,，試圖在市場中尋找新的平衡點(diǎn)。
同時,，面對市場新常態(tài),，業(yè)主方積極構(gòu)建彈性靈活的租約策略，包括延長免租期,、前置續(xù)約談判窗口期,、主動提供租約重組解決方案等。這些措施綜合作用,，使得深圳甲級辦公樓市場在第一季度的租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢,，平均租金環(huán)比下降約2.7%。
著眼全年趨勢,，盡管由新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動的增量辦公需求尚未形成顯著規(guī)模,，但其在特定細(xì)分領(lǐng)域所帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇卻不容忽視。仲量聯(lián)行研究部認(rèn)為：“人工智能,、低空經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的辦公空間升級需求,，將與跨境電商、數(shù)字貿(mào)易等領(lǐng)域的全球化布局形成共振效應(yīng),。伴隨新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展,，以及海外市場拓展,、產(chǎn)品線持續(xù)創(chuàng)新、線上多元化品牌推廣等需求的不斷增長,，未來存在擴(kuò)充及升級辦公空間的潛力,。”
然而,，預(yù)計年內(nèi)余下三個季度將有120萬平方米的新增供應(yīng)入市,，這將延長市場再平衡的進(jìn)程并導(dǎo)致全市空置率保持較高水平。辦公樓業(yè)主預(yù)計將繼續(xù)采取更為靈活的租賃政策,，并加速全方位配套與服務(wù)體系建設(shè),。在未來一段時間內(nèi)，深圳辦公樓市場的平均租金仍可能維持在下行通道之中,。
