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福建福州市三坊七巷水榭戲臺(tái)上的福州伬藝表演,。貸款,、債券等多種金融手段支持三坊七巷等歷史文化街區(qū)煥發(fā)新活力。

陳鑫賢攝

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家開發(fā)銀行等

近年來(lái)，山東濟(jì)南市累計(jì)安排6000萬(wàn)元政府專項(xiàng)債券資金,，支持濟(jì)南市天橋區(qū)王爐北辛片區(qū)改造項(xiàng)目。

魯文攝

城市是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展,、創(chuàng)造高品質(zhì)生活,、全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的重要載體。截至2024年底,，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%,，已有9.4億人生活在城鎮(zhèn)。人民群眾的需要從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”,，我國(guó)城市建設(shè)也從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重,，進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期。

實(shí)施城市更新行動(dòng),，是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容,，城市更新需要大量資金資源要素的投入。近年來(lái),，財(cái)政金融政策加力支持,，投融資機(jī)制不斷創(chuàng)新，各地城市更新加快了腳步,，推動(dòng)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí),，進(jìn)一步穩(wěn)投資、促消費(fèi),、惠民生,，在擴(kuò)大內(nèi)需中持續(xù)繪就幸福生活的新圖景。

既融資又“融智”,，政策性金融為老舊小區(qū)改造按下“加速鍵”

“路面不平,、雨天積水，人行道經(jīng)常被汽車占用,，出行很不方便,。”說(shuō)起過(guò)去的居住環(huán)境，在江西萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)富麗小區(qū)住了20年的蔡云秋直搖頭,。

“家里人一直勸我搬走,，但老房子住慣了，跟街坊鄰居也有感情,?！辈淘魄铼q豫之際，傳來(lái)了小區(qū)改造的好消息,。

坑洼的路面修整后鋪上了柏油,，雨污管網(wǎng)改造后下水順暢了，新規(guī)劃的停車位,、活動(dòng)廣場(chǎng)分區(qū)明確……已基本完成改造的富麗小區(qū)煥然一新,。“現(xiàn)在住得可踏實(shí)了,，生活還更有滋味,。”每天傍晚,，蔡云秋與街坊聚集在活動(dòng)廣場(chǎng)跳起健身操,。

富麗小區(qū)加速“變身”的背后，離不開政策性金融支持,?！皬母脑旆桨冈O(shè)計(jì)開始，國(guó)家開發(fā)銀行江西分行就參與進(jìn)來(lái),，并提供了約1000萬(wàn)元長(zhǎng)期貸款,。”富麗小區(qū)改造建設(shè)方,、萍鄉(xiāng)市博越建設(shè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊倩介紹,。

“老舊小區(qū)改造是復(fù)雜的綜合性工程，我們協(xié)助建設(shè)方在工程規(guī)劃階段就算清投入和收益,，更好實(shí)現(xiàn)資金平衡,。”全程參與富麗小區(qū)改造的國(guó)開行江西分行客戶經(jīng)理邵添夏介紹,，改造主要以道路硬化,、管網(wǎng)改造等基礎(chǔ)類和停車位改擴(kuò)建等完善類項(xiàng)目為主，定下改造方案后基本上就能算清改造成本,。

同時(shí),，還要幫助建設(shè)方規(guī)劃還款來(lái)源，本著市場(chǎng)化的原則提供融資,。老舊小區(qū)改造一次性投入較大,，但收入來(lái)源有限、回收周期較長(zhǎng)，如何合理地提供融資方案,，幫助建設(shè)方實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”的改造模式,？

先算“小賬”。富麗小區(qū)改造后環(huán)境整潔美觀,，停車更加有序，為延續(xù)改造成效,，小區(qū)根據(jù)業(yè)主要求進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理,，相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)可成為改造項(xiàng)目收入來(lái)源。

再算“大賬”,?！皬膶?shí)際操作看，富麗小區(qū)的改造不是孤立的,，而是連同周邊20多個(gè)老舊小區(qū)的連片改造,，可以整體上通盤考慮收益?！鄙厶硐谋硎?，比如建設(shè)方擁有這片小區(qū)附近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)設(shè)施的收益權(quán)，隨著改造的推進(jìn),，會(huì)帶動(dòng)周邊市場(chǎng)增加人氣,，吸引商販入駐，“這樣一來(lái),，相關(guān)經(jīng)營(yíng)收入逐漸增加,，還貸現(xiàn)金流更有保障?！?/p>

改造方案與融資方案同步落地,，為這一區(qū)域28個(gè)老舊小區(qū)的有序改造打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！罢咝越鹑诓粌H為項(xiàng)目建設(shè)融資輸血,，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案?！睏钯唤榻B,，現(xiàn)在各項(xiàng)工程壓茬推進(jìn)，全部改造完成后,，將惠及群眾近1.5萬(wàn)戶。

不只江西,，在浙江,、新疆等地，今年以來(lái)，國(guó)開行支持的多個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年1—5月，國(guó)開行發(fā)放城市更新領(lǐng)域相關(guān)貸款5751億元,，重點(diǎn)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造,、城中村更新改造以及城市歷史文化保護(hù)傳承等。

以存量帶動(dòng)增量,，資本市場(chǎng)新工具助力打造消費(fèi)新地標(biāo)

購(gòu)物中心是現(xiàn)代城市的亮麗風(fēng)景,，不僅成為建筑地標(biāo)，更構(gòu)筑了消費(fèi),、商業(yè),、文化的綜合空間。近年來(lái),，新的融資工具為購(gòu)物中心更好服務(wù)城市生活注入了新動(dòng)能,。

在上海虹橋，新商場(chǎng)建設(shè)正酣,，前灣印象城全面進(jìn)入內(nèi)部精裝修階段,，已經(jīng)引入300多個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌，將于年底亮相,。在天津和平路步行街,，老商場(chǎng)煥發(fā)新活力，戶外,、潮玩,、奶茶、新能源汽車……商場(chǎng)消費(fèi)新品種一個(gè)不缺,，改造更新后的和平印象城吸引了越來(lái)越多的年輕人,。

一個(gè)在上海，一個(gè)在天津,，這兩個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn),，卻與位于浙江杭州余杭區(qū)的西溪印象城密不可分。

“去年,，我們以杭州西溪印象城為底層資產(chǎn),，發(fā)行了中金印力消費(fèi)REIT，募集資金超過(guò)30億元,，這些資金大部分用于上海,、天津等新項(xiàng)目的建設(shè)投入?！庇×瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)說(shuō),，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的推出,，讓公司找到了可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)新模式。

緊臨西溪濕地公園,，地鐵直通商場(chǎng)地下一層,，周末的西溪印象城里顧客絡(luò)繹不絕，人們?cè)诓蛷d門口排起長(zhǎng)隊(duì),，不少家庭在山姆會(huì)員店里采買,。“這里全年客流量超過(guò)2000萬(wàn),，租金收繳率超過(guò)99%,，營(yíng)收穩(wěn)中有增?！敝薪鸸就顿Y銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負(fù)責(zé)人賈舟祺說(shuō)，“作為中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)行人和管理人,，我們團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)多次實(shí)地調(diào)研和訪談,，認(rèn)為這個(gè)資產(chǎn)質(zhì)量很好?！?/p>

賈舟祺介紹,，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以公開募集基金的形式進(jìn)行融資的金融工具，可以理解為讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市獲得融資,，投資者可以像買賣股票一樣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品交易,。這一新工具2021年推出以來(lái)，覆蓋的資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)容,，于2023年3月拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,。憑借良好的資產(chǎn)質(zhì)量和清晰的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，印力集團(tuán)成為國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的“嘗鮮者”,。

“我們公司成立以來(lái),，一直聚焦于購(gòu)物中心投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理,，業(yè)務(wù)模式比較‘重’,，太需要這樣的融資工具了?！倍×I(yè)舉例,，比如前灣印象城的建設(shè)耗資20多億元，靠租金收回投資,，周期十分漫長(zhǎng),，而有了這一工具，能夠?qū)⒐镜拇媪抠Y產(chǎn)盤活,，不僅降低企業(yè)的負(fù)債率,，募集的資金還能投入到新的投資中去,，讓沉淀資金“滾動(dòng)”起來(lái)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅滿足企業(yè)融資需求,，也為投資者帶來(lái)新機(jī)遇,。“上市以來(lái),，中金印力消費(fèi)REIT已完成了3次分紅的發(fā)放,，為投資者帶來(lái)可觀的分紅收益?！辟Z舟祺說(shuō),。

“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者?！倍×I(yè)說(shuō),，“這激勵(lì)我們不斷更新設(shè)施改進(jìn)服務(wù)?！?/p>

截至6月中旬,，全國(guó)已有8只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，涉及基礎(chǔ)設(shè)施類型包括購(gòu)物中心,、社區(qū)商超和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),。“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一頭連著消費(fèi),，一頭連著投資,，雙管齊下擴(kuò)內(nèi)需，未來(lái)發(fā)展空間很大,?！辟Z舟祺認(rèn)為，REITs募集資金用于存量項(xiàng)目的更新或者新項(xiàng)目的投資建設(shè),，一方面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)配套的水平,，另一方面能夠?yàn)槔习傩仗峁└鼉?yōu)質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境和投資渠道，形成投資與消費(fèi)的良性循環(huán),，是金融提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的新實(shí)踐,。

財(cái)政金融協(xié)同發(fā)力，撬動(dòng)古城繡花功夫織新景

在江蘇揚(yáng)州,，流淌著600多年歷史的小秦淮河,，今年以來(lái)頻頻“上新”。

河道兩岸,，新增了親水步道,、游船碼頭和景觀橋梁；河道內(nèi),，遷改污水管道,、增設(shè)凈化處理裝置,，水質(zhì)日益清澈；沿河的漆器二廠舊址,、清靜庵,、長(zhǎng)樂(lè)聽濤等景觀節(jié)點(diǎn)，在復(fù)原的基礎(chǔ)上,，建起了文創(chuàng)店,、咖啡館等新商業(yè)設(shè)施……

一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來(lái)，周邊的民宿經(jīng)營(yíng)者秦紅梅夫妻率先嘗到了甜頭：“景觀美了,，街巷干凈了,，客流量明顯增加，我們的客房供不應(yīng)求,，正在著手優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客房,。”

“采取小尺度,、漸進(jìn)式,、微更新的方式，下的是繡花功夫,。”說(shuō)起這個(gè)2023年啟動(dòng)的城市更新項(xiàng)目,，揚(yáng)州古城歷史文化保護(hù)建設(shè)有限公司董事長(zhǎng)梁玉榮這樣描述,。小秦淮河是明清揚(yáng)州古城唯一存留至今的城市內(nèi)河，既要保留歷史文化底蘊(yùn),，修舊如舊,，又要激活居民生活的“煙火氣”，激發(fā)新的消費(fèi)活力,，改造更新不容易,。這一項(xiàng)目已經(jīng)醞釀多年，近年來(lái),，在各項(xiàng)政策的加力支持下,，古城新圖景加快“動(dòng)筆”。

“我們不僅請(qǐng)來(lái)了東南大學(xué)團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)定制改造更新方案,，還得到了強(qiáng)有力的資金保障,。”梁玉榮介紹,，城市更新項(xiàng)目投入大,，財(cái)政資金和金融支持互相配合、協(xié)同發(fā)力,，為項(xiàng)目實(shí)施提供有力支撐,。

4960萬(wàn)元江蘇省城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金,、343萬(wàn)元海綿城市建設(shè)示范補(bǔ)助資金、1.2億元長(zhǎng)期限國(guó)開行貸款……各類資金形成支持“組合拳”,?！案@喜的是，新政策極大降低了我們的融資成本,?！绷河駱s說(shuō)，在國(guó)開行優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上,，江蘇省財(cái)政還給予了1個(gè)百分點(diǎn)的貼息支持,。

2024年，江蘇省出臺(tái)專項(xiàng)政策,，在確保不增加地方政府隱性債務(wù)的前提下,，對(duì)城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長(zhǎng)期貸款（簡(jiǎn)稱“城新貸”）給予財(cái)政貼息，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融和社會(huì)資本加大對(duì)城市更新領(lǐng)域的支持力度,。作為首批合作銀行,，國(guó)開行已有包括小秦淮河保護(hù)更新項(xiàng)目在內(nèi)的34個(gè)歷史文化保護(hù)傳承項(xiàng)目被納入“城新貸”財(cái)政貼息項(xiàng)目庫(kù)。

“留,、改,、拆、補(bǔ),，長(zhǎng)期,、穩(wěn)定、優(yōu)惠的資金支持讓我們耐心做好繡花功夫,，目前開放的更新景觀已經(jīng)開始聚集人氣,，未來(lái)我們將繼續(xù)把資金用在刀刃上，讓改造更新的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益加快發(fā)揮,?！绷河駱s說(shuō)。