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今年以來,，樓市“止跌回穩(wěn)”現(xiàn)象顯著,，多個(gè)城市一二手成交數(shù)據(jù)雙雙向好。然而,，在不同區(qū)域樓市分化的背景下,，部分區(qū)域的新房渠道中介正通過“截客、洗客,、返傭”等野蠻生長手段侵?jǐn)_行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn),。

第一財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分自稱中介的人士以“高仿案場(chǎng)工作人員”身份潛伏在樓盤周邊,，通過抹黑競(jìng)品,、承諾返傭等手段誘導(dǎo)客戶，形成“攪黃生意—引導(dǎo)至競(jìng)品—高額返傭”的完整鏈條,。在高總價(jià)高傭金的利益驅(qū)動(dòng)下,，開發(fā)商與渠道中介的博弈日趨白熱化：一方被迫支付1%-3%的渠道費(fèi)率推高營銷成本，另一方則以“靈活游擊”戰(zhàn)術(shù)蠶食市場(chǎng),。

攪黃生意的“中介”

“快！那邊又開來一輛大寶馬，去迎接一下,！”近日,，在某一線城市一家新樓盤門口,，戴著遮陽帽坐在路邊的一名中年女士一聽到同伴的提醒，趕緊摘下帽子,，向?qū)汃R車迎了過去,，車主搖下了車窗。

“是來看房嗎,？您把車停這邊,。”該女士開始引導(dǎo)車主停車,。

車主剛把車停好,，女士又接著問道：“您是第一次來咱們這邊看房嗎？需要我介紹一下嗎,？”

車主有些疑惑地回答：“我已經(jīng)約好了銷售,，你也是這個(gè)樓盤的員工嗎？”

這位女士淺淺地笑了笑,，湊上去小聲回答道：“我是中介,，您要是第一次來這里看房，通過我有更多折扣,，還有返現(xiàn)?！?/p>

車主隨即擺了擺手就走遠(yuǎn)了，女中介失望地看著他的背影,，又到樹蔭里坐了下來，等待下一個(gè)客戶,。

在這個(gè)售樓處周圍，至少蹲守著五六名這樣的“中介”,。

40多歲的老高也是其中一員，他自稱是某房產(chǎn)中介公司新房部的員工,，在老鄉(xiāng)的介紹下,，來干這行已經(jīng)有兩年多時(shí)間。

隨著聊天的深入,，老高向記者透露,，他們公司其實(shí)并沒有代理這個(gè)樓盤，通過他們看房也并沒有返傭,，大家蹲守在附近的真實(shí)目的其實(shí)有兩個(gè)：一是把客人引到附近兩公里開外的一個(gè)競(jìng)品樓盤,；二是摸清這個(gè)新樓盤的真實(shí)客流量,，看看未來有沒有接代理業(yè)務(wù)的可能性。

一旦有客人停車后愿意和路邊這些“中介”聊一聊,，老高等人就會(huì)細(xì)數(shù)這個(gè)新樓盤的種種缺陷，盡量把樓盤生意“攪黃了”,，再告訴客人附近有一個(gè)樓盤近乎“現(xiàn)房銷售”，還有不小的折扣,，是否有意愿去看看,。

“這個(gè)新樓盤，遲早也得找我們代理,?！崩细咦孕诺卣f。

老高還告訴記者,，這一板塊的新房,，總價(jià)在700萬至1200萬左右，單套房的成交傭金都在10萬元以上,。如果購房人自己到訪案場(chǎng),，最多只能獲得普通折扣，而如果是中介帶去案場(chǎng),，不僅能拿到最低價(jià),，他還會(huì)返傭，“我可以返傭一半,，比如10萬元的傭金，我返5萬給客戶”,。

這樣算來,，盡管蹲守一整天也未必能遇到有意向的客戶,，但老高一年只需要成交兩至三單,，就能獲得十幾萬元的傭金收入,，這數(shù)字已經(jīng)超過普通打工者的年收入,。

售樓處外的“李鬼”

老高告訴記者,，多數(shù)樓盤的渠道傭金費(fèi)率都在1%-2%之間,，有些費(fèi)用高的,，甚至達(dá)到了2.5%-3%，在高總價(jià)下,，這筆費(fèi)用不是小數(shù)目,。重賞之下，必有勇夫,，新房渠道中介之間的競(jìng)爭(zhēng)也趨于白熱化,。

記者近期走訪了另一家樓盤，剛到樓盤附近的小路路口,，就看到一群穿著白襯衫,、打著黑領(lǐng)帶的“工作人員”,，他們指揮著進(jìn)進(jìn)出出的車流,，并詢問車主是否來看房、告訴車主應(yīng)該把車停到哪里,。

再仔細(xì)一看,，在售樓處門口，還有另一群人也穿著白襯衫,、打著黑領(lǐng)帶,，這些才是該樓盤真正的工作人員，而路口那群人則是“高仿工作人員”,，他們之間是“李逵”和“李鬼”的關(guān)系,。

這家樓盤實(shí)際上早就已經(jīng)與一家頭部中介公司開啟了包銷合作,，路口那群“中介”顯然是來搶生意或者攪和生意的。

眼看記者要自行走入售樓處,，路口“中介”里有一個(gè)人邁著大步?jīng)_了上來攔住了記者并喊道：“您是來這里買房嗎,？這家樓盤根本賣不出去，沒人買的,，你知道嗎,？”

售樓處里也沖出一位工作人員，擋在了記者前面,，臉上尷尬地笑著,，轉(zhuǎn)頭厲聲對(duì)“中介”說：“人家是來看房的，你在這里攪和什么,？”

“中介”理直氣壯地回應(yīng)道：“兄弟,，我知道這是你的工作,，你也要理解我有我的工作,！”

樓盤工作人員趕緊把記者帶到另一側(cè),，引導(dǎo)走入售樓處,，而“中介”仍在大喊：“女士！這里的認(rèn)籌率還不到10%,！您不考慮跟我合作嗎,？我這里有低價(jià)樓盤,、特價(jià)房,，還有返傭！”

而樓盤里的工作人員則尷尬地表示,，這樣的亂象已經(jīng)存在很長一段時(shí)間了,，很難管，“外面的馬路是公共空間,，他們干這些事就像打游擊一樣靈活”,。

混亂的新房中介“江湖”“這些新房渠道亂象,，說白了還是截客,、返傭、洗客老一套,，這些情況在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很久了,。如果讓這樣的情況愈演愈烈，最后的結(jié)果就是賣得不好的項(xiàng)目持續(xù)被渠道中介所‘綁架’,，繼續(xù)推高傭金,。”一家頭部房企的華東區(qū)域營銷人士對(duì)記者表示,。

對(duì)于前文所述的中介截客以及“攪黃”生意的情況,，這位營銷人士也表示見怪不怪：“如果一個(gè)新盤項(xiàng)目要開了，但是并沒有和某幾家渠道合作,，他們就會(huì)使用這種方法來擾亂項(xiàng)目自己的營銷節(jié)奏,，影響項(xiàng)目的蓄客，他們甚至?xí)侔绯身?xiàng)目的代理,，但是故意多介紹項(xiàng)目的缺點(diǎn),，如果項(xiàng)目蓄客效果不理想，最終就不得不引入這些新房渠道,?！?/p>

該人士表示，從去年下半年起,，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯“止跌企穩(wěn)”,，不少新房入市情況都較為火爆，認(rèn)籌率能超過100%,，開盤能“日光”,，但這肯定不是每一家樓盤都能做到的，那些“日光盤”可以不用與各種渠道,、中介,、分銷包銷合作,，但是還有大量銷售情況一般的樓盤，為了去化速度,，仍然需要選擇引入渠道,，并支付不菲的渠道傭金,。

早在2019年,，就曾有開發(fā)商人士“炮轟”新房渠道中介收費(fèi)太高，侵蝕了開發(fā)商利潤,。當(dāng)時(shí),，在部分樓市不景氣的城市,，新房渠道傭金費(fèi)率甚至超過了10%,，而一般來說開發(fā)商的營銷費(fèi)用應(yīng)控制在3%之內(nèi)。

盡管許多開發(fā)商早就不滿意新房渠道中介拿走太多利潤,，甚至嘗試用各種方法自建渠道，但渠道中介的生意卻越做越大,。比如,，今年5月15日,，貝殼發(fā)布2025年第一季度未經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)業(yè)績,，其存量房業(yè)務(wù)為凈收入69億元,，同比增長20.0%,；新房業(yè)務(wù)凈收入則達(dá)到81億元，相比存量房業(yè)務(wù)繼續(xù)保持領(lǐng)先，同比增加64.2%,。

“貝殼系”是目前新房渠道業(yè)務(wù)中最大的,、全國化的“正規(guī)軍”，而除了貝殼,，各類渠道商還有很多,，他們之中既有專注于做某個(gè)地域的渠道公司,，也有與連鎖中介門店合作的渠道公司,，還有小“夫妻店”，也有利用抖音,、小紅書等網(wǎng)絡(luò)媒體做推廣的線上渠道,。

受每套房1%-3%的高額傭金費(fèi)率誘惑，市場(chǎng)上充斥著大大小小,、良莠不齊的渠道中介,，難免會(huì)造成部分新房市場(chǎng)的混亂局面。

目前,，已有不少城市在出臺(tái)樓市新政時(shí)強(qiáng)調(diào)將遏制市場(chǎng)亂象,。比如去年年底，福州市曾出臺(tái)樓市政策稱,，要求商品房開發(fā)企業(yè)及其銷售代理機(jī)構(gòu)、分銷機(jī)構(gòu)應(yīng)按照商品房預(yù)售許可證和商品房銷售方案依法組織公開銷售,，明確商品房銷售實(shí)行一房一價(jià),、明碼標(biāo)價(jià)。

針對(duì)上海不少渠道中介聲稱“買新房返現(xiàn)十幾萬”,，近期上海也有近十家樓盤聯(lián)合發(fā)出嚴(yán)正聲明，稱部分外部人員為了吸引流量,，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布不實(shí)返現(xiàn)信息,，對(duì)準(zhǔn)業(yè)主和客戶造成干擾，這十家樓盤共同聲明稱,，所有關(guān)于項(xiàng)目房源的信息及價(jià)格以案場(chǎng)輸出口徑為準(zhǔn),，其他渠道發(fā)布的優(yōu)惠信息，均為虛假信息,，請(qǐng)個(gè)別中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人自重,，停止發(fā)布類似不實(shí)信息。