證券時報網
2025-04-30 13:29
在近期披露的公募基金一季報中,，多只REITs產品經營數據也迎來曝光。
其中,，消費類REITs經營數據尤為亮眼,，同比數據皆有增長，且在二級行情中,，一季度內也是消費類產品漲幅居前,，共有三只基金漲幅超過30%。
REITs在此前低迷的行情里,，吸引不少機構資金參與抄底,。券商資管、基金專戶與險資等均有布局,，尤其是險資出現在多只新發(fā)REITs等戰(zhàn)投名單中,。有機構人士指出，在利率持續(xù)走低的背景下,，REITs的穩(wěn)定分紅優(yōu)勢尤為突出,，成為險資對抗“資產荒”的重要工具。
多只消費類REITs營收增長領先
據Wind數據統(tǒng)計,，在所有披露的54只REITs基金中,，今年一季度共有15只公募REITs產品營業(yè)收入超1億元。
其中,，平安寧波交投REIT收入5.17億元,，遙遙領先于其他產品；國泰君安濟南能源供熱REIT收入3.77億元，中信建投國家電投新能源REIT,、鵬華深圳能源REIT,、中金安徽交控REIT三只產品收入均超2億元，一季度內,，共有15只REITs產品收入過億元,。
從營業(yè)收入的同比數據來看，共有32只可比基金,。今年一季度營收增長最高的四只產品包括了華夏華潤商業(yè)REIT,、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT和華泰江蘇交控REIT,，同比增長率分別達到82.3%,、60.85%,、30.2%和16.24%,。
從類型來看，漲幅居前的幾只產品中,，消費類REITs占據主力,，作為去年上新的“新面孔”，這部分產品在基本面上領跑同類,。有公募人士指出,，首批REITs的推出是為了給市場樹立標桿和示范，引導后續(xù)REITs市場的健康發(fā)展,，因此政策層面更傾向于選擇優(yōu)質資產作為試點,，以確保市場的平穩(wěn)啟動和良好形象。
華夏華潤商業(yè)REIT在一季報中解釋營收大幅增長時稱,，截至報告期末,，基礎設施項目可供出租面積134151平方米，實際出租面積132950平方米,，出租率99.10%,，繼續(xù)維持高位。截至報告期末,，入駐租戶數量共計548家,，租約加權平均剩余租期為2.03年，租金單價水平為421.03元/平方米/月,。
“此外,，客流及會員人數延續(xù)增長勢能。2025年一季度,，青島萬象城客流同比增長9%,，單月客流再創(chuàng)歷史新高。同時，會員規(guī)模持續(xù)上漲,，報告期末會員總人數達151萬,，同比增長20.85%，總量相當于青島市常住人口的七分之一,，展現了較好的會員發(fā)展勢能,。”
此前,，有券商負責人表示,，消費業(yè)態(tài)具有抗周期屬性，即使在經濟環(huán)境不佳的情況下也能保持相對穩(wěn)定的收入,?！耙虼耍MREITs依然會是較為安全的投資選擇,?！?/p>
56只產品實現正收益
凈利潤數據方面，納入統(tǒng)計的62只產品中,，有56只基金實現了正收益,，其中，平安寧波交投REIT凈利潤達到1.08億元,；排在第二和第三位的則是中信建投國家電投新能源REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT,，一季度分別實現凈利潤8400.28萬元和7354.67萬元，共計29只產品凈利潤超過1000萬元,。
虧損方面,，工銀河北高速REIT、中航易商倉儲物流REIT兩只產品一季度虧超千萬元,，分別為2366萬元與2183萬元,。
中航首鋼綠能REIT、華夏基金華潤有巢REIT等7只產品一季度凈利潤實現了同比增長,。中航首鋼綠能一季度利潤實現同比翻倍,，基金經理在一季報中表示，基金管理人協(xié)同運營管理機構,，在冬季運行期間對垃圾池開展保溫改造,，改善垃圾發(fā)酵情況，主動提升機組發(fā)電效率,，以及受去年同期機組檢修影響,，報告期內發(fā)電量同比增長17.80%，結算電量同比增長20.75%,。
此外,，作為保租房項目,，出租率是決定項目現金流的重要部分，華夏基金華潤有巢REIT基金在今年一季度凈利潤也實現了超過80%的增長,，基金經理在季報中表示：“運營管理機構針對春節(jié)前后租賃市場淡旺季特征,，發(fā)揮市場化經營優(yōu)勢，提前布局,，通過組織專項營銷活動,，拓展多元招租渠道，確保資產項目出租率水平穩(wěn)定提升,。此外,，對于配套商業(yè)項目運營團隊則根據區(qū)域需求與鋪位具體情況，有的放矢地進行存量調鋪與空置鋪位新招商,?！?/p>
REITs一季度漲幅可觀
一季度內，REITs走出反彈趨勢,，中證REITs指數漲9.76%,，除了新上市產品外，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT,、華夏大悅城商業(yè)REIT兩只產品漲37%,，華安百聯消費REIT漲超34%,，嘉實物美消費REIT漲約28%,，不難發(fā)現，受基本面利好因素影響,，漲幅居前的多只基金均為消費類產品,。
REITs的觸底反彈得益于機構的接連入場。華泰證券研報指出,，從2024年年報數據來看,，公募REITs持有人集中度提高，2024年年報披露的持有人戶數相較2024年中報平均下降14.4%,，戶均持有份額增加17.9%,，機構投資者占比持續(xù)上升。
“券商自營活躍性顯著提升,，對各類資產全面增配,，尤其是對于消費、市政環(huán)保,、高速公路增持較多,。保險資金對基本面判斷相對謹慎，繼續(xù)增持保租房,、消費類,，減倉有弱化風險的倉儲物流和市政環(huán)保。券商資管、基金專戶,、保險資管對各類REITs的配置均有減少,，或與部分投資人賣出兌現收益有關。產業(yè)園,、倉儲物流受地產周期影響較大,，機構間增減持行為有所差異，或反映出其對基本面修復預期的不同,?！痹撗袌笾赋觥?/p>
此外,，險資也對REITs基金頗為青睞,。例如，近期上市的南方順豐物流REIT就有22個保險資金賬戶獲配,，獲配金額超2億元,，涉及人保壽險、招商信諾人壽,、新華人壽,、長城人壽、中英人壽等多家險企,。
業(yè)內人士表示,，在利率持續(xù)走低的背景下，REITs的穩(wěn)定分紅優(yōu)勢尤為突出,，成為險資對抗“資產荒”的重要工具,。此外，REITs底層資產擴容至新能源,、數據中心等新領域,，擴募機制化常態(tài)化增強了資產吸引力，流動性也因做市商制度完善而改善,，這些因素共同提高了險資布局REITs產品的熱情,。
排版：劉珺宇
校對：王朝全
