券商中國
周樂
2025-04-13 16:50
2025年4月2日,，北京市首單不動產(chǎn)信托“外貿(mào)信托-吉量10號”正式成立,，這也是全國首單倉儲類不動產(chǎn)服務(wù)信托,。這一創(chuàng)新項(xiàng)目落地,，標(biāo)志著北京不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)取得實(shí)質(zhì)性突破,，彰顯信托業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民生的社會價值,，也為全國逐步推進(jìn)不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記提供“可復(fù)制樣本”,。
制度破冰：不動產(chǎn)信托登記破解民生痛點(diǎn)
中國外貿(mào)信托深耕資產(chǎn)服務(wù)信托十余年，在展業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)委托人對“房產(chǎn)裝入信托”的需求日益凸顯,。既有長者希望通過房產(chǎn)保障晚年生活,，也有子女希望為父母規(guī)劃安心居所。就像一位客戶說的,，“想把房子放進(jìn)信托延續(xù)下去,，因?yàn)樗粌H是資產(chǎn)，更是承載家人記憶的港灣”,。怎樣才能在信托制度的加持下實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營,、集中規(guī)劃、風(fēng)險隔離和收益專用,，守住“萬家燈火”的期待,，是中國外貿(mào)信托一直致力解決的問題。
作為一種民商事法律工具,，登記制度是保障財(cái)產(chǎn)隔離,、財(cái)富規(guī)劃和傳承等信托功能實(shí)現(xiàn)的核心機(jī)制。過去受限于信托財(cái)產(chǎn)登記制度的缺失,，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)往往需通過設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復(fù)雜架構(gòu)實(shí)現(xiàn),，既增加了操作成本，也難以充分發(fā)揮信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性優(yōu)勢,。2024年底,，北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市規(guī)劃自然資源委員會出臺《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，首次明確“非交易性過戶”規(guī)則——不動產(chǎn)權(quán)證附記欄直接標(biāo)注“信托財(cái)產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱,，為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障,。
實(shí)踐創(chuàng)新：單一房產(chǎn)承載多重使命
新政發(fā)布后，中國外貿(mào)信托積極響應(yīng),、迅速行動,，率先落地“外貿(mào)信托-吉量10號”。該項(xiàng)目委托人系 “422家庭”（四位老人,、夫妻雙獨(dú),、兩名子女）的典型縮影，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外,，委托人意識到生命無常與養(yǎng)老規(guī)劃的緊迫性,。委托人也曾嘗試接觸其他方式，但始終無法系統(tǒng)性解決其多元化需求,。
最終,，通過“外貿(mào)信托-吉量10號”，委托人的房產(chǎn)納入信托架構(gòu),，通過“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體服務(wù)模式,，實(shí)現(xiàn)三大突破：
一是權(quán)屬界定更清晰規(guī)范,。第三方可通過登記信息一目了然地知曉財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，未來即便面臨債務(wù)糾紛,，信托財(cái)產(chǎn)也能依法獨(dú)立于各方資產(chǎn),，真正實(shí)現(xiàn) “風(fēng)險隔離”；二是管理服務(wù)更專業(yè)高效,。作為受托人,，中國外貿(mào)信托依托在不動產(chǎn)運(yùn)營、資產(chǎn)配置等領(lǐng)域的專業(yè)能力,，為客戶提供從資產(chǎn)維護(hù),、價值管理到收益分配的全周期服務(wù)，幫助委托人擺脫不動產(chǎn)管理的繁瑣事務(wù),，實(shí)現(xiàn)“省心托付”,；三是滿足委托人更多元需求。根據(jù)委托人意愿,，“吉量10號”項(xiàng)目將50%的收益定向用于公益捐贈,，剩余部分專項(xiàng)用于老人贍養(yǎng)與子女教育。這一實(shí)踐讓單一房產(chǎn)同時承載養(yǎng)老保障,、代際傳承與社會公益的多重使命,，彰顯了信托制度在滿足個性化、復(fù)合化需求方面的獨(dú)特價值,。
未來展望：加速信托轉(zhuǎn)型 普惠千家萬戶
中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示,，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重達(dá)59.1%，不動產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的地位不言而喻,。不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的推出,，為信托提供多元財(cái)產(chǎn)類型的財(cái)產(chǎn)隔離、受托服務(wù),、滿足不同委托人綜合需求打開了巨大空間,。而“外貿(mào)信托-吉量10號”的落地，將不動產(chǎn)裝入信托從抽象的“法律概念”變成了生動的“實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)”,，具有極其重大的現(xiàn)實(shí)意義,。
北京金融監(jiān)管局黨委書記、局長朱衍生在相關(guān)新聞發(fā)布會上表示,，不動產(chǎn)信托的成功實(shí)踐,，有效回應(yīng)社會需求，為行業(yè)解決長期存在的財(cái)產(chǎn)確權(quán)難題提供“首都樣本”,。下一步,，北京金融監(jiān)管局將持續(xù)加強(qiáng)政策支持與業(yè)務(wù)指導(dǎo)，鼓勵轄內(nèi)信托公司積極參與不動產(chǎn)信托,，拓展業(yè)務(wù)場景,，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，充分發(fā)揮服務(wù)信托制度優(yōu)勢和社會價值,。
信托不僅是財(cái)富工具,，更是守護(hù)萬家燈火的社會化解決方案。中國外貿(mào)信托黨委書記,、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛表示：“中國外貿(mào)信托將以‘吉量10號’為起點(diǎn),，在家族信托、家庭服務(wù)信托等財(cái)富管理服務(wù)信托以及公益慈善信托等業(yè)務(wù)領(lǐng)域,，進(jìn)一步深化信托制度與不動產(chǎn)登記機(jī)制的融合,，推動信托制度更好地發(fā)揮社會化與普惠化價值?！保–IS）
校對：祝甜婷
