證券時(shí)報(bào)
秦燕玲
2025-03-14 23:11
3月14日,，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》）,，明確了收地范圍,、價(jià)格確定及收地工作具體要求,。
《通知》提出,，按照政府領(lǐng)導(dǎo),、分類處置的原則,，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量,，支持盤活存量閑置土地,，在鄭州市閑置存量土地盤活處置工作專班領(lǐng)導(dǎo)下，運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金開展收回收購存量閑置土地（以下簡稱收地）工作,，組織研究定價(jià)機(jī)制,、收地方案、收地程序等,。
具備下列條件之一,，可列入收地范圍：
（一）企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地（優(yōu)先）,；
（二）因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等確需收回的土地,；
（三）已動工地塊中規(guī)劃可分割且暫未建設(shè)的土地；
（四）國家,、省,、市等相關(guān)政策規(guī)定可以收回收購的土地。
價(jià)格確定
根據(jù)《通知》,，收地價(jià)格以基礎(chǔ)價(jià)格為基礎(chǔ),，根據(jù)市場形勢、合同履約等情況,，與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后經(jīng)集體決策確定,。
其中，基礎(chǔ)價(jià)格按土地市場評估價(jià)格,，相較企業(yè)土地成本就低確定,。
土地市場評估價(jià)格方面，由鄭州市土地儲備中心委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),，對擬收回收購地塊開展土地市場價(jià)格評估,，地上、地下建（構(gòu)）筑物,、附屬物原則上不計(jì)入價(jià)格評估,。
企業(yè)土地成本方面，按照企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)已繳納的土地價(jià)款,、相關(guān)稅費(fèi)（契稅,、印花稅、耕地占用稅,、復(fù)墾券等費(fèi)用）、非企業(yè)原因造成的土地開發(fā)直接費(fèi)用及閑置期間的利息確定,。涉及非企業(yè)原因造成的土地開發(fā)直接費(fèi)用,，由區(qū)政府委托具備資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)審核確定。利息計(jì)算時(shí)間以土地價(jià)款全部繳納之日起,，到非企業(yè)原因消除截止,；收地時(shí)非企業(yè)原因未消除的,，截止到企業(yè)申請時(shí)間。利息以繳納的土地價(jià)款為計(jì)息基數(shù),，按照同期中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算,。司法或破產(chǎn)拍賣的土地，土地成本按照變賣價(jià)格和稅費(fèi)確定,。
因企業(yè)原因終止項(xiàng)目建設(shè)未滿兩年的,，企業(yè)土地成本按原土地價(jià)款確定；涉及地上,、地下建（構(gòu)）筑物,、附屬物按照約定需拆除的，企業(yè)負(fù)責(zé)在土地收儲合同簽訂前拆除,。
對于價(jià)格確定,，《通知》規(guī)定，司法或破產(chǎn)拍賣進(jìn)入變賣程序的土地,，相關(guān)司法程序完結(jié)后,，在變賣價(jià)格不高于基礎(chǔ)價(jià)格的前提下，可按變賣價(jià)格和稅費(fèi)確定收地價(jià)格,。
承擔(dān)有保交樓任務(wù)的企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地,，按照基礎(chǔ)價(jià)格確定收地價(jià)格，收地款用于保交樓項(xiàng)目,。
擬收回收購地塊的原土地使用權(quán)人在市域內(nèi)參與競買與原土地等值及以上土地的,，按照基礎(chǔ)價(jià)格確定收地價(jià)格，企業(yè)足額繳納新地塊土地價(jià)款后,，支付收地價(jià)款,。
因法定原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)人至收地工作實(shí)施時(shí)仍無法開工的，按照基礎(chǔ)價(jià)格確定收地價(jià)格,。
除上述情形以外的土地,，根據(jù)市場形勢、合同履約等情況,，按基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)5%確定收地價(jià)格,。
收地要求
《通知》要求，收回收購的存量閑置土地納入儲備后,，根據(jù)國家調(diào)控政策要求和市場發(fā)展形勢開展土地供應(yīng),。因市場價(jià)格波動導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)減值的，不予考核追責(zé),。依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要,，收回收購的土地按規(guī)劃優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)短板等重點(diǎn)民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地項(xiàng)目,，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā),。
《通知》還要求，全面調(diào)查摸底,。各區(qū)政府依托處置存量閑置土地清單摸清底數(shù),，全面調(diào)查土地基本信息、閑置原因,、是否存在土地污染,、抵押和企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系等重要內(nèi)容，綜合考慮地塊收回收購難易程度,、企業(yè)意愿,、市場需求、地塊條件等,，提前做好專項(xiàng)債券資金申請和收地前期工作,，按要求及時(shí)納入年度土地儲備計(jì)劃，確保能夠快速啟動,、高效實(shí)施,。
同時(shí)，突出工作重點(diǎn),。加強(qiáng)部門溝通協(xié)調(diào),，形成工作合力，要突出銀行改革化險(xiǎn),、保交樓項(xiàng)目等涉及的存量閑置土地,，結(jié)合債券分配額度分期分批穩(wěn)妥推進(jìn)和實(shí)施收地及后續(xù)再供應(yīng)工作；要充分發(fā)揮土地儲備“蓄水池”作用,，提升收回收購?fù)恋仄焚|(zhì),，優(yōu)化規(guī)劃條件，強(qiáng)化投放調(diào)控和流量管理,，維護(hù)良性土地供需關(guān)系,。
另外，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控,。各級各部門要堅(jiān)持底線思維,，樹牢風(fēng)險(xiǎn)意識，合理運(yùn)用價(jià)格機(jī)制,，有效防范廉政風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn),；明確地方政府專項(xiàng)債券資金只能用于土地儲備工作的，只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)使用,，確保地方政府專項(xiàng)債券資金依法合規(guī)使用,，經(jīng)得起巡視巡察、審計(jì)等督查檢查。
校對：王錦程
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