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又是一年高?！爱厴I(yè)季”，租賃市場(chǎng)開(kāi)始熱鬧起來(lái)了,。據(jù)報(bào)道,，廣州的黃埔區(qū)靠近天河、越秀等就業(yè)密集區(qū),，也是新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),，該區(qū)科學(xué)城、蘿崗等近年來(lái)落戶(hù)了不少科技型企業(yè),，成為畢業(yè)生租賃的首選地,。

6月份，黃埔區(qū)有70%的房源租給今年剛畢業(yè)大學(xué)生,。據(jù)中介小哥講,，優(yōu)質(zhì)房源發(fā)布出去后，一兩天就一搶而空,。筆者把這則消息告訴單位新畢業(yè)的大學(xué)生,，他們說(shuō)現(xiàn)在租金比較低、賣(mài)相也不錯(cuò)的房源很少,，要么是租金高（超過(guò)3000元/月）的長(zhǎng)租公寓,、私人業(yè)主商品房，要么就是賣(mài)相很差（主要是采光通風(fēng),、戶(hù)型或裝修等較差的樓梯老破?。m宜的房源很少,。

最后,，他們多數(shù)選擇幾個(gè)人合租一套商品房，等日后工資積攢夠了再單獨(dú)租一套,。但其實(shí)算下來(lái),，合租的平均租金更高了。只不過(guò),，每個(gè)人的租金負(fù)擔(dān)下降了,，住起來(lái)還算舒適，只是公區(qū)無(wú)人打理。從意愿來(lái)講,，這些90后,、00后們想租“一房一廳”的戶(hù)型，私密性更好,、舒適度更高,，還不受打擾。工作穩(wěn)定的話,，自己也愿意長(zhǎng)租下去,，甚至花錢(qián)置辦一些簡(jiǎn)易家具。

事實(shí)上,，這類(lèi)房子太少了,。但同時(shí)，調(diào)研也發(fā)現(xiàn),，市場(chǎng)上空置待租的老舊住房,、商辦類(lèi)公寓等又非常多，很多業(yè)主抱怨“降租金”也租不出去,。筆者認(rèn)為,，主要問(wèn)題在于供求不匹配，有的室內(nèi)裝修或配置,、衛(wèi)生狀況、公共配套,、通勤可達(dá)性方面存在硬傷,，有的安全感、體驗(yàn)感較差,，有的后期管理不到位,，有衛(wèi)生或安全問(wèn)題，導(dǎo)致一邊長(zhǎng)期空置無(wú)人問(wèn)津,，一邊是租不到房,。

不久前，筆者到內(nèi)地某四線城市調(diào)研,。這里房多人少,，照理說(shuō)租賃市場(chǎng)乏善可陳。但調(diào)研一圈兒下來(lái),，發(fā)現(xiàn)細(xì)分的租賃賽道很活躍,。比如，這個(gè)城市近年來(lái)重視創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi),，吸引了大量的環(huán)衛(wèi),、園林養(yǎng)護(hù)工人。經(jīng)盤(pán)問(wèn)后才知道，這些人很多都租在小區(qū)地面上的“車(chē)庫(kù)里”,。業(yè)主把車(chē)庫(kù)卷簾門(mén)改成房門(mén),，地板上搭一張簡(jiǎn)易的床，就可以租出去了,，一年租金大概7000-8000元,。

租這類(lèi)房子的，一般都是中老年打工人群,，兩口子居多,，算上在公交、家政,、餐飲店打工的配偶,，這個(gè)人群數(shù)量在1000人左右。對(duì)于一個(gè)只有20萬(wàn)人左右的城市來(lái)說(shuō),，這個(gè)規(guī)模不小了,。另外，一家200多人的餐飲連鎖店,，80%的是服務(wù)人員,、配餐人員、廚師等人群,，多數(shù)人租在樓上商鋪改的簡(jiǎn)易房源中,，8平方米租金約600-800元/月，盡管便宜,，但有消防風(fēng)險(xiǎn),。

這幾個(gè)案例中，共性的問(wèn)題是,，被調(diào)研的租客都對(duì)當(dāng)前的租賃狀態(tài)不滿(mǎn)意,。就其影響來(lái)看，往小了說(shuō),，普遍不愿意在房間里,、客廳里添置生活設(shè)施，租賃日子得過(guò)且過(guò),；往大了說(shuō),，覺(jué)得很難在城市里扎根，上面那些中老年租客,，大多要告老還鄉(xiāng),，年輕人則面臨未來(lái)的搬遷預(yù)期。無(wú)論是對(duì)各地引進(jìn)和留住人口,，打造細(xì)水長(zhǎng)流的內(nèi)需和消費(fèi)動(dòng)力來(lái)說(shuō)都是不利的,。

但同時(shí)，無(wú)論哪個(gè)城市，都有大量空置房源,，各地租金已連續(xù)下跌4年了,，很多地方還在絞盡腦汁地“去庫(kù)存”。筆者認(rèn)為,，新時(shí)期的住房管理,，該要徹底換思路了。從住房選擇來(lái)看,，大多數(shù)城市租房,、買(mǎi)二手房、買(mǎi)新房已是三分天下了,，熱點(diǎn)城市租賃依然占主導(dǎo),。對(duì)廣大年輕人來(lái)說(shuō)，租賃（或長(zhǎng)租）是再自然不過(guò)的居住形式了：先租著,，等收入能支付了再買(mǎi)房,。

從調(diào)研看，并非不切實(shí)際地租或買(mǎi)高品質(zhì)的房子,，而是有適宜的租賃面積,、適宜的租金、衛(wèi)生環(huán)境尚可,、沒(méi)有嘈雜打擾休息,、樓棟有管理員、消防等隱患降到最低,、設(shè)施壞了及時(shí)修理,、樓下有通勤公交等，但滿(mǎn)足這些條件的并不多,。本質(zhì)上,，供給端太注重物質(zhì)空間,，但基于租賃需求的服務(wù)和管理嚴(yán)重缺失,，后者才是當(dāng)下關(guān)注的焦點(diǎn)，畢竟租賃也從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”,。

目前來(lái)看,，制約供需匹配的主要因素是“算不過(guò)賬”，即租金覆蓋不了成本,。但事實(shí)上,，無(wú)論是老舊住房、商辦公寓等,，都存在嚴(yán)重過(guò)剩問(wèn)題,，招商引資或銷(xiāo)售出去基本無(wú)可能。針對(duì)不同租賃需求做供給側(cè)改革，更多是服務(wù)和管理到位,，打造有秩序的供給,，其帶來(lái)的不僅是盤(pán)活存量資源的效果，更是降低城市化成本,、扎根成本,，培育本地可持續(xù)內(nèi)需和住房發(fā)展的基礎(chǔ)。

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