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最近一段時(shí)間,，深圳土地市場(chǎng)逐漸升溫，宅地供應(yīng)速度加快,，熱門片區(qū)宅地再現(xiàn)高溢價(jià)成交。

7月14日,，位于深圳前海的一宗住宅用地進(jìn)行出讓,，最終經(jīng)過158輪報(bào)價(jià)，該地塊由招商蛇口以21.55億元價(jià)格摘得,，地塊溢價(jià)率達(dá)到86.1%,，樓面價(jià)約為每平方米8.4萬元。

據(jù)悉,，該地塊規(guī)劃用途為二類居住用地,，容積率低于3.1，建筑限高80米，無戶型及售價(jià)限制,，采用“價(jià)高者得”競(jìng)拍規(guī)則,，吸引了12家房企報(bào)名。中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為,，今年上半年深圳土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱,、非核心區(qū)域平淡的分化特征，此次前海地塊高溢價(jià)成交,，折射出市場(chǎng)對(duì)前海核心地段價(jià)值的深度認(rèn)可,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去前海的住宅用地供應(yīng)偏少,，近年來由于前海商辦土地供給較多,，也調(diào)整了規(guī)劃，部分地塊調(diào)整為宅地,，但整體來看住宅用地還是偏少,。而且，此次推出的地塊體量小,、總價(jià)低,，符合開發(fā)商確定性業(yè)績(jī)導(dǎo)向的拿地取向，即快速開發(fā)和銷售,、快速回款,，快速落地業(yè)績(jī)，盡量減少市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)的影響,。

不過,，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，根據(jù)一線城市房企的平均利潤(rùn)率測(cè)算,，將來該地塊的保本價(jià)約要達(dá)到每平方米12萬元以上,，高于目前周邊的二手房成交價(jià)格。

值得注意的是,，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區(qū)域的核心板塊,，而且地塊規(guī)模較小，容積率較低,。就在7月7日,，位于深圳龍華梅林關(guān)片區(qū)的A802-0309宗宅地正式出讓，共有6家房企參與競(jìng)拍,，最終經(jīng)過108輪報(bào)價(jià),，中海深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以23.7億元將該宗宅地收入囊中。據(jù)悉,，該宗宅地初始樓面價(jià)每平方米27565.89元,，最終競(jìng)得樓面價(jià)約每平方米38795.22元,，溢價(jià)率為40.7%。

李宇嘉認(rèn)為,，不僅是深圳,，熱點(diǎn)城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、位置在中心區(qū)域且利潤(rùn)確定性也較強(qiáng),，主要原因在于市場(chǎng)變化快,，只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售等要求,，同時(shí)縮短開發(fā)周期以提振開發(fā)商拿地的積極性,。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)27.5%,，但成交面積仍下降5.5%,，其中一線及二線城市出讓金增長(zhǎng)均超過40%，而三四線城市仍小幅回落,。城市集中度來看,，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重升至68%，杭州,、北京涉宅用地出讓金均超千億元,，杭州出讓金已接近去年全年水平。頭部房企投資策略趨于一致,，投資拿地進(jìn)一步聚焦,，疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大，上半年北上深,、杭州,、成都多宗地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)。

中指研究院預(yù)計(jì),，從趨勢(shì)來看,，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)仍將延續(xù)“縮量提質(zhì)”模式，熱點(diǎn)城市核心地塊憑借稀缺屬性或?qū)⒈３指咭鐑r(jià)成交,，而多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)則繼續(xù)以底價(jià)成交為主,。同時(shí)，專項(xiàng)債收購閑置存量土地有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系及房企資金壓力,，成為推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,，也是下半年政策重點(diǎn)落實(shí)方向。

校對(duì)：王錦程