證券時報網(wǎng)
2025-06-01 13:30
華泰蘇州恒泰租賃住房REIT（不動產(chǎn)投資信托基金）將于5月21日在上海證券交易所上市，保險機構積極參與該REIT戰(zhàn)略投資。此前,，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT已獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復,。同時,，多個存量產(chǎn)品擴募與新項目申報穩(wěn)步推進。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有7只REITs成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模超113億元,，市場熱度較高。其中6只REITs的戰(zhàn)略投資方都有保險機構的身影,。業(yè)內(nèi)人士預計,，未來保險資金仍將是REITs市場投資的中堅力量。不過,，在實踐中,，險資參與REITs投資也面臨一些困難，需要多方努力,，共同完善相關制度等,。
多重因素催熱險資投資
從華泰蘇州恒泰租賃住房REIT來看，工銀安盛人壽,、泰康養(yǎng)老保險、東吳人壽等6家保險機構以戰(zhàn)略投資方身份,，總計獲得該REIT配售數(shù)量3850萬份,，占總份額比例約7.7%；獲配金額約1.05億元,。同時,，108個保險資金投資賬戶共獲得配售數(shù)量4666.4萬份，占總份額比例約9.33%,；獲配金額約1.28億元,。
據(jù)國壽投資保險資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“國壽投資”）不動產(chǎn)投資事業(yè)部相關負責人介紹,，從REITs配置比例看，保險機構在所有非原始權益人戰(zhàn)略投資者中的參與規(guī)模占比最高,。國壽投資系統(tǒng)目前一共參與23只公募REITs的戰(zhàn)略配售,，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、保租房,、能源,、高速公路等。國壽投資主要通過戰(zhàn)略配售方式參與公募REITs投資,，投資資金來源包括運用國壽系統(tǒng)受托資金,、公司自有資金投資以及通過國壽公募REITs戰(zhàn)略配置基金投資。
近期,，部分REITs在發(fā)行階段呈現(xiàn)出較高的市場熱度,，投資人認購踴躍。上述國壽投資負責人認為,，這背后是多重因素共同作用的結果,。從產(chǎn)品特點看，公募REITs是標準化產(chǎn)品,，具有強制派息分紅的特性,，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，與保險資金的長久期屬性相匹配,。同時,，公募REITs與股票、債券等大類資產(chǎn)的相關性較低,，有利于分散投資,、降低整體投資組合的風險。結合目前保險資金欠配的大背景,，國壽投資對于公募REITs的配置意愿較強,。
該負責人進一步稱，在當前宏觀利率持續(xù)下行的環(huán)境下,，傳統(tǒng)固收類資產(chǎn)的收益吸引力減弱,，而REITs憑借其強制高比例分紅的特性以及相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流預期，為尋求增厚收益,、注重穩(wěn)定回報的投資者提供了額外的配置選擇,，REITs分散投資組合風險的獨特價值也日益得到投資者認可。
同時,，對于保險資金等機構投資者而言,，新會計準則的應用也發(fā)揮了積極作用，將REITs指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益（FVOCI）的金融資產(chǎn),，有效平滑了二級市場價格波動對利潤表的影響,，為投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金及會計收益,，大大提升了保險機構的配置意愿。
新華資產(chǎn)管理股份有限公司相關負責人也表示,，REITs具有中等風險,、中等收益、分紅比例相對較高等特征,，為投資者提供了一種介于股票和債券之間的投資選擇,。根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，REITs的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%,，這為投資者獲取相對穩(wěn)定的分紅現(xiàn)金流提供了堅實的制度保障,。因此，REITs契合保險資金配置需求,，新華資產(chǎn)積極參與多項REITs投資,。
持續(xù)擴大市場容量
REITs的產(chǎn)品特性、當前險資面臨的資產(chǎn)配置環(huán)境等多種因素共同提升了險資對REITs的配置熱情,。業(yè)內(nèi)人士認為,，未來險資將繼續(xù)作為REITs投資市場的中堅力量。未來伴隨市場進一步擴容,，產(chǎn)品擴募機制走向成熟,，險資對RIETs的配置空間會進一步增大。不過,，要促進REITs市場更好發(fā)展,，促進險資更好地參與REITs投資，還需要從多方面進行改善,。
上述國壽投資負責人表示,，盡管對于險資投資來說，REITs具有多重優(yōu)勢,，但還需要認識到,，REITs本質(zhì)上是權益類產(chǎn)品，其短期價格走勢主要取決于市場交易風格,，受資金面,、政策面、投資者結構以及持倉成本等因素影響,，長期價格表現(xiàn)則取決于底層資產(chǎn)的權益特性,，即所在行業(yè)及資產(chǎn)本身的經(jīng)營表現(xiàn)。目前,，REITs市場參與主體較多，但對新型基礎設施類資產(chǎn)具備一級市場投資經(jīng)驗的投資人相對較少,，部分投資人對底層資產(chǎn)的經(jīng)營特性和周期特性理解不充分,，投資者行為呈現(xiàn)群體效應,，從而使得市場存在超漲超跌現(xiàn)象。因此,，還需要更多有經(jīng)驗的機構投資人和專業(yè)研究機構參與REITs市場,，形成更有效的定價機制，減少非理性投資交易行為,。
該負責人進一步分析道,，當前，險資投資REITs仍面臨一些挑戰(zhàn),。一是市場整體規(guī)模和單只產(chǎn)品的體量仍有所不足,，二級市場流動性也有提升空間，這在一定程度上限制了保險資金的配置規(guī)模和退出的靈活性,；二是在現(xiàn)行償付能力監(jiān)管體系下,，REITs的風險因子相對較高，這可能會制約部分保險公司的投資積極性,；三是市場的持續(xù)繁榮依賴于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的穩(wěn)定供給,，如何確保原始權益人有動力將真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)投入市場，并以合理的定價發(fā)行,，是影響投資者長期回報的關鍵,，也是市場需要持續(xù)關注的問題。
針對以上挑戰(zhàn),，上述國壽投資負責人提出三方面建議,。一是監(jiān)管機構和市場各方共同努力，通過簡化擴募流程,、適度提高杠桿空間等方式,，鼓勵優(yōu)質(zhì)存量REITs做大做強，同時穩(wěn)步拓展新的基礎設施資產(chǎn)類型納入試點,，持續(xù)擴大市場容量,；二是在風險可控的前提下，進一步研究和優(yōu)化針對保險資金投資REITs的償付能力監(jiān)管規(guī)則,，更精準地反映REITs資產(chǎn)的風險收益特征,，適度降低REITs投資的資本占用；三是探索建立更有效的管理機制,，提升戰(zhàn)略投資者的話語權和參與度,。
新華資產(chǎn)相關負責人表示，當前REITs投資的核心挑戰(zhàn)在于底層資產(chǎn)類型的快速擴容與專業(yè)研究能力之間的結構性矛盾,。隨著REITs市場快速發(fā)展,，底層資產(chǎn)類型日益多元化，研究復雜度不斷提升,。同時,，REITs的定價難度也隨著市場發(fā)展而與日俱增,。對于保險公司而言，這意味著需要投入更多的資源和人力,，構建專業(yè)的研究團隊,，完善投資決策流程，以更好地把握REITs投資機會,，提升投資質(zhì)效,。
