數(shù)據(jù)寶
莫聽
2025-06-07 12:26
REITs正加速成為“固收+”時代重要的資產(chǎn)配置工具。
截至6月5日收盤,，我國REITs總市值首次站上2000億元,，全市場REITs總數(shù)量達66只，最新市值2019.91億元,。
2021年5月17日,，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，從政策推動走向市場主導(dǎo),，四年之后,，公募REITs從破冰試點發(fā)展成為資本市場的重要組成部分，市場規(guī)模已超2000億元,，成為“固收+”時代重要的資產(chǎn)配置工具,。
29只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%
截至目前，REITs市場已完成66只首發(fā)上市,，募集規(guī)模合計1743.93億元,；另有4只完成擴募，募集50.64億元,，全市場累計募集金額達1794.58億元,。
隨著制度不斷完善,、流動性機制逐步優(yōu)化，REITs正加速從政策推動走向市場主導(dǎo),。今年以來,，REITs市場持續(xù)升溫。
截至6月5日,，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計上漲12.62%,，整體呈現(xiàn)震蕩走強態(tài)勢。
分單個產(chǎn)品來看,，華安百聯(lián)消費REIT,、華夏大悅城商業(yè)REIT等6只產(chǎn)品年內(nèi)累計漲幅超過40%。
從當前趨勢來看,，REITs正從“政策推動期”逐步走向“市場自發(fā)配置期”,。這其中，消費,、保障房等業(yè)態(tài)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定,、政策支撐強，已成為各類資金競逐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT基金經(jīng)理孫野表示,，在貨幣政策寬松、無風(fēng)險利率下行的背景下,，今年公募REITs作為單獨大類資產(chǎn)的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯,，受到了更多投資者青睞。具體來看,，宏觀方面，REITs的強分紅特點讓其對利率比較敏感,，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力,；行業(yè)方面，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)越來越豐富,，不同行業(yè)屬性導(dǎo)致底層資產(chǎn)在運行中有著不同收益表現(xiàn),，進而影響REITs表現(xiàn)；短期內(nèi)供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響,。
年報業(yè)績表現(xiàn)亮眼
REITs產(chǎn)品持續(xù)受到資金的青睞,，離不開其亮眼的業(yè)績成績單。
此前,，51只REITs產(chǎn)品先后披露了2024年年度報告,，這也是REITs信披指引發(fā)布后的首次年報。
總體來看,，2024年有39只REITs實現(xiàn)了營收和凈利潤的雙增長,，其中鵬華深圳能源REIT收入最高,，達到了15.62億元，凈利潤為1.35億元,。2024年,，共有42只REITs進行了分紅，分紅總額達到83.87億元,，其中國金中國鐵建高速REIT分紅最多,，為7.18億元。
以深市來看,，共有18只已上市REITs披露年度報告,，總體來看，18只REITs2024年成績單亮眼,，超額完成可供分配金額預(yù)測,，分紅價值日益凸顯，底層基礎(chǔ)設(shè)施項目運營穩(wěn)健,，投資者關(guān)系維護有序推進,，REITs市場發(fā)展穩(wěn)步邁入快車道。
從運行情況來看,，深市REITs2024年整體運營平穩(wěn),，消費、水利等新資產(chǎn)類型項目表現(xiàn)亮眼,。消費和水利項目作為2024年新上市的資產(chǎn)類型,，整體運行穩(wěn)健，各項運行指標基本完成說明書預(yù)測,，市場示范效應(yīng)顯著,。租賃住房、倉儲物流項目出租率維持高位波動態(tài)勢,，經(jīng)營情況具備一定韌性,。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路項目2024年運營存在波動,，管理人及運營管理機構(gòu)多措并舉提高項目運行質(zhì)效,。生態(tài)環(huán)保、清潔能源項目短期面臨調(diào)整壓力,，調(diào)整幅度仍在可控范圍,，未來有望企穩(wěn)回升。
機構(gòu)持倉占比超六成
得益于REITs的股債雙重屬性,，REITs正逐步走入機構(gòu)資金配置核心,。
從當前市場結(jié)構(gòu)來看，原始權(quán)益人,、保險資金,、券商自營仍是公募REITs的核心投資力量,，合計持有比例超過60%。
紅土創(chuàng)新基金指出,，公募REITs具有股債雙重屬性,。“股性”體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境變化對底層資產(chǎn)運營情況的影響,，“債性”與債市利率走勢,、投資人結(jié)構(gòu)、固定收益投資人的市場情緒等因素有關(guān),，二者均有可能導(dǎo)致基金價格波動,。目前在經(jīng)濟周期調(diào)整及利率水平持續(xù)下行的環(huán)境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大,。公募REITs板塊兼具資產(chǎn)增值潛力和分紅穩(wěn)定的特性,。
今年以來REITs仍延續(xù)擴容趨勢。多項REITs相關(guān)政策的發(fā)布,，也支持REITs常態(tài)化發(fā)行與加速擴容與擴圍,。
此前國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見》，強調(diào)常態(tài)化推進清潔能源,、養(yǎng)老,、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金?！短嵴裣M專項行動方案》中也提到,，支持符合條件的消費、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金,。
中金基金認為,，2025年伴隨政策的進一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴大,。常態(tài)化發(fā)行機制下,，預(yù)計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍。
博時基金指出,，公募REITs較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和強制分紅機制有望進一步吸引避險資金流入,。但由于不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在不同程度上依賴于整體經(jīng)濟表現(xiàn),，投資者需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟活力,、底層資產(chǎn)類型、經(jīng)營質(zhì)量及收入構(gòu)成,。
校對：王錦程
