證券時報網(wǎng)
江聃
2025-04-19 07:47
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
某日上午，房協(xié)的朋友拉我去開會,，討論他們的一個大計劃：建立一個面向全市的商品房“以舊換新”大平臺,。朋友告訴我,，和其他城市的平臺不同,，這個平臺把開發(fā)商、中介企業(yè),、商業(yè)銀行,、裝飾裝修企業(yè)、家具家電企業(yè)等凡是房產(chǎn)置換鏈條上的機構(gòu),，都集合在一起,。而且，還要求所有涉及的企業(yè),、機構(gòu)都得給購房者讓利,，讓“以舊換新”跑出規(guī)模來。
現(xiàn)在,，樓市面臨的大問題是循環(huán)不暢：一邊是業(yè)主“賣房難”,，美好人居的升級消費實現(xiàn)不了；另一邊是新市民和年輕人“上車難”,，買不到合適的房源,。同時，開發(fā)商的新盤又“去化難”,。商品房“以舊換新”,，各個環(huán)節(jié)通力合作，降低交易成本,，沒房一族得其產(chǎn),，有房一族優(yōu)其產(chǎn)，開發(fā)商資金鏈的壓力緩解,，地方政府穩(wěn)樓市的壓力消弭,，可謂各得其所。
近期,，各地官方、非官方的“以舊換新”活動挺熱鬧,，市場關注度挺高,，根據(jù)各地報道，均有幾千組客戶登記意向,。但一圈聊下來,，發(fā)現(xiàn)真正下定金買新房的客戶不多,，只有十幾組。當然,，賣掉二手房需要幾個月,，也阻礙了“賣舊買新”實現(xiàn)閉環(huán)，但問題可能并不在此,。關鍵是,，著眼點在賣房子上面，還是買房人上面,，這是決定住房政策成效的基礎,。
具體來說，不管是中介傭金減免,，還是新盤折扣優(yōu)惠,，表面看，確實有“折上折”的專屬優(yōu)惠,，但事實上,，在中介行業(yè)內(nèi)卷、開發(fā)商內(nèi)卷的情況下,，很多優(yōu)惠要么其他渠道也能獲得,，要么名不副實，而消費者權(quán)益和購房訴求等方面的著力好像不多,。比如,，“無責退訂”兌現(xiàn)不了、交易的房子有瑕疵,、特惠變普惠,，怎么處罰開發(fā)商和中介，這些貌似都沒有明確的政策,。
這恰恰才是政策最該著墨之處,。再比如，很多二手房可居性不足,，要么是室內(nèi)或樓道破敗,、賣相不好，要么是公共設施缺配減配,。新房配套服務短缺問題也很普遍,，這就導致大家參與的積極性較低。過去,，房價上漲可謂“一俊遮百丑”,，靠售樓處忽悠、媒體代言就能把房子賣掉?，F(xiàn)在,，幾乎每個人都直接或間接經(jīng)歷過樓市的周期起落,，對商品房營銷套路也略知一二。
因此,，如果還堅持口惠而實不至的優(yōu)惠,，疊加鋪天蓋地的宣傳，就能把市場情緒調(diào)動起來,，把頹勢扭轉(zhuǎn),，已是“老皇歷”了。筆者認為,，好的樓市政策,，一定是從購房者出發(fā)，實現(xiàn)他們的住房愿望,，間接達到政策的目的,。當市面上“好房子”沒那么多、當產(chǎn)品不給力的時候,，我們就得靠實實在在的優(yōu)惠來吸引參與者,。而這些，恰恰是各地“以舊換新”所欠缺的,。
比如,，開發(fā)商承諾，“以舊換新”房源價格永遠比其他渠道優(yōu)惠多1個點,；中介機構(gòu)承諾,，“以舊換新”傭金比其他渠道少0.5個點；銀行承諾,，“以舊換新”的房源按揭利率低5個基點,；“以舊換新”房源契稅或個稅減半，“以舊換新”房源若一周內(nèi)不退訂,，涉事開發(fā)商進入“黑名單”,。當我問到那位朋友，有沒有這些規(guī)定,，對方無奈地搖搖頭,。
住房需求潛力很大，但要注意的是,，這種需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”,，即便是剛需也不再是“只為上車”的訴求。推動“以舊換新”的好事做好,、推動商品房市場循環(huán)的實事做實,，就得在供給側(cè)改革做工作，也就是二手房和新房補短板,，從居住者（而不是賣房子）的視角出發(fā),，把缺失的配套和服務補上來，這也是為過去買單,，也是住房政策回歸本源,。
這是修復信任關系、契約關系不得不經(jīng)歷的過程,。最后再講一點,，筆者打聽了很多城市，發(fā)現(xiàn)都沒有實現(xiàn)二手房交易帶押過戶,。其實,，這是促進“以舊換新”的好政策，既能縮短交易周期（不讓購房者多跑腿）,，還能降低成本（砍掉贖樓過橋成本）,。為啥無法實現(xiàn)？銀行擔心貸款跑了,，中介擔心代理過橋收益沒了,，登記機構(gòu)擔心風險承擔。這最能說明問題,，各有各的小算盤,，唯獨沒有從消費者的福利出發(fā)，都說好的政策無法出爐,，需要我們深思,。
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
