中國基金報
天心
2025-04-20 22:54
在房地產業(yè)的深度調整期，市場洗牌加劇,，新的“霸主”正在誕生,。
4月15日晚間，中國建筑發(fā)布的2024年年報顯示，去年中國建筑的房地產業(yè)務實現(xiàn)銷售額4219億元,，雖然較上年下降6.5%,，但仍然超過保利，成為行業(yè)第一,。
就規(guī)模而論,，這也是中國建筑首次成為房地產行業(yè)的老大。
近幾年,，中國建筑旗下的中海地產和局院地產頻頻發(fā)力,，行業(yè)排名也不斷上升。早在今年年初發(fā)布業(yè)績簡報時,，中國建筑就確立了行業(yè)第一的地位,。隨著年報全文的發(fā)布，這家基建央企發(fā)力房地產的背景愈加明朗,。
2024年,，中國建筑的地產業(yè)務毛利率為17.3%，明顯高于另外兩大主業(yè)（房建,、基建）,。同期，地產業(yè)務以14%的收入占比,，貢獻了25.4%的毛利潤,。
分析人士指出，地產業(yè)務的利潤率相對較高,，以及國央企的比較優(yōu)勢凸顯,，是促使中國建筑發(fā)力房地產的主要原因。從近期公司的拿地情況看,，其行業(yè)老大的地位恐怕很難撼動,。
首成行業(yè)“老大”
中國建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a和中建地產兩大房地產品牌。其中,，中海地產于1992年在港交所上市,，股票簡稱為“中國海外發(fā)展”，是一家以成本管控能力著稱的大型老牌房企,。
中建地產是公司各局院地產業(yè)務所使用的品牌,，也稱“局院地產”。中國建筑旗下共有8個工程局,，均涉足房地產業(yè)務,，被稱為“中建八子”。
兩者共同構成了“中建系”,。
近幾年,，“中建系”不僅在土地市場四處出擊,，頻繁獲取高價地，銷售規(guī)模也不斷攀升,。2023年,，“中建系”實現(xiàn)合約銷售額4514億元，合約銷售面積1858萬平方米,，同比分別增長12.4%和7.9%,。
在當年的年報中，中國建筑表示,，“銷售額逆勢增長,、居行業(yè)首位?！?/p>
但值得注意的是,，這一年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額4222.37億元,，簽約面積2386.12萬平方米。保利集團旗下另一家地產上市平臺保利置業(yè),，實現(xiàn)全口徑合約銷售金額536億元,，銷售面積225.2萬平方米。兩者合計,，無論從銷售金額和銷售面積,，均超過了中建。
因此,，“行業(yè)首位”的說法也引發(fā)了一定的爭議,。
到2024年，中建終于后來居上,，其房地產業(yè)務實現(xiàn)銷售額4219億元,，同比下降6.5%。同期,，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售額3230億元,，降幅達到23.5%；保利置業(yè)則實現(xiàn)銷售額542億元,。兩者合計,，比中建少了400多億。
但在2024年的年報中,，中國建筑反而低調了許多,，僅表示，“地產業(yè)務保持行業(yè)領先”,。
在“中建系”的銷售構成中,，中海地產始終占半數(shù)以上,。2024年，中海地產的權益銷售額為2857.5億元?,，按照年報的說法,，“位居行業(yè)第一?”。
在“中建系”內部的賽馬機制下,，局院地產也不遑多讓,。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年,，中建三局旗下房地產品牌的中建壹品,，實現(xiàn)銷售額506億元，排進了規(guī)模榜前二十,；中建東孚（中建八局旗下）銷售額425億元,，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）,、中建玖合（中建二局旗下）的銷售額均超過了200億元,。
布局地產背后
近幾年，房地產業(yè)進入深度調整期,，新房市場規(guī)?？s水，行業(yè)利潤率下滑,，企業(yè)業(yè)績縮表成為常態(tài),。在此背景下，“中建系”憑借強大的央企背景和主動出擊的策略,，“逆向”加碼房地產,，成為為數(shù)不多的“異類”。
2024年,，中國建筑新購土地75宗,，新增土地儲備882萬平方米，總購地金額1385億元,。幾項指標均為行業(yè)第一,。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，去年僅中海地產就斥資688億元拿地,，新增貨值1777億元,，雙雙位居行業(yè)第一。在該機構的榜單中,，去年中建壹品的拿地金額和新增貨值也都排進了行業(yè)前十,。
今年第一季度，中海地產斥資273億元拿地,，繼續(xù)位居行業(yè)第一,。
分析人士普遍指出,，按照當前的趨勢，如無重大變化,，“中建系”的行業(yè)老大地位還將持續(xù)一段時間,。
在行業(yè)競爭激烈、利潤率遠不如從前的調整期,，中建為何逆勢加碼房地產,？
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，在中國建筑的業(yè)務構成中,，房地產的營收和利潤貢獻仍然是不可替代的,。
中國建筑共有基建、房建,、地產,、設計四項主要業(yè)務，但設計業(yè)務的體量相對較小,，公司業(yè)績主要由前三項業(yè)務所貢獻,。
從收入構成上看，地產業(yè)務向來不挑大梁,，近幾年的占比均不足20%,。但相比其他兩項主業(yè)，地產業(yè)務的毛利率較高,，對利潤的貢獻較為顯著。2020年,，中國建筑的地產業(yè)務毛利率為26.2%,，高于房建的6.7%和基建的8.5%，這也使得地產業(yè)務以16.6%的營收占比,，貢獻了41.7%的毛利潤,。
此后幾年，受行業(yè)大勢影響,，地產業(yè)務的毛利率不斷下滑,，到2024年已降至17.3%，但仍顯著高于房建的7.4%和基建的10.0%,。去年,，中國建筑的地產業(yè)務營收占比為14%，仍然貢獻了25.4%的毛利潤,。
作為全球最大的建筑企業(yè),，中國建筑的業(yè)績很少出現(xiàn)波動。但在2024年,，公司的營業(yè)總收入2.19萬億元,，同比下降3.46%,，出現(xiàn)了多年來的首次下降；歸母凈利潤下降14.9%,，為最近四年的新低,。
中國建筑并未解釋其業(yè)績下滑的主因。一位建筑行業(yè)從業(yè)者向21世紀經濟報道記者表示,，市場競爭加劇,，成本上升，以及結款難度增加,，都在影響建筑企業(yè)業(yè)績表現(xiàn),。他認為，這些因素將在未來一段時間內持續(xù)存在,。
在此背景下,，作為利潤率最高的業(yè)務，地產的重要性不言而喻,。
嚴躍進表示,，由于產業(yè)鏈的關聯(lián)度較高，不少基建企業(yè)旗下都有地產業(yè)務,，但其能力建設和發(fā)展情況各不相同,。近幾年，民營房企遭遇了較大的生存挑戰(zhàn),，央國企的比較優(yōu)勢凸顯,。基建央企布局房地產,，能夠更好地發(fā)揮這些優(yōu)勢,，并彌補建筑業(yè)務的利潤損失。
他表示,，就中國建筑而言,，其地產業(yè)務的基礎較好，發(fā)展思路一直很明確,。在房地產業(yè)的調整期,，公司正迎來彎道超車，甚至擴大優(yōu)勢的機會,。但和其他房地產企業(yè)一樣,，如何應對房地產業(yè)利潤率下滑的趨勢，仍是公司要面臨的挑戰(zhàn),。
