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2024年,，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展方向邁進(jìn),?？硕鹞锕艿谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年,，共有6家上市物企在管面積突破5億平方米。其中,，萬物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首,，碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)分別以10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積排在第二和第三位,。

與此同時(shí),，2024年,，共有7家物業(yè)企業(yè)的合約管理面積突破5億平方米,。而百強(qiáng)物企的“合約在管比”均值下降至1.28,，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢,。

所謂“合約在管比”，是指合約面積與在管面積的比值,?！昂霞s在管比”反映了物業(yè)公司未來在管面積的增長潛力,。比值越大，代表物業(yè)企業(yè)的在管面積增長空間越大,，未來發(fā)展?jié)摿σ哺蟆?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，隨著物業(yè)行業(yè)的逐漸成熟,，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”，物企不再提規(guī)模和擴(kuò)張,，戰(zhàn)線收縮和“瘦身”成為2024年行業(yè)生存發(fā)展的寫照,。有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管行業(yè)增速變緩,，但整體仍具有不錯(cuò)的發(fā)展前景,，“未來地方國資企業(yè)仍有整合上市的機(jī)會，專業(yè)賽道中的民營企業(yè)也會受到資本市場關(guān)注”,。

行業(yè)告別規(guī)模擴(kuò)張

近年來,，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續(xù)下降至2023年的12.40%,。進(jìn)入2024年,，這一趨勢仍在延續(xù)，物企不再對外公布其規(guī)模增長目標(biāo),，而包括萬物云,、合景悠活等在內(nèi)的部分物企甚至在財(cái)報(bào)中也未披露管理面積數(shù)據(jù)。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出：“物企傾向于弱化管理面積披露,，一方面,，伴隨城市服務(wù)、IFM（綜合設(shè)施管理服務(wù)）等業(yè)務(wù)的發(fā)展,，管理面積和營業(yè)收入的直接相關(guān)性弱化了,，企業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營效益；而且,，管理業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)更加多元,，學(xué)校、醫(yī)院,、景區(qū),、軌道交通等項(xiàng)目大多是根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和要求核算項(xiàng)目金額，取代了按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)的模式,。另一方面,，管理面積的增長趨緩，預(yù)計(jì)很難會有高速增長,?！?/p>

不過，據(jù)克而瑞物管的監(jiān)測數(shù)據(jù),，物企的規(guī)模競爭格局依然延續(xù)了2023年的排名，在管面積突破5億平方米的物企共有6家,，其中萬物云,、碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)分別以10.6億平方米,、10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積穩(wěn)居行業(yè)前三。此外,，共有7家企業(yè)的合約管理面積突破5億平方米,。

克而瑞物管分析指出，2024年百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的“合約在管比”均值下降至1.28,，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢,。“這一變化反映出企業(yè)在新項(xiàng)目獲取上的增速放緩,，以及市場競爭的加劇,。盡管如此，當(dāng)前的企業(yè)規(guī)模儲備仍然足夠支持短期內(nèi)的進(jìn)一步增長訴求,?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，多家物企出現(xiàn)了規(guī)模負(fù)增長的情況,。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),，2024年上半年披露合約面積數(shù)據(jù)的49家上市物企中，合約面積出現(xiàn)負(fù)增長的有18家,，占比為36.73%（2023年同期為26%）,；披露在管面積數(shù)據(jù)的55家物業(yè)上市公司中，在管面積出現(xiàn)負(fù)增長的有11家,，占比為20%（2023年同期為15.09%）,。

“在規(guī)模導(dǎo)向下，物企收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項(xiàng)目,，為企業(yè)高質(zhì)量,、可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患?！敝兄秆芯吭悍治鲋赋?，2024年上半年，多家企業(yè)主動解除合約項(xiàng)目及在管項(xiàng)目,，雖然短期內(nèi)導(dǎo)致管理規(guī)模下降,，但能夠提升運(yùn)營質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營效益的下滑,。

物企追求“質(zhì)價(jià)相符”

對物業(yè)行業(yè)而言,，2024年最大的輿論焦點(diǎn)或來自于物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的出臺。

2024年上半年,，包括重慶,、武漢、青島,、銀川等城市先后出臺了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià),，隨之而來的上述4城的多個(gè)小區(qū)業(yè)主要求物企下調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，從而形成一波物業(yè)收費(fèi)“降價(jià)潮”。

公開資料顯示,，2024年,，上述4城百余個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%到30%之間,。其中,，武漢已有30余個(gè)住宅小區(qū)降低物業(yè)費(fèi)，平均降價(jià)幅度達(dá)24%,。

另據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù),，2024年，住宅物業(yè)服務(wù)滿意度繼續(xù)下行,，整體滿意度評分降至69.3分,，較2023年的71分下降約2%。

在滿意度整體下行的大背景下,，物業(yè)費(fèi)收繳率同步下滑,，2024年重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率跌至82%，較2023年凈減少3個(gè)百分點(diǎn),。尤其是那些受限價(jià)政策影響大的城市,，物業(yè)費(fèi)收繳率的降幅更為顯著。

與此同時(shí),，物企普遍面臨著物業(yè)費(fèi)收繳難的問題,，即便是上市物企，收繳率也在下滑,?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)費(fèi)收繳率平均降幅達(dá)到5%,，部分物企降幅高達(dá)10%,。“考慮到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率本已處于低位,，物業(yè)費(fèi)收繳率5%至10%的下滑進(jìn)一步加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力,，可能導(dǎo)致利潤空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項(xiàng)目面臨收入不足以覆蓋成本的困境,?！?/p>

事實(shí)上，無論是物業(yè)費(fèi)收繳難題還是呼吁“降低物業(yè)費(fèi)”,，其背后是業(yè)主明顯感受到物業(yè)服務(wù)的“質(zhì)價(jià)不符”,。受此影響，多家物業(yè)公司開始將物業(yè)服務(wù)做到標(biāo)準(zhǔn)化、透明化,，并且嘗試“菜單化”“定制化”服務(wù),。

如2024年年底，萬物云發(fā)布“智選”產(chǎn)品,，將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出“彈性定價(jià)”,，根據(jù)業(yè)主的必選和自選服務(wù)從而讓業(yè)主自主定物業(yè)費(fèi),。

牛曉娟表示，“卷服務(wù)”成為推動質(zhì)價(jià)相符格局的主要?jiǎng)恿χ?。如今,，物企的基礎(chǔ)服務(wù)不再局限于傳統(tǒng)的“四保一服”（即保安、保潔,、保綠,、保修和客服中心），而是積極拓展服務(wù)內(nèi)容,，全方位提升服務(wù)體驗(yàn),，使業(yè)主切實(shí)感知到服務(wù)價(jià)值的提升，為合理定價(jià)提供了有力支撐,。

“‘卷價(jià)格’也在塑造質(zhì)價(jià)相符格局中發(fā)揮重要作用,。”牛曉娟表示,，物企在成本控制方面苦下功夫,，一方面通過規(guī)模化運(yùn)營降低采購,、人力等成本,，另一方面運(yùn)用科技手段提升效率減少人力依賴。在價(jià)格策略上,，打破傳統(tǒng)單一模式,，針對不同物業(yè)類型、服務(wù)層級制定靈活價(jià)格方案,，并且企業(yè)主動公開價(jià)格構(gòu)成,，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，使價(jià)格制定透明化,、民主化,。

物企仍存資本機(jī)遇？

自2023年以來,，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整持續(xù)影響著物業(yè)市場,，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)呈現(xiàn)波動下滑的趨勢。

截至2024年12月31日,，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1691點(diǎn),，相較于2023年末的1847點(diǎn)下跌了8.4%,。而恒生指數(shù)年內(nèi)表現(xiàn)出色，升至20060點(diǎn),，較2023年末的17047點(diǎn)增長了17.7%,。兩者對比來看，物業(yè)板塊指數(shù)與大盤同頻共振,，但兩者之間的差距在2024年進(jìn)一步擴(kuò)大,。

與之相對的，物業(yè)股的股價(jià)同樣經(jīng)歷了顯著波動,。2024年初,，上市物企的股份延續(xù)2023年下滑趨勢，平均股價(jià)在2月份觸及3.4港元/股的新低,。但隨著5月樓市“5·17”政策的出臺,，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。10月,，央行,、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性,，推動資本市場整體上揚(yáng),。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價(jià)攀升至年內(nèi)高點(diǎn),，達(dá)5.7港元/股,。

但隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢,，股價(jià)再次回落,。截至2024年12月31日，平均股價(jià)收于4.6港元/股,，較年初上漲12.2%,，與2023年年初的6.9港元/股相比下跌了33.3%。

與此同時(shí),，物業(yè)行業(yè)的整體市值仍未恢復(fù)到之前的水平,。克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，截至2024年12月31日,，62家樣本上市物企的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%,，與2022年的4223億元相比大幅下降了44.9%,。其中，市值在30億元以下的物企占了大多數(shù)，百億元市值以上物企數(shù)量增加1家至6家,。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),，2024年，有兩家國資物企成功登陸資本市場,，至此物業(yè)行業(yè)共計(jì)有68家上市企業(yè),，其中包括62家港股企業(yè)和6家A股企業(yè)。目前,，深業(yè)物業(yè)已獲得證監(jiān)會備案,，于2024年10月16日再次更新招股書；湖北聯(lián)投城市運(yùn)營擬通過*ST明誠資產(chǎn)重組完成上市,；另外還有多家企業(yè)正在推進(jìn)行業(yè)顧問事宜，預(yù)計(jì)2025年將會有5家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場,。

值得一提的是,，也有物企被母公司私有化。2024年9月,，華發(fā)股份完成對華發(fā)物業(yè)的私有化,，后者退出資本市場；11月,，融信服務(wù)被控股股東建議私有化,，預(yù)計(jì)在2025年將完成退市。

“2024年物企通過主動控制關(guān)聯(lián)交易,、提升分紅水平,、回購股票等市值管理手段，也向市場傳遞了積極信號,，增強(qiáng)了投資者信心,，推動了估值修復(fù)和IPO進(jìn)程?！迸跃攴治鲋赋?，未來地方國資企業(yè)仍有整合上市的機(jī)會，專業(yè)賽道中的民營企業(yè)也會受到資本市場關(guān)注,。