國際金融報
蔡淑敏
2025-05-01 22:20
公募REITs一季度業(yè)績報告已基本披露完畢,，即便市場環(huán)境多變，大部分公募REITs業(yè)績表現仍然穩(wěn)健,。
Wind數據顯示,，目前全市場已上市并披露經營數據的公募REITs有62只，一季度共實現營業(yè)收入47.79億元,，凈利潤8.4億元,。其中，一季度營收超過1億元的產品共有15只,；大多數產品都實現了盈利,，29只產品凈利潤超過1000萬元，還有產品單季度凈利潤過億元,。
公募REITs的業(yè)績表現也為投資者提供了穩(wěn)定的收益,。
今年3月份以來,，多家企業(yè)在業(yè)績發(fā)布會上也表態(tài)將積極推進申報公募REITs項目。在地方政府層面,，近期廣東也發(fā)文表示,，將加大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目的培育和申報工作力度，支持更多符合條件的民營資本項目發(fā)行基礎設施REITs,。
多方支持下,，公募REITs有望持續(xù)擴容。當前,，民營資本作為市場重要參與方,，雖然有意參與REITs領域，但實際推進過程中仍存在若干現實性制約因素,，需要進一步探究影響民營企業(yè)參與REITs市場的關鍵性障礙及其破解路徑,。
業(yè)績可圈可點
從今年一季度REITs的業(yè)績表現來看，消費類REITs的增速亮眼,。
其中,，華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT今年一季度的營收分別為1.84億元,、2351.9萬元和2558.34萬元,，同比分別增長82.28%、60.85%和30.2%,，增速位居市場前三,。
值得注意的是，消費類REITs的出租率水平表現突出,，以華夏華潤商業(yè)REIT為例,，其底層資產為青島萬象城，截至今年一季度末,，其出租率達到99.10%,，繼續(xù)維持高位。截至報告期末,，青島萬象城入駐租戶數量共計548家,，租約加權平均剩余租期為2.03年，租金單價水平為421.03元/平方米·月,，各項經營數據均保持前列,。
底層資產運營成績良好，華夏華潤商業(yè)REIT也實現扭虧,。今年一季度,，華夏華潤商業(yè)REIT錄得凈利潤900.14萬元，同比漲幅超過300%。
素來分紅位居前列的高速公路REITs,，今年一季度業(yè)績也繼續(xù)穩(wěn)健向上,。其中，平安寧波交投REIT收入5.17億元,，錄得凈利潤1.08億元,。
平安寧波交投REIT的基礎資產為杭州灣跨海大橋，項目通過提供車輛通行服務,，收取車輛通行費,。一季報顯示，該項目一季度自然車流量為489.30萬車次,，同比增長6.67%,，通行費收入同比增長4.27%。
除此以外,，被認為相對平淡的保租房REITs今年一季度也逐漸受到關注。中指研究院數據顯示,，一季度保租房REITs二級市場價格漲幅顯著,。
具體來看，招商基金蛇口租賃住房REIT累計漲幅達13.7%,，華夏北京保障房REIT,、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT漲幅均超10%,。3月31日上市的匯添富上海地產租賃住房REIT首日漲幅達30%,，觸發(fā)漲跌幅上限。截至3月末,，已上市的7只保租房REITs自發(fā)行上市以來累計漲幅均超30%,，其中華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT漲幅達50%以上。
持續(xù)擴容在即,？
公募REITs業(yè)績和收益表現不錯,，加之政策面上的支持，企業(yè)申報REITs項目的熱情也隨之高漲,，參與的機構也逐漸增多,。公開數據顯示，截至4月25日,，今年以來,，已有7只REITs相繼上市。公募REITs上市數量達到65只,，還有多只首發(fā)和擴募項目已經申報,。
4月21日，在中國建筑2024年度業(yè)績說明會上，中國建筑財務總監(jiān)黃杰表示,，公司在積極探索通過保租房REITs等金融手段拓寬資產盤活的渠道,，努力將賬面存貨變成真金白銀。
非央國企對公募REITs項目也躍躍欲試,。4月17日,，凱德投資宣布已向中國證監(jiān)會和上交所提交申請，擬推出旗下首只消費基礎設施REITs凱德商業(yè)C-REIT,，這是首只由國際化資產管理公司在中國申報的消費類公募REITs產品,。
隨著越來越多的機構加入到公募REITs的隊伍中，REITs的擴容已經板上釘釘,。這其中,，民營資本也是一股不可忽視的力量。近日,，廣東也發(fā)文表示,，加大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目的培育和申報工作力度，支持更多符合條件的民營資本項目發(fā)行基礎設施REITs,。
事實上,，早在2023年，國家發(fā)展改革委就曾鼓勵民間投資項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）,，但截至目前,，市場上民營資本參與的REITs項目數量仍然有限。
據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計,，中國基礎設施REITs市場上由民營企業(yè)主導或深度參與的項目有：中金普洛斯REIT（擴募）,、京東智能產發(fā)倉儲物流REIT、協鑫能科新能源REIT,、萬緯冷鏈物流REIT以及南方順豐REIT,。
實際上，據21世紀經濟報道記者從多家具有商業(yè)類,、產園類底層資產的民營企業(yè)了解到的情況是,，這些企業(yè)對公募REITs保持高度關注，有部分已經梳理旗下適合REITs項目的底層資產,，有意接洽合作方申報公募REITs,。
盡管如此，民營企業(yè)要參與公募REITs的盛宴中,，仍然需要厘清自身的問題,。一位華南房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們公司商業(yè)類的項目很多,，但是符合REITs的卻很少,。一方面是收益率達不到,，另一方面市場對我們的接受度也存疑，目前我們還在觀望階段,?！?/p>
第一太平戴維斯中國區(qū)估值及專業(yè)顧問服務負責人黃國鈞分析認為，REITs對資產權屬清晰度,、現金流穩(wěn)定性要求極高,，一般要求近3年運營凈現金流（NOI）復合增長率≥5%，且年均現金分紅覆蓋率≥1.1倍,?！懊駹I企業(yè)需提供更高收益率補償（約0.5%~1%溢價），投資者對資產質量提出了更高要求,?！?/p>
這種收益率水平，是公募REITs發(fā)行的“隱形門檻”,。如果能夠在資產運營上作相應的提升并在企業(yè)治理上匹配REITs持有人的要求,，民營企業(yè)離公募REITs申報也將不遠。
黃國鈞提到,，民營企業(yè)發(fā)行REITs破局,，需要民營企業(yè)進一步補足資產合規(guī)性、資產運營質量,、運營團隊能力和企業(yè)治理結構等方面的短板。未來3~5年,，具備?清晰產權,、穩(wěn)定現金流、透明治理?的民營企業(yè)資產（如頭部新能源電站,、數字化倉儲）將率先突圍,。
