證券時報網(wǎng)
孫憲超
2025-05-16 20:46
5月15日盤后，據(jù)滬深交易所披露,，多只REITs在當(dāng)日完成大宗交易，其中不乏千萬元乃至億元的成交規(guī)模,。拉長時間看,，近期漲幅領(lǐng)先的消費類REITs“登榜”更為頻繁，顯示出機(jī)構(gòu)對這一板塊更為活躍的交易,。
與頻繁出現(xiàn)的大宗交易形成對比的是,，多只REITs在二級市場方面每天僅有數(shù)百萬元的成交量，有機(jī)構(gòu)人士指出,，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升,，因此，需要采取拓寬公募REITs投資者范圍,，加速增量資金入場以及優(yōu)化估值與考核機(jī)制,，引導(dǎo)市場估值提升等措施提升流動性。
多只REITs出現(xiàn)大宗交易
5月15日,，中金印力消費REIT大宗交易成交235萬股,，成交金額約為1000萬元,，據(jù)測算成交均價約為4.25元,，較收盤價4.27元略有折價；華夏華潤商業(yè)REIT完成52萬股的大宗交易,，成交金額約為494萬元,。此外，在深交所上市的還有平安廣州廣河REIT,、食品飲料ETF天弘,，在上交所上市的中航易商倉儲物流REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT以及科創(chuàng)芯片ETF和醫(yī)療ETF等均出現(xiàn)了大宗交易,。
以深交所數(shù)據(jù)為例,，拉長時間看,，近一個月內(nèi)，多只消費類REITs成為大宗交易的“?？汀?，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT以及華夏大悅城商業(yè)REIT等頻繁登榜,，而這也是近日相關(guān)板塊走牛的縮影,。
據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)中證REITs指數(shù)平均漲幅高達(dá)8.34%,，在震蕩的權(quán)益市場背景下殊為難得,，且領(lǐng)漲的多為消費類基金。如華安百聯(lián)消費REIT漲幅高達(dá)47.66%,，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT漲幅亦超過四成,。此外，嘉實物美消費REIT和中金印力消費REIT漲幅分別達(dá)到了39%和30%,。
華泰證券分析稱,，今年一季度，消費REITs延續(xù)存量競爭邏輯,，政策層面為消費類REITs提供了長期增長預(yù)期,。總體看來,，購物中心的運營能力,、改造能力和創(chuàng)新能力依然是核心競爭力。
REITs的觸底反彈得益于機(jī)構(gòu)的踴躍入場,。華泰證券研報指出,，從2024年年報數(shù)據(jù)來看，公募REITs持有人集中度提高,，2024年年報披露的持有人戶數(shù)相較2024年中報平均下降14.4%,，戶均持有份額增加17.9%，機(jī)構(gòu)投資者占比持續(xù)上升,。
流動性難題待解
值得注意的是,，頻繁的大宗交易也暴露出REITs基金在二級市場流動性較為枯竭的問題。
以中金印力消費REIT為例,，從近一個月交易數(shù)據(jù)來看,，該基金在大宗成交方面頗為活躍，在兩天前的5月13日,，該基金成交2000萬股,，成交額8227.7萬元，占當(dāng)日總成交額的85.56%,；而在5月6日,，該基金更是通過大宗成交1億元,。但在二級市場交易層面，該基金絕大多數(shù)交易日的成交額不足千萬元,，在年初的上漲行情中,，11個交易日漲幅超過了20%，但區(qū)間整體成交額僅有1.54億元,。
有機(jī)構(gòu)指出,，與發(fā)達(dá)國家成熟的REITs市場相比，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升,，局部交易過熱或機(jī)構(gòu)投資者的離場可能對市場造成負(fù)面沖擊,。
首先，我國公募REITs市場規(guī)模尚小,，投資者結(jié)構(gòu)較為單一,，主要參與機(jī)構(gòu)持倉集中度較高，單個機(jī)構(gòu)的市場影響較大,。我國公募REITs尚處于早期建設(shè)階段,，投資者主要以保險、券商自營等機(jī)構(gòu)資金為主,，機(jī)構(gòu)的投資策略及風(fēng)險收益偏好存在趨同性,，多數(shù)傾向于長期持有，二級市場短線交易較少,。加之REITs流通份額本身較小,，單個機(jī)構(gòu)的大規(guī)模賣出可能對市場價格產(chǎn)生較大影響。市場中缺乏有效的波動緩釋工具,，使得價格容易出現(xiàn)大幅度波動,，進(jìn)而可能引發(fā)“踩踏”賣出現(xiàn)象，加劇產(chǎn)品價格的波動,。
其次,，國內(nèi)公募REITs二級市場的估值體系有待完善，機(jī)構(gòu)考核機(jī)制缺乏差異性,，不利于吸引增量資金的入場,。我國市場上每日更新的公募REITs估值機(jī)構(gòu)有中證指數(shù)與中債估值中心，他們均以公募REITs的收盤價作為估值結(jié)果,。但由于市值及流動性不足,，我國公募REITs整體估值水平處于歷史較低位置,，或已無法準(zhǔn)確及時反映底層資產(chǎn)價值,。然而，多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者的考核仍以此估值結(jié)果為依據(jù),，因而難以吸引更多增量資金入場,。
華寶證券認(rèn)為,，鑒于我國公募REITs市場規(guī)模較小，流動性有限,，從而帶來一定的估值壓力,。建議酌情放寬證券投資基金參與REITs投資的限制，并推動社?；?、養(yǎng)老金等長期耐心資本的參與。同時,，創(chuàng)新公募REITs指數(shù)化產(chǎn)品等相關(guān)工具,，以吸引增量資金的流入，提升市場活躍度,。
其次,，優(yōu)化估值與考核機(jī)制，引導(dǎo)市場估值提升,，形成正反饋,。針對市場規(guī)模小、投資者結(jié)構(gòu)單一以及估值下跌快形成的負(fù)循環(huán),，可以考慮進(jìn)一步優(yōu)化估值考量方式,，結(jié)合REITs的獨特屬性進(jìn)行差異化估值，為二級市場提供估值調(diào)整空間,。同時,，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者改進(jìn)內(nèi)部考核方式，提高對REITs估值波動的容忍度,。
險資“摩拳擦掌”
在REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)歷了多個季度的穩(wěn)健經(jīng)營后,，在“資產(chǎn)荒”的背景下，險資也對REITs基金愈發(fā)青睞,。例如,，近期上市的南方順豐物流REIT就有22個保險資金賬戶獲配，獲配金額超2億元,，涉及人保壽險,、招商信諾人壽、新華人壽,、長城人壽,、中英人壽等多家險企。
4月24日,，首程控股宣布與中國人壽,、財信人壽等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金。該基金目標(biāo)規(guī)模100億元,，首期規(guī)模52.37億元,，是目前市場單只規(guī)模最大的公募REITs,。
據(jù)了解，該REITs主要包括兩方面：一是通過戰(zhàn)略配售的方式投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首次發(fā)售及擴(kuò)募發(fā)售的戰(zhàn)略配售基金份額,；二是通過大宗交易及協(xié)議轉(zhuǎn)讓等非公開交易方式投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs流通份額,。
中國人壽表示，合伙企業(yè)的投資聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs,，有助于形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán),，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)健康發(fā)展，是服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的重要實踐,。同時,，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備“股+債”屬性，有助于提升保險資金組合收益,。國壽資本作為管理人具備專業(yè)能力與豐富經(jīng)驗,，已投資的REITs組合業(yè)績良好，領(lǐng)先市場基準(zhǔn),。
在首程控股看來,，隨著公募REITs市場擴(kuò)容，“沉睡”的百萬億級別基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入市場,，交易活躍性將有望進(jìn)一步提升,。同時，公募REITs穩(wěn)定分紅的特性,、二級市場價格漲跌會匹配不同投資人,，隨著流通份額逐步擴(kuò)大，更多不同類型的投資人進(jìn)入REITs市場,，將促使市場活躍度進(jìn)一步提高,。
排版：汪云鵬?????????
校對：趙燕???
